Problemas al recuperar la casa tras el alquiler
En abril de 2016 Rosa concertó como arrendadora el alquiler a Marco de una vivienda de su propiedad en Valencia. La duración pactada era de un año, prorrogable hasta tres a tenor de lo que preveía entonces la Ley de Arrendamientos Urbanos para los alquileres de vivienda.
Dos meses antes del fin del contrato, Rosa comunicó a Marco su intención de dar por terminado el contrato en abril de 2019, al cumplirse los tres años. Pero Marco pidió a Rosa que le dejara estar más tiempo en la casa. Ante la insistencia de Marco, Rosa acordó firmar un nuevo contrato de 6 meses de duración para dar tiempo a Marco a buscar otra vivienda. El nuevo contrato se firmó como contrato de temporada, por ese plazo máximo de 6 meses y con el fin indicado de dar tiempo al inquilino a buscar otra vivienda. Además, se incrementó la renta para ese periodo, de 250 euros mensuales a 350.
El problema vino cuando llegado el plazo de 6 meses Marco se negó a devolver la vivienda alquilada y Rosa tuvo que interponer una demanda judicial para obtener el desahucio. Marco arguyó que solo había accedido al nuevo contrato de 6 meses por imposición de la arrendadora y por estar desesperado, pero que estimaba que ese contrato nuevo era nulo y que tenía derecho a permanecer en la vivienda.
Veamos cómo logró la arrendadora recuperar su vivienda y unos consejos para casos similares.
Cuánto dura un alquiler de vivienda.
Diferencias entre alquiler de vivienda, de habitaciones y turístico.
Modelo de comunicación del arrendador para dar por terminado el alquiler al término de los cinco años.
Demostrar que es un contrato de temporada
Como es sabido, la LAU establece una regulación protectora del inquilino en los alquileres de vivienda. Una de las protecciones concierne la duración del contrato. Esta duración protegida -que el arrendador debe en todo caso respetar- ha ido cambiando con el tiempo. Lo que importa es la fecha del contrato, que determina la normativa aplicable. En el caso del alquiler inicial de Marco, la norma en 2016 preveía una duración de hasta tres años para los alquileres de vivienda. Pasados esos tres años, la arrendadora estaba en su derecho de no querer prorrogar más el contrato y exigir la devolución de la vivienda. Es lo que hizo Rosa, respetando con creces el plazo de preaviso de 30 días que en aquel momento recogía la Ley.
Fue ante la súplica de Marco, en las propias palabras de este, que Rosa accedió a firmar lo que era un nuevo contrato de alquiler, esta vez de temporada, para dar tiempo a Marco a buscar otra vivienda.
Hemos comentado en ocasiones que hay arrendadores con pocos escrúpulos que disfrazan verdaderos contratos de alquiler de vivienda -aquellos en los que la finalidad del inquilino es tener allí su vivienda permanente o residencia habitual- en contratos simulados de temporada, con el fin de poder saltarse la regulación más estricta de los alquileres de vivienda. Así no tienen que respetar los plazos de duración mínima (ahora de 5 años) y pueden ir firmando nuevos contratos al término del anterior sin limitación en el aumento de rentas. Esta práctica es
Problemas al recuperar la casa tras el alquiler
En abril de 2016 Rosa concertó como arrendadora el alquiler a Marco de una vivienda de su propiedad en Valencia. La duración pactada era de un año, prorrogable hasta tres a tenor de lo que preveía entonces la Ley de Arrendamientos Urbanos para los alquileres de vivienda.
Dos meses antes del fin del contrato, Rosa comunicó a Marco su intención de dar por terminado el contrato en abril de 2019, al cumplirse los tres años. Pero Marco pidió a Rosa que le dejara estar más tiempo en la casa. Ante la insistencia de Marco, Rosa acordó firmar un nuevo contrato de 6 meses de duración para dar tiempo a Marco a buscar otra vivienda. El nuevo contrato se firmó como contrato de temporada, por ese plazo máximo de 6 meses y con el fin indicado de dar tiempo al inquilino a buscar otra vivienda. Además, se incrementó la renta para ese periodo, de 250 euros mensuales a 350.
El problema vino cuando llegado el plazo de 6 meses Marco se negó a devolver la vivienda alquilada y Rosa tuvo que interponer una demanda judicial para obtener el desahucio. Marco arguyó que solo había accedido al nuevo contrato de 6 meses por imposición de la arrendadora y por estar desesperado, pero que estimaba que ese contrato nuevo era nulo y que tenía derecho a permanecer en la vivienda.
Veamos cómo logró la arrendadora recuperar su vivienda y unos consejos para casos similares.
Cuánto dura un alquiler de vivienda.
Diferencias entre alquiler de vivienda, de habitaciones y turístico.
