Tamaño mínimo en piso de alquiler

Pisos en alquiler, ¿hay un tamaño mínimo?

Si piensa en dividir una vivienda para su puesta en alquiler, tenga en cuenta algunas consideraciones sobre las condiciones mínimas de habitabilidad que debe reunir una vivienda.

Del piso grande a tres estudios

 En tiempos de subidas de precios del alquiler aparecen más anuncios de “mini pisos” o inmuebles de habitabilidad dudosa. Quien busque casa a precio “asequible” en una gran ciudad tiene muchas papeletas para encontrarse pisos muy pequeños, interiores, bajos, altillos, habitaciones mal aisladas, etc. La escasez de oferta hace que los inquilinos acepten este tipo de pisos sin saber muy bien cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad que se pueden exigir a una vivienda. De hecho, los anuncios de pisos menos caros reciben una enorme cantidad de llamadas desde el mismo día, con independencia de la situación material del inmueble.

En los últimos meses en Madrid y Barcelona hay auténticas listas de espera para los pisos con precios menos caros. Incluso para visitarlos se pide al candidato a inquilino que aporte información financiera o laboral. Algunos anunciantes suben sus precios ante la avalancha de llamadas.

Es una de las consecuencias indirectas de una regulación del alquiler que deja desprotegido al arrendador. Hay menos oferta, suben los precios y aumentan las exigencias de información y garantías para los inquilinos. Cláusulas antimorosos en contratos de alquiler.

Según el INE, de un total de 18,8 millones de vivienda en España solo 24.000 viviendas tienen menos de 30 m² de superficie útil. Y otras 500.000 tienen entre 30 y 45 m². 

Esos datos oficiales no tienen en cuenta que muchos de los minipisos existentes no tienen siquiera la calificación legal de vivienda. Vea más adelante cómo saberlo.

 

¿Qué puede hacer si el piso alquilado no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad?

Recibimos diversas consultas sobre la idoneidad de ciertos pisos alquilados y sobre las opciones que tiene el inquilino. En el caso de Madrid, nos pusimos en contacto con la Consejería de Medio Ambiente quien echó balones fuera afirmando que “las condiciones que deben cumplir las viviendas son competencia municipal”. Una actitud que parece incomprensible, como si la Comunidad de Madrid no tuviera competencias en materia de vivienda.

Por su parte, el Ayuntamiento de Madrid hace una distinción pertinente pero igualmente descorazonadora: su competencia en esta materia se refiere al cumplimiento de la normativa urbanística y al otorgamiento de las correspondientes autorizaciones urbanísticas, pero el hecho de alquilar un piso sin cumplir las condiciones actuales de habitabilidad no es una infracción urbanística y por tanto el Ayuntamiento no puede sancionarlo. Remiten al inquilino a la legislación sobre arrendamientos urbanos, según la cual el arrendador tiene la obligación de proporcionar una vivienda con las necesarias condiciones de habitabilidad y conservación. Solo que este deber legal debería ser exigido ante un juez y no es esperable que un inquilino vaya a gastar tiempo y dinero en demandar al arrendador por las condiciones de la casa alquilada; ese inquilino no tendría nada que ganar y sí mucho que perder.

Si el arrendador fuera una persona jurídica o un profesional, entraría en juego la regulación de consumo, que tiene su propio régimen sancionador. Pero no es sencillo que Consumo se interese por el tema, salvo que se trate de una información engañosa en los anuncios.

Es decir, no existe una vía administrativa eficaz para tratar este tipo de situaciones. El inquilino que encuentra algo mejor se cambia y quien no lo encuentra continúa, padeciendo el estado de la vivienda.

Hay inquilinos que viven oficialmente en un trastero y no lo saben. Compruébelo: Conocer las condiciones del piso en el catastro: ¿cuál es su superficie legal? Introduzca los datos del piso (vale la dirección) y vea cómo aparece oficialmente. 

 

Las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas

La normativa urbanística municipal regula las condiciones mínimas que debe reunir una vivienda. El control se hace al conceder las licencias de edificación y de primera ocupación. En algunas comunidades autónomas existe la cédula de habitabilidad, que el propietario debe renovar periódicamente y que sirve de “examen” para la vivienda. Pero no es el caso en todas las regiones.

Además, la cosa se complica en función de la fecha de edificación de cada inmueble. Veamos el caso de Madrid ciudad.

Para construcciones realizadas a partir de 1997, la superficie mínima de la vivienda es de 38m², que puede reducirse hasta los 25 m² en el caso de los llamados “estudios”, que disponen exclusivamente de una estancia-comedor-cocina y un cuarto de aseo.

Las construcciones realizadas entre 1944 y 1997 se rigen por una Orden ministerial de 1944, que marca unas condiciones higiénicas mínimas para las viviendas y sitúa la superficie mínima en 31,5 m², con excepciones.

Las construcciones anteriores a 1944 se hicieron con la normativa aplicable al momento y algunas de ellas se encuentran hoy en situación urbanística de “fuera de ordenación”. Pueden seguir siendo utilizadas y se permiten obras para mejorar sus condiciones de habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

 

Obras posteriores del propietario

Una cosa son las condiciones de una vivienda en el momento de su construcción -algo que sí se controla en la mayoría de los casos- y otra las posibles obras que realice su propietario. En principio, se debe solicitar autorización al ayuntamiento para realizar segregaciones o divisiones de la vivienda en dos o más unidades, y así se controla que las viviendas resultantes cumplan la normativa.

Muchas de estas obras se hacen sin permiso ni control por la administración. Esto sí es denunciable ante el ayuntamiento pero un inquilino no suele tener la información sobre si el estado actual del piso procede de una división, ni el interés en denunciar.

 

Cédula de habitabilidad y superficies mínimas de vivienda en distintas comunidades autónomas

En varias comunidades autónomas españolas, las viviendas están sujetas a un control de habitabilidad posterior a la construcción a través de la cédula de habitabilidad, un documento que acredita que el inmueble cumple las condiciones mínimas para ser destinado a residencia. Su exigencia, plazos de emisión y vigencia varían según la normativa autonómica, pero en todos los casos resulta necesaria para vender o alquilar una vivienda y puede ser requerida también para contratar suministros básicos. Para conocer en detalle en qué comunidades es obligatoria y cuáles son sus requisitos específicos, puede consultarse nuestro artículo sobre la cédula de habitabilidad.

Para obtenerla es necesario contar con un certificado de habitabilidad firmado por un técnico competente, como un arquitecto o arquitecto técnico, en el que se verifique que la vivienda cumple las condiciones exigidas. El plazo de emisión suele situarse entre uno y cuatro meses, dependiendo de la comunidad autónoma, y su vigencia habitual oscila entre los 10 y los 30 años, con diferencias entre viviendas nuevas y usadas en algunos territorios.

Desde el punto