Quién debe reparar las ventanas de la cubierta, tipo velux
Las ventanas tipo velux son aquellas que dan servicio a la vivienda situada bajo cubierta. Son ventanas para tejado, situadas en superficies inclinadas u horizontales de la cubierta, que tratan de optimizar la luz en las estancias sobre las que se sitúan.
Velux es un nombre comercial pero se usa para denominar a un tipo de ventanas que, al integrarse en la cubierta, forman parte de un elemento común del edificio. Al mismo tiempo dan servicio a un propietario particular, salvo las que están encima de descansillos, escaleras u otras zonas comunes.
Con el paso del tiempo, esas ventanas se van deteriorando y llega un momento en que es preciso sustituirlas. Falla el aislamiento y se producen filtraciones de agua.
Antón pidió a su comunidad por vía judicial que se hiciera cargo de la sustitución de sus ventanas velux. La comunidad entendió que la responsabilidad era del vecino y en primera instancia el juez falló en favor de la comunidad. Antón recurrió y el caso se dilucidó en la sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 19/9/2022.
Zonas comunes de uso privativo.
Un elemento común de disfrute privativo
¿Quién ha de sustituir las ventanas si el deterioro lo causa el paso del tiempo? ¿Y si hay un problema de mantenimiento?
Las ventanas que están instaladas en la cubierta del edificio forman parte del cerramiento exterior del inmueble y tienen la naturaleza de elemento común. No cabe hacer distinción entre el marco de las ventanas y sus partes móviles: todo es elemento común. Al mismo tiempo, al dar servicio exclusivo al propietario del bajocubierta, este tiene responsabilidad en su mantenimiento.
Hay elementos comunes que son de uso privativo, como las azoteas habitables. El propietario que goza de ese disfrute exclusivo tiene cierta responsabilidad en el mantenimiento del elemento común, debiendo hacer un uso adecuado y diligente, evitando conductas que contribuyan a su deterioro y manteniendo su limpieza y conservación. Ahora bien, por ser un elemento común corresponde a la comunidad el mantenimiento y la reparación o sustitución de esos elementos, en tanto no haya sido provocada por un uso inadecuado o por falta de las medidas mínimas de conservación.
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponden a la comunidad a) "Los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, los necesarios para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, ..."
Hay que probar el uso o mantenimiento inadecuado
El uso inadecuado habría que probarlo, aunque pueden existir indicios como el hecho de tener que sustituirlos antes del fin de su vida útil o haberse deteriorado antes del resto de elementos similares que pueda haber en el inmueble, que exija un cambio prematuro.
La comunidad debe probar que haya existido una responsabilidad del propietario particular, por mal uso o por falta de tareas de conservación o mantenimiento. Y esto no suele ser fácil de probar. En el caso juzgado se presentó un informe pericial que achacaba los problemas a la antigüedad de las ventanas (más de 25 años). En ocasiones, estos problemas suelen aparecer de modo gradual y es posible realizar determinadas intervenciones reparadoras (lijado y barnizado de la madera, reparación de las juntas, etc.). El propietario debe comunicar a la comunidad la aparición de estos problemas para que se apliquen medidas correctoras desde un inicio.
Pero para que hubiera responsabilidad del propietario individual debería probarse concretamente cuál ha sido su acción u omisión y qué efecto ha tenido en el mal estado de las ventanas.
El propietario debe tener cuidado si, por ejemplo, da primero parte al seguro de hogar y este rechaza la cobertura del siniestro por falta de mantenimiento de las ventanas. Lo que podría ser aprovechado por la comunidad en su beneficio.
Que las ventanas del vecino, idénticas a las estropeadas, no presenten los mismos problemas no es un dato determinante en sí mismo para establecer una responsabilidad por mala conservación.
Al no acreditarse que el vecino haya hecho un uso inadecuado de las ventanas o que haya mostrado negligencia en su conservación, la Audiencia de La Coruña condena a la comunidad a hacerse cargo del gasto de sustitución de las ventanas.
Otra sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (24/10/2022) también condena a la comunidad a hacer frente al coste de sustitución de ventanas tipo velux, tras la demanda de un propietario.
Problemas de ventanas en obras ilegales
Lógicamente hablamos de ventanas instaladas legalmente, ya sea porque eran originales de la construcción del edificio o porque fueron aprobadas después por la Junta de propietarios, sin que exista un problema de licencia urbanística. Si la instalación fue hecha ilegalmente, la responsabilidad es completa del responsable de esa instalación, el propietario que hizo la obra o compró la vivienda así.
En el caso juzgado por la SAP de Asturias de 8/11/2022, la comunidad de propietarios había demandado al promotor por defectos en la construcción. Uno de los problemas estaba en el mal aislamiento de una ventana tipo velux. Pues bien, el Tribunal observó que en el proyecto inicial lo que había bajo la cubierta eran trasteros. El propietario había unido ilegalmente (con o sin conocimiento del promotor, no se entra a ello) su vivienda con el trastero de arriba, al que daba servicio la ventana velux mal aislada. Al tratarse de una obra ilegal, la reparación de la ventana “corresponde a los propietarios que están usando de forma indebida ese espacio”.
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Subvención para la sustitución
La sustitución de este tipo de ventanas puede dar lugar a una ayuda pública por el 40% de su importe, si tiene incidencia en una mejora en el certificado de eficiencia energética de la vivienda. Consulte con el instalador los pasos a dar, sabiendo que necesitará un certificado de eficiencia antes de las obras y otro después.
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