Poner un video portero, ¿requiere acuerdo?
Una comunidad cambió los telefonillos por un video portero, sin haberlo aprobado así en ninguna junta. Uno de los vecinos demandó a la comunidad alegando que se trataba de una obra de mejora y exigiendo que le devolvieran la parte de coste que él había sufragado (143 euros).
La sentencia de primera instancia consideró que las obras realizadas eran obras de mantenimiento y sustitución de un servicio que ya tenía el inmueble; que eran necesarias y referidas a la conservación de servicios comunes y que podían realizarse sin necesidad de previo acuerdo de la Junta de Propietarios. El vecino recurrió ante la Audiencia (SAP La Coruña 4/12/2020).
Obras necesarias en la comunidad de propietarios.
Un cambio basado en las necesidades de conservación
Se reconoce que el sistema anterior de telefonillos funcionaba mal. Aunque el cambio no era un asunto urgente.
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios... las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad...".
Este artículo habla de necesidad, no de urgencia. El criterio para acometer la sustitución de los aparatos sin acuerdo en Junta previa no depende de la urgencia, sino de la necesidad para la conservación de sus servicios.
¿Cómo impugnar un acuerdo de la junta?
Reparación necesaria o mejora
Los jueces reconocen que la diferencia entre una reparación necesaria y una mejora no es siempre sencilla.
Con carácter general y en referencia a viviendas se dice que son obras de conservación aquellas obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada. Son obras de mejora aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda, sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad
Poner un video portero, ¿requiere acuerdo?
Una comunidad cambió los telefonillos por un video portero, sin haberlo aprobado así en ninguna junta. Uno de los vecinos demandó a la comunidad alegando que se trataba de una obra de mejora y exigiendo que le devolvieran la parte de coste que él había sufragado (143 euros).
La sentencia de primera instancia consideró que las obras realizadas eran obras de mantenimiento y sustitución de un servicio que ya tenía el inmueble; que eran necesarias y referidas a la conservación de servicios comunes y que podían realizarse sin necesidad de previo acuerdo de la Junta de Propietarios. El vecino recurrió ante la Audiencia (SAP La Coruña 4/12/2020).
Obras necesarias en la comunidad de propietarios.
Un cambio basado en las necesidades de conservación
Se reconoce que el sistema anterior de telefonillos funcionaba mal. Aunque el cambio no era un asunto urgente.
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios... las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad...".
Este artículo habla de necesidad, no de urgencia. El criterio para acometer la sustitución de los aparatos sin acuerdo en Junta previa no depende de la urgencia, sino de la necesidad para la conservación de sus servicios.
¿Cómo impugnar un acuerdo de la junta?
Reparación necesaria o mejora
Los jueces reconocen que la diferencia entre una reparación necesaria y una mejora no es siempre sencilla.
Con carácter general y en referencia a viviendas se dice que son obras de conservación aquellas obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada. Son obras de mejora aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda, sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble.
Desde un punto de vista fiscal y contable, a efectos del Impuesto de Sociedades, se entiende que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
En la LPH (art. 17) se dice que "ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble".
Cuando se produjo la reforma del artículo 10 de la LPF en 2013, se pretendió actuar para generar bienestar económico y social y garantizar la calidad de vida de los habitantes del edificio. Hay reparaciones que suponen mejoras en la calidad de los servicios, no se trata de quedarse anquilosado en sistemas antiguos u obsoletos. Aquí se constató que el sistema de portero electrónico -que facilita la accesibilidad y la seguridad en el edificio- funcionaba mal y no podía repararse. Y se decidió sustituir por un sistema de video portero que tenía un coste similar al de instalación de un nuevo sistema de telefonillos, según el técnico que lo instaló.
No se ha instalado un nuevo servicio o instalación común. Se sustituye uno que no funcionaba bien por otro nuevo. La sustitución puede consistir en un nuevo sistema que, de acuerdo con el actual estado de la técnica, preste servicios funcionalmente similares. Si la diferencia de precio no es sustancial, no puede decirse que se trate de una mejora sino de un mantenimiento de las mismas condiciones de habitabilidad y seguridad que existían antes.
La convalidación del acuerdo en una Junta posterior
En una junta posterior al cambio se votó la aprobación de las cuentas, y ello incluía el gasto del video portero y su reparto. Todos los propietarios menos el demandante aprobaron tal gasto, lo que supuso dar por buena la realización de las obras.
Una razón más para dar por bueno el cambio y rechazar el recurso del vecino demandante, que fue condenado en costas. De pasada, el tribunal hace mención a lo que supone iniciar todo un juicio ordinario (y un recurso) para solventar una discusión sobre 143 euros.
