Condena a desahucio por falta de pago del alquiler
Cuatro hermanos propietarios de una vivienda en Madrid pusieron el piso en alquiler en abril de 2014 por una renta mensual de 1.000 euros. A partir de enero de 2018 el inquilino dejó de pagar. Acumuló impagos de renta y de suministros por importe de unos 12.000 euros y en diciembre de 2018 los arrendadores presentaron una demanda judicial para resolver el contrato y recuperar la casa alquilada (desahucio del inquilino).
La sentencia de primera instancia se dictó en noviembre de 2019 y estimó que como el inquilino había pagado luego sus deudas se aplicaba la enervación de la acción de resolución del contrato y del desahucio, imponiendo además las costas a los arrendadores. El alquiler seguía adelante.
La enervación es como un joker o comodín que tiene el inquilino que no paga, que puede salvarse del desahucio una primera vez si paga lo que le reclaman. Para evitar que esto ocurra, el arrendador tiene que hacer un requerimiento de pago al inquilino deudor con más de 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda. Enviado el requerimiento, si pasan los 30 días sin que el inquilino pague la deuda, al presentar la demanda judicial ya no se puede pretender la enervación y si hay deuda habrá condena. Siempre que se sigan ciertas reglas en este requerimiento, que comentamos a continuación.
Medidas para el alquiler hasta final de 2022: renta, desahucios...
Vea un modelo de requerimiento de pago a un inquilino.
Aunque debe saber que en todo caso una cosa es lograr una condena judicial, que cuesta lo suyo en dinero, tiempo y esfuerzos (como muestra el caso que comentamos), y otra conseguir recuperar la casa realmente. Recuerde que hasta finales de 2022 existe una medida del Gobierno de suspensión de desahucios para inquilinos considerados vulnerables. No lo dude y opte por un buen seguro de impago como el Seguro de impago de rentas OCU.
El alquiler y las cláusulas anti-morosos.
Los arrendadores recurren la sentencia y les dan la razón
En el caso comentado, los arrendadores apelaron ante la Audiencia Provincial de Madrid y ésta, en sentencia de abril de 2021, estimó el recurso, declaró resuelto el contrato de alquiler y condenó al inquilino al pago de las deudas pendientes y de las rentas que se acumularan hasta que abandonara la vivienda (el lanzamiento del inquilino).
Condena a desahucio por falta de pago del alquiler
Cuatro hermanos propietarios de una vivienda en Madrid pusieron el piso en alquiler en abril de 2014 por una renta mensual de 1.000 euros. A partir de enero de 2018 el inquilino dejó de pagar. Acumuló impagos de renta y de suministros por importe de unos 12.000 euros y en diciembre de 2018 los arrendadores presentaron una demanda judicial para resolver el contrato y recuperar la casa alquilada (desahucio del inquilino).
La sentencia de primera instancia se dictó en noviembre de 2019 y estimó que como el inquilino había pagado luego sus deudas se aplicaba la enervación de la acción de resolución del contrato y del desahucio, imponiendo además las costas a los arrendadores. El alquiler seguía adelante.
La enervación es como un joker o comodín que tiene el inquilino que no paga, que puede salvarse del desahucio una primera vez si paga lo que le reclaman. Para evitar que esto ocurra, el arrendador tiene que hacer un requerimiento de pago al inquilino deudor con más de 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda. Enviado el requerimiento, si pasan los 30 días sin que el inquilino pague la deuda, al presentar la demanda judicial ya no se puede pretender la enervación y si hay deuda habrá condena. Siempre que se sigan ciertas reglas en este requerimiento, que comentamos a continuación.
Medidas para el alquiler hasta final de 2022: renta, desahucios...
Vea un modelo de requerimiento de pago a un inquilino.
Aunque debe saber que en todo caso una cosa es lograr una condena judicial, que cuesta lo suyo en dinero, tiempo y esfuerzos (como muestra el caso que comentamos), y otra conseguir recuperar la casa realmente. Recuerde que hasta finales de 2022 existe una medida del Gobierno de suspensión de desahucios para inquilinos considerados vulnerables. No lo dude y opte por un buen seguro de impago como el Seguro de impago de rentas OCU.
