Todos los alquileres se ven afectados por el parón
Las restricciones de movimiento de personas y la paralización de toda la actividad turística durante el estado de alarma provocaron un parón total en los alquileres de viviendas turísticas. Más de tres meses en los que los propietarios han tenido que seguir pagando sus costes fijos y no han ingresado un solo euro, habiendo tenido además que hacer frente a devoluciones por reservas anuladas durante el estado de alarma. El parón afectó también al alquiler de habitaciones con la suspensión de clases y la vuelta de los estudiantes a sus ciudades de origen. Algunos arrendadores se quedaron sin cobrar el segundo trimestre del año y otros que habían cobrado por anticipado se han visto reclamar una parte de esas rentas por los inquilinos. En alquileres de vivienda, inquilinos en situación de ERTE han visto peligrar sus ingresos, pero en su mayor parte han terminado por cobrar las prestaciones y han podido pagar -con algún retraso- sus rentas de alquiler, hasta el momento.
Incertidumbre a partir de julio
Recuperada la movilidad tras el prolongado encierro, hay expectativas para que el turismo nacional y en menor medida el extranjero ocupe en verano los alquileres turísticos disponibles, para paliar las ansias de contacto con la naturaleza manteniendo las normas de prudencia y separación física con extraños. Pero estas buenas expectativas, que habrá que comprobar, parecen centrarse en viviendas situadas en la costa o en entornos naturales del interior, pueblos o pequeñas ciudades. En las grandes ciudades de interior las perspectivas son mucho más pesimistas. Ante eso, muchos se plantean un cambio de uso para el alquiler de sus inmuebles.
Según las asociaciones de arrendadores turísticos este cambio de destino podría afectar más a Barcelona, donde hasta un 40% de pisos turístico podrán dejar de serlo voluntariamente -3.900 pisos de un total de 9.600-, y a Madrid (25% de viviendas turísticas afectadas), que al conjunto del país, donde esperan que solo un 6% de pisos turísticos cambien de destino, aunque algún portal inmobiliario ha cifrado en el 16% el porcentaje de alquileres turísticos que pasarían a transformarse en alquileres ordinarios.
Rentabilidades comparadas del alquiler de vacaciones, el alquiler de vivienda y el de habitaciones
Hemos hecho cálculos para estimar la rentabilidad que ofrecería un inmueble en función de si lo destinamos a su alquiler como vivienda habitual del inquilino, al alquiler por habitaciones o al alquiler turístico. Tenemos en cuenta las rentas medias obtenidas por cada tipo de alquiler, los gastos que competen al inquilino y la fiscalidad, que es diferente ya que el arrendador de alquileres de vivienda habitual goza de una reducción del 60% en los ingresos a declarar en su IRPF.
Tomamos una vivienda céntrica similar en cada capital, destinada completamente al alquiler turístico. No se contempla como complementario un uso propio por el propietario en momentos de desocupación, somo sí podría ser el caso en viviendas situadas en la costa, donde es más frecuente el uso mixto y por tanto importa menos la rentabilidad económica obtenida por los días alquilados, ya que también obtenemos una rentabilidad en modo de disfrute personal del inmueble.
La siguiente tabla muestra nuestras estimaciones de rentabilidad anual comparada.
Todos los alquileres se ven afectados por el parón
Las restricciones de movimiento de personas y la paralización de toda la actividad turística durante el estado de alarma provocaron un parón total en los alquileres de viviendas turísticas. Más de tres meses en los que los propietarios han tenido que seguir pagando sus costes fijos y no han ingresado un solo euro, habiendo tenido además que hacer frente a devoluciones por reservas anuladas durante el estado de alarma. El parón afectó también al alquiler de habitaciones con la suspensión de clases y la vuelta de los estudiantes a sus ciudades de origen. Algunos arrendadores se quedaron sin cobrar el segundo trimestre del año y otros que habían cobrado por anticipado se han visto reclamar una parte de esas rentas por los inquilinos. En alquileres de vivienda, inquilinos en situación de ERTE han visto peligrar sus ingresos, pero en su mayor parte han terminado por cobrar las prestaciones y han podido pagar -con algún retraso- sus rentas de alquiler, hasta el momento.
Diferencias entre alquiler de vivienda, de habitaciones, temporada y turístico.
