A qué tipos de alquiler puede destinarse una vivienda
Si usted es propietario de una vivienda que no utiliza puede destinarla al alquiler en sus distintas modalidades: alquiler de vivienda habitual, alquiler de temporada, por habitaciones o alquiler turístico. Cada uno de esos alquileres tiene su propia regulación, lo que marca unos derechos y unas obligaciones para el propietario, así como un tratamiento fiscal que incide en la rentabilidad final que podemos esperar del inmueble alquilado.
Rentabilidad comparada de un alquiler de vivienda, alquiler turístico y alquiler de habitaciones.
Pero la rentabilidad no lo es todo.
Antes de optar por un destino concreto de su alquiler, y antes de cambiar ese destino, es preciso tener en cuenta los derechos y obligaciones para el propietario.
El alquiler de vivienda habitual
Destinar el inmueble alquilado a vivienda habitual del inquilino tiene ventajas e inconvenientes para el arrendador. Debe estar dispuesto a perder la disponibilidad de la casa durante un plazo de 5 años, que el periodo mínimo a que tiene derecho a quedarse el inquilino (en contratos a partir del 6 de junio de 2019). Los casos en que puede recuperar la vivienda antes de ese periodo están limitados por ley a supuestos de necesidad de la vivienda para sí mismo o para sus familiares directos. Fiscalmente estos alquileres gozan de un mejor trato para el arrendador, ya que solo tributará en el IRPF por el 40% de los ingresos netos obtenidos.
Cómo declarar los alquileres en el IRPF.
Las garantías de pago a exigir al inquilino están limitadas por ley al equivalente de unos tres meses de renta mensual. En caso de impago, recuperar la vivienda por vía judicial puede llevar varios meses en función de la carga de trabajo de los juzgados. Para reducir estos riesgos, vea todos los consejos que le damos en la sección de Alquileres, en particular sobre la posibilidad de contratar un buen seguro de impago de rentas como el Mutua Alquiler Confort, que además ofrece un precio muy atractivo para los socios de OCU.
Los alquileres de temporada
El alquiler de temporada es calificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos como un uso distinto al de vivienda. Aquí el inquilino no destina la vivienda alquilada a su necesidad permanente de vivienda (de hecho, tiene su domicilio en otra parte), sino a una necesidad transitoria por motivos de traslado temporal por formación, trabajo, atención médica o el motivo que sea. Este contrato se rige por la voluntad de las partes, sin una duración mínima legal. Es fundamental reflejar en el contrato su carácter temporal y el hecho de que el uso para el que se alquila no es el de residencia permanente del inquilino. Tenga en cuenta que los contratos no se rigen por el nombre que se les dé sino por la realidad de lo acordado entre las partes. Si el inquilino tiene allí su residencia permanente de nada servirá poner en el contrato una duración de 11 meses, por ejemplo: podría quedarse hasta cinco años si prueba que la vivienda es su residencia habitual. A efectos fiscales, este alquiler no goza de beneficios en el IRPF del arrendador.
Qué tipo de alquiler conviene ahora.
El alquiler de habitaciones
En su modalidad más frecuente se trata de un alquiler temporal de una parte de la vivienda con derecho a uso compartido de las zonas comunes como cocina, salón o baños. Se contrata por meses, trimestres o por el curso académico en caso de estudiantes. No está sujeto a las rigideces del alquiler de vivienda y no existe derecho del inquilino a permanecer en la vivienda más allá de lo que marque el contrato, por lo que el propietario tiene más control sobre la disponibilidad del inmueble. Alquilando varias habitaciones se diluye el riesgo por impago y existe la posibilidad de sustituir con más rapidez a un inquilino que desista o no pague la renta. La mayor rotación de inquilinos puede dar más trabajo al arrendador y este no goza de beneficios fiscales en la tributación de las rentas en su IRPF.
No obstante, si la habitación se alquilara para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, tendría la consideración de alquiler de vivienda, con todas las implicaciones que hemos visto antes. Es muy importante que el contrato precise la finalidad del alquiler de una habitación y su duración temporal.
Al igual que en el alquiler de temporada, la vivienda se suele ofrecer con un mínimo de muebles y el arrendador se hace cargo directamente de los suministros (agua, luz, gas, internet), aunque luego traslade el gasto a las rentas.
Más sobre el alquiler de habitaciones.
El alquiler para uso turístico
El alquiler de su vivienda completamente equipada para estancias cortas dirigidas a turistas, por días, semanas o quincenas está regulado por la normativa autonómica sobre turismo. Esto implica una serie de obligaciones administrativas para el propietario, como la declaración responsable de inicio de actividad, la inscripción en un registro, el cumplimiento de las condiciones materiales que se exijan a estas viviendas, la utilización de placas identificativas, la tenencia de hojas de reclamaciones, listas de precios, calendarios de disponibilidad, atención 24 horas, registro de inquilinos con comunicación a la policía, etc.
En algunos municipios resulta muy complicado obtener el permiso para destinar la vivienda al alquiler turístico.
El alquiler vacacional, una carrera de obstáculos.
Además, hay que cerciorarse de que la comunidad de propietarios no tiene prohibida esta actividad en sus estatutos.
¿Es molesto el alquiler turístico?
Por definición, son alquileres de corta duración, y el propietario puede desistir de su actividad en todo momento, pero debe comunicar el cese a la autoridad autonómica correspondiente.