A quién se puede reclamar la deuda con la comunidad

La responsabilidad por deudas en la comunidad

Uno de los deberes principales de cada propietario respecto de la comunidad de propietarios es la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (artículo 9 de la Ley de propiedad Horizontal, LPH).

El obligado al pago de los gastos es quien sea propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. El momento clave es el de la exigibilidad de las cuotas (cuando se libra el recibo al propietario), no el de su aprobación (fecha del acuerdo del gasto o aprobación del presupuesto).

El problema puede venir cuando se transmite una vivienda o local y hay cuotas o gastos pendientes de pago.

Para tratar de garantizar que la comunidad cobre, la Ley teje un sistema de responsabilidades entre la persona que vende y la que compra el inmueble.

Vecino moroso en la comunidad de propietarios.

Crédito preferente e inmueble afecto

Estas deudas en favor de la comunidad derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de crédito preferente.

El adquirente de la vivienda o local no solo debe hacerse cargo de los gastos a partir del día en que lo adquiere. También responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

El certificado de deudas con la comunidad

En la escritura pública de transmisión el transmitente debe declarar que se halla al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. Para eso, el transmitente debe aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad. Sin el certificado no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, algo que no es recomendable.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Modelo de solicitud al secretario de certificado de deudas.

Modelo de certificado de deudas con la comunidad.

Comunicar la venta del inmueble

Junto a todo lo anterior, otro de los deberes que prevé la LPH es el de comunicar al secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local cuando se produzca. Hay que comunicarlo de modo que permita tener constancia de la recepción del mensaje. Si el vendedor no lo comunica, seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho del vendedor a repetir contra el comprador. Esta responsabilidad del vendedor no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria.

Modelo de comunicación a la comunidad de la venta del inmueble.

A quién reclamar el gasto

En cada caso la comunidad debe ver a quién puede (y le conviene) reclamar las deudas pendientes. Si como última solución al impago