Modelo de comunicación del arrendador para dar por terminado el alquiler al término de los cinco años.
Demostrar que es un contrato de temporada
Como es sabido, la LAU establece una regulación protectora del inquilino en los alquileres de vivienda. Una de las protecciones concierne la duración del contrato. Esta duración protegida -que el arrendador debe en todo caso respetar- ha ido cambiando con el tiempo. Lo que importa es la fecha del contrato, que determina la normativa aplicable. En el caso del alquiler inicial de Marco, la norma en 2016 preveía una duración de hasta tres años para los alquileres de vivienda. Pasados esos tres años, la arrendadora estaba en su derecho de no querer prorrogar más el contrato y exigir la devolución de la vivienda. Es lo que hizo Rosa, respetando con creces el plazo de preaviso de 30 días que en aquel momento recogía la Ley.
Fue ante la súplica de Marco, en las propias palabras de este, que Rosa accedió a firmar lo que era un nuevo contrato de alquiler, esta vez de temporada, para dar tiempo a Marco a buscar otra vivienda.
Hemos comentado en ocasiones que hay arrendadores con pocos escrúpulos que disfrazan verdaderos contratos de alquiler de vivienda -aquellos en los que la finalidad del inquilino es tener allí su vivienda permanente o residencia habitual- en contratos simulados de temporada, con el fin de poder saltarse la regulación más estricta de los alquileres de vivienda. Así no tienen que respetar los plazos de duración mínima (ahora de 5 años) y pueden ir firmando nuevos contratos al término del anterior sin limitación en el aumento de rentas. Esta práctica es ilegal y los tribunales han afirmado en numerosas ocasiones que lo que define al contrato es la finalidad del mismo, no el título que se dé al documento.
Vea un modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Sin embargo, en el caso comentado estamos ante una situación diferente.
Rosa sí respetó la duración legal del alquiler de vivienda. Al término del plazo, con un preaviso superior al fijado entonces por la Ley, solicitó legítimamente el término del contrato y la devolución de la vivienda. Y fue ante la insistencia del inquilino, quien dijo que no podía marcharse así “de repente” porque sus hijos se habían habituado a esa vivienda, cuando Rosa accedió a concederle un nuevo plazo para que encontrara una nueva vivienda. Lo formalizó en un nuevo contrato de alquiler, que esta vez no fue un alquiler de vivienda sino un alquiler de temporada, con plazo fijo de 6 meses y una finalidad explícita.
En el contrato de temporada el destino del alquiler es el de necesidad de residencia en una vivienda, por necesidades temporales y transitorias, predeterminadamente acotables en el tiempo, cuando estas vengan bien definidas y acreditadas.
Modelo de contrato de arrendamiento de temporada.
Los jueces dan la razón a la arrendadora
Tanto en primera instancia como en la Audiencia Provincial de Valencia (SAP 27/9/2021) los jueces dieron la razón a la arrendadora. Analizaron todas las pruebas y llegaron a la conclusión de que el nuevo contrato de 6 meses era efectivamente un contrato de temporada que estaba suficientemente justificado. No había fraude de ley ni era un contrato simulado para evitar las largas prórrogas de los alquileres de vivienda. Era un contrato que otorgaba un plazo de benevolencia al inquilino para la búsqueda de una nueva casa, algo a lo que la arrendadora no estaba realmente obligada ya que ella había respetado los plazos de duración y el preaviso, y el propio inquilino era perfectamente consciente de cuándo llegaba término el contrato de alquiler firmado en 2016.
El inquilino fue condenado a abandonar la vivienda y entregarla a Rosa, con condena en costas.
Consejos para el arrendador
El arrendador debe conocer y respetar las exigencias legales aplicables al contrato de alquiler de vivienda en función de la fecha del contrato. Porque esa regulación está por encima de lo que acuerden las partes y no puede ir en perjuicio del inquilino. Desde el 6 de marzo de 2019 la duración mínima es de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica).
El arrendador debe respetar los plazos de preaviso si quiere dar por terminado el contrato al final de las prórrogas legales. El plazo para avisar de que no se quiere prorrogar el alquiler más allá de esos 5 años es de 4 meses para el arrendador y de 2 para el inquilino. Si no se respeta ese plazo, el alquiler se entenderá prorrogado por un año más.
Las comunicaciones entre las partes a este respecto deben ser fehacientes para evitar problemas de prueba en caso de juicio. La comunicación se puede hacer por burofax o también mediante un escrito que se dé a firmar al propio inquilino en señal de conocimiento.
Si la intención es firmar un alquiler de una duración determinada por alguna causa concreta, lo que se llama un alquiler de temporada, hay que precisar en el contrato el nombre de este contrato y la causa y el plazo por el que se firma, dejando expresamente dicho que no se trata de un arrendamiento de vivienda (siempre que efectivamente no lo sea).