El alquiler y las cláusulas anti-morosos.
Los arrendadores recurren la sentencia y les dan la razón
En el caso comentado, los arrendadores apelaron ante la Audiencia Provincial de Madrid y ésta, en sentencia de abril de 2021, estimó el recurso, declaró resuelto el contrato de alquiler y condenó al inquilino al pago de las deudas pendientes y de las rentas que se acumularan hasta que abandonara la vivienda (el lanzamiento del inquilino).
Problemas para recupera la casa tras el alquiler.
El arrendatario recurrió ante el Tribunal Supremo, quien dictó sentencia el 22 de junio de 2022 rechazando el recurso y confirmando la condena del inquilino.
Qué hacer cuando el inquilino no paga la renta.
Los arrendadores probaron el envío del burofax el 12 de noviembre de 2018 mediante el sistema “premium” de Correos, con acuse de recibo y dejándose aviso al inquilino en su buzón. Pero la cuestión radicaba en que el inquilino alegó que no recogió el burofax de requerimiento de pago porque según él no había recibido el burofax por “problemas de vandalismo” en la zona, y presentó un resguardo de pago explicando que eran los arrendadores quienes se negaron a recibir el dinero de la renta.
Ese posible vandalismo correspondía probarlo al demandado.
Los arrendadores habían presentado la demanda el 17 de diciembre de 2018, más de 30 días después del envío del burofax.
Muy importante: el arrendador sí tiene obligación de dirigir sus reclamaciones y sus demandas al domicilio del deudor, comunicando al juez todos los medios de localización del inquilino de que disponga (móvil, correo electrónico, otras direcciones, etc.), sin que quepa ocultar estos datos al tribunal esperando gozar de una ventaja por la incomparecencia del demandado. La ocultación sería causa incluso de revisión de una sentencia, volviendo todo el proceso a la casilla de salida y con condena en costas al arrendador.
La obligación del arrendador al demandar al inquilino.
Los requisitos del requerimiento de pago al inquilino que no paga
El propio Tribunal Supremo, en otra sentencia de 22/9/2015 recogió los requisitos legales del requerimiento de pago:
"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".
El requerimiento de pago de la renta debe hacerse de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. El burofax es un instrumento idóneo cuando acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Cuando en Correos consta que el burofax se envió al domicilio correcto pero no se ha entregado al destinatario por no encontrarse y se ha dejado aviso, se considera que la comunicación está realizada SALVO que el destinatario pruebe que hubo error en el domicilio, o que él estuviera temporalmente ausente por razones justificadas, o que no pudo acceder al aviso por un acto de un tercero.
Cuando el inquilino no recoge el burofax
En el caso que comentamos, los jueces llegan a la conclusión de que el inquilino, que era perfectamente consciente de su deuda y que podía esperar una reclamación judicial por sus arrendadores, supo que le habían enviado el burofax y optó por no recogerlo evitando voluntariamente acceder a su contenido.
La comunicación se entiende bien hecha en los casos donde su no recepción por el destinatario de ha debido a la pasividad, desinterés, error, negligencia o torpeza del destinatario. Según el Tribunal Constitucional en estos casos el deudor no puede alegar indefensión, porque entonces bastaría que cualquiera se negara a recoger el aviso de Correos para pretender que no le hicieron la notificación. Si no lo ha recibido por causa justificada, es él quien debe probar esa causa. Otra STS de 29/9/2022 ha confirmado esta doctrina aplicándola a un caso similar donde el inquilino moroso no recogió el burofax tras el aviso de Correos.
En definitiva, el Supremo confirmó la condena al inquilino al pago de las rentas adeudadas, a la resolución del contrato de alquiler y a la entrega de la vivienda a sus propietarios.
Al menos se obtuvo la condena. Otra cosa es en qué plazo real podrán los arrendadores recuperar la casa, dada la suspensión de desahucios prevista para inquilinos vulnerables.
Sea muy prudente en sus alquileres y si tiene un buen pagador prefiera conservarlo al hecho de subirle la renta a toda costa.
