El presidente, cargo obligatorio y gratuito
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el presidente de la comunidad de propietarios será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Su nombramiento es competencia de la Junta de propietarios. En cada comunidad hay que ver el sistema de elección previsto en los estatutos o el que se esté aplicando por costumbre. Si los estatutos no dicen nada, se puede cambiar el modo de elección. Si antes ha sido rotatorio, se puede decidir que pase a ser por elección de la junta.
El nombramiento es obligatorio, porque todos los propietarios deben contribuir a la carga que supone destinar tiempo y esfuerzos para resolver los asuntos de la comunidad. Si el propietario designado no quiere o no puede aceptar el cargo, deberá exponerlo en la Junta que decida el nombramiento. Hay que tener en cuenta el bien general de la comunidad: conviene que el presidente tenga un mínimo de disponibilidad para hacerse cargo de sus obligaciones.
Si la Junta acepta sus motivos de renuncia, se nombrará a otra persona, aunque el riesgo es que se creen precedentes y cada vez resulte más difícil contar con un presidente diferente. Serían causas justificativas la mala salud física o psíquica, o la residencia habitual lejos del inmueble.
A juicio por el nombramiento, el último recurso
La Junta puede no aceptar las razones del propietario designado y en ese caso, este propietario podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que estime oportunas. También la Junta puede acudir al juez en caso de bloqueo, si por cualquier causa le fuese imposible designar presidente. El juez, a través del procedimiento de equidad, resolverá lo que proceda, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Casos de nombramiento judicial del presidente.
Pero, tanto para la comunidad como para el afectado, el recurso a los tribunales debería ser la última de las opciones a considerar. Los jueces no siempre aceptan una renuncia al cargo. Tienen en cuenta las circunstancias personales aducidas y las características de esa comunidad. En comunidades no muy grandes, donde el administrador lleva realmente la contabilidad y gestión habitual de los asuntos que incumben al inmueble, y sólo se requiere la intervención puntual y además asesorada del presidente, son más reacios a conceder esa dispensa. En el caso juzgado por la SAP Madrid de 22/1/2015, se dijo que ni la edad (76 años), ni las dolencias físicas padecidas por el apelante (65% de minusvalía), justificaban el relevo en el ejercicio del cargo de presidente de la comunidad, ya que el peso de la gestión recaía en el administrador y además podría ser presidenta su esposa, que era también propietaria.
El administrador de la comunidad de propietarios.
El presidente debe ser un propietario
Los jueces han interpretado la Ley en el sentido literal de exigir que el presidente sea siempre un propietario. Puede ser uno de los copropietarios de un piso o local, uno de los herederos, un propietario moroso, el apoderado de la sociedad propietaria, el propietario por contrato privado que aún no haya escriturado la compra o la haya inscrito en el Registro de la propiedad... Legalmente, no puede serlo quien no sea propietario, como el usufructuario, por ejemplo. En la práctica, hay comunidades que aceptan que el cargo lo ejerza de hecho el hijo o el cónyuge del propietario designado. Mientras nadie se oponga, no habría problema.
No es necesario que viva en la finca, pero seguramente sí es conveniente. Excluir del cargo de presidente a quien no reside allí de forma continuada es una modificación de estatutos que requiere unanimidad. Cuando el nombrado ha estado ausente, perderá su acción si no acude a la oportuna impugnación judicial. En ese caso, siendo ya presidente podría convocar otra Junta y exponer allí sus motivos para que la asamblea acepte su dimisión, que muchas veces es lo más aconsejable.
Qué ocurre si se nombra presidente a quien no debe
El nombramiento como presidente de una persona que no sea propietaria en esa comunidad -por ejemplo a la hija de una propietaria- es nulo (STS 23/9/2015). En la práctica, hace falta que alguien impugne el acuerdo de nombramiento por la junta, y el juez decidirá sobre la nulidad. No habría plazo para hacer esa impugnación pero en muchos casos, cuando el juez quiera pronunciare, ya habrá otro presidente. En todo caso, los acuerdos adoptados por la Junta con un presidente que no reúna la condición legal exigida son válidos y eficaces. No se puede anular todos los actos de gestión que pueda haber realizado una presidenta nombrada indebidamente. Por ejemplo, un proceso de reclamación de deudas a moroso no se ve afectado por la ilegalidad del nombramiento del presidente, ya que quien actúa es la comunidad que decide iniciar acciones legales.