Incertidumbre a partir de julio
Recuperada la movilidad tras el prolongado encierro, hay expectativas para que el turismo nacional y en menor medida el extranjero ocupe en verano los alquileres turísticos disponibles, para paliar las ansias de contacto con la naturaleza manteniendo las normas de prudencia y separación física con extraños. Pero estas buenas expectativas, que habrá que comprobar, parecen centrarse en viviendas situadas en la costa o en entornos naturales del interior, pueblos o pequeñas ciudades. En las grandes ciudades de interior las perspectivas son mucho más pesimistas. Ante eso, muchos se plantean un cambio de uso para el alquiler de sus inmuebles.
Además, no estamos a salvo de una vuelta puntual a la situación de confinamiento.
Según las asociaciones de arrendadores turísticos este cambio de destino podría afectar más a Barcelona, donde hasta un 40% de pisos turístico podrán dejar de serlo voluntariamente -3.900 pisos de un total de 9.600-, y a Madrid (25% de viviendas turísticas afectadas), que al conjunto del país, donde esperan que solo un 6% de pisos turísticos cambien de destino, aunque algún portal inmobiliario ha cifrado en el 16% el porcentaje de alquileres turísticos que pasarían a transformarse en alquileres ordinarios.
Rentabilidades comparadas del alquiler de vacaciones, el alquiler de vivienda y el de habitaciones
Hemos hecho cálculos para estimar la rentabilidad que ofrecería un inmueble en función de si lo destinamos a su alquiler como vivienda habitual del inquilino, al alquiler por habitaciones o al alquiler turístico. Tenemos en cuenta las rentas medias obtenidas por cada tipo de alquiler, los gastos que competen al inquilino y la fiscalidad, que es diferente ya que el arrendador de alquileres de vivienda habitual goza de una reducción del 60% en los ingresos a declarar en su IRPF.
Tomamos una vivienda céntrica similar en cada capital, destinada completamente al alquiler turístico. No se contempla como complementario un uso propio por el propietario en momentos de desocupación, somo sí podría ser el caso en viviendas situadas en la costa, donde es más frecuente el uso mixto y por tanto importa menos la rentabilidad económica obtenida por los días alquilados, ya que también obtenemos una rentabilidad en modo de disfrute personal del inmueble.
La siguiente tabla muestra nuestras estimaciones de rentabilidad anual comparada.
La ocupación, gran incógnita
En estas previsiones resulta clave el porcentaje de ocupación que asumamos como hipótesis. En alquileres de vivienda, al hacer sus cálculos nunca debe tomar un porcentaje del 100%, porque la realidad es que hay periodos de desocupación, cambio de inquilinos, etc. Y este porcentaje de ocupación estimado resulta clave en los alquileres vacacionales, donde los ingresos dependen directamente del número de reservas por noches que logremos. En tiempos normales, una ocupación media puede estar en el 35%, si bien depende de muchos factores como la localización, el estado del inmueble y la promoción que le hagamos. Una ocupación que se verá reducida ahora por la incertidumbre que impera una vez terminado el estado de alarma. Por eso vamos a utilizar una estimación de ocupación de la vivienda vacacional del 25%.
Lógicamente las previsiones para el alquiler turístico varían mucho en función de la ocupación estimada. Si el porcentaje de ocupación en el alquiler turístico alcanzara el 45%, la rentabilidad anual pasaría a ser del 3,8% en Barcelona, el 2,9% en Madrid y el 5,5% en Zaragoza. Con un porcentaje de ocupación del 35%, las rentabilidades anuales pasarían a ser del 3% en Barcelona, 2,2% en Madrid y 4,3% en Zaragoza.
Qué tipo de alquiler conviene ahora.
Comportamiento por ciudades
Como se ve en la tabla, los cálculos difieren de una ciudad a otra, en función de las rentas medias previstas para cada tipo de alquiler. En Barcelona y Madrid las rentas de alquileres para vivienda habitual son mucho más elevadas que en otras capitales de provincia. Y en Madrid destacan las rentas en alquiler de habitaciones. En Zaragoza, con alquileres de vivienda mucho más ajustados como en la mayoría de las ciudades del interior, las rentabilidades tras impuestos son mayores para los alquileres de habitaciones y para los alquileres turísticos. Goza de atractivo turístico y de una gran comunidad universitaria.