Las obligaciones del presidente de la comunidad
Allí donde el administrador se ocupa de la gestión y la contabilidad, el papel del presidente en la práctica consiste muchas veces en firmar determinados papeles, como pagos y convocatorias, y presidir la junta anual. La dedicación puede ser más exigente si hay obras en curso o reclamaciones judiciales en las que deba intervenir como representante de la comunidad. En todo caso conviene ser consciente de su verdadera responsabilidad, porque puede tener consecuencias.
El presidente debe cumplir de forma diligente los mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios. Debe realizar los trabajos u obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones comunes. Se le pide que actúe de forma diligente, cumpliendo la ley y no extralimitándose en la ejecución de los acuerdos tomados.
El presidente no puede cambiar las cuotas.
Actuar frente a obras ilegales en la comunidad.
El presidente no es un monarca: únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos aprobados. Debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios, sin traspasar los límites del mandato. Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigirle responsabilidad civil. Esa responsabilidad podrá consistir, además de la destitución del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, exigible según prevén las normas del mandato.
Quién decide los contratos de la comunidad.
Qué responsabilidad tiene el presidente
La responsabilidad por un mandato puede venir dada a título de dolo o culpa. Los jueces tienen en cuenta que el cargo de presidente de la comunidad es gratuito y obligatorio, viene dado por la condición de comunero y no exige una preparación específica para su desempeño. Por tanto, para que el presidente incurra en responsabilidad frente a la comunidad, será preciso que exista un claro incumplimiento de sus obligaciones. Se trata del desempeño de una obligación legal que debe ser atendida con la diligencia de un representante legal, correspondiente a un “buen padre de familia”. Hay que recordar que en la relación con personas ajenas al inmueble, lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad, sin perjuicio de que luego se le pudiera exigir alguna responsabilidad por su negligencia o por actuar fuera de las instrucciones de la Junta.
Se recomienda ser especialmente diligente: no firmar documentos que no se entiendan; exigir la doble firma en documentos de pago; convocar una junta extraordinaria para tomar decisiones de cierta transcendencia; si no hay tiempo para la junta, contar con el parecer preferentemente escrito del administrador, vicepresidente u otros propietarios, e informar a la junta inmediatamente después.
Responsabilidad del presidente de la comunidad.
A juicio por críticas al presidente de la comunidad en redes sociales.
Casos de condena al presidente de la comunidad
La junta puede pedir la responsabilidad al presidente, convocada de manera extraordinaria. Si no lo aprueba la junta, un propietario individual puede hacerlo. Corresponde al actor que pretende la condena del presidente demandado probar la transgresión dolosa o culpable de las obligaciones del cargo, el perjuicio efectivamente producido a la comunidad y la relación de causalidad. Por ejemplo, en Madrid se condenó a un presidente (y al administrador) a resarcir a la comunidad los más de 20.000 € que tuvo que pagar esta a la empresa de servicios de conserjería y piscina, tras haber decidido el presidente (sin la junta) la resolución intempestiva del contrato de prestación de servicios.
Quién puede demandar en la comunidad.
También en Madrid, una comunidad fue objeto de una inspección de Trabajo que terminó con un acta de liquidación y multa por 15.000 €, por no tener dado de alta como portero o conserje a quien ejercía dicho trabajo allí. La Junta decidió no recurrir y llegar a un acuerdo para pagar a plazos. Pero el presidente recurrió judicialmente y la cuantía a pagar se incrementó en 5.200 €, lo que provocó el embargo de las cuentas de la comunidad primero y de algunos propietarios después, por derivación de responsabilidad. El presidente fue condenado luego a pagar esos 5.200 € a la comunidad, junto con 1.100 € de costas de ese proceso decidido unilateralmente y perdido ante la TGSS.
En Pontevedra se condenó a un presidente a pagar 8.600 € a la comunidad, por haber decidido contra el criterio de la junta cerrar el pozo que abastecía de agua a la comunidad y ordenar el enganche al suministro público.
También fue condenado un presidente a pagar 18.000 € por realizar unas obras sin autorización de la junta (ampliación del vallado, caseta en la piscina), en clara extralimitación del presidente y administrador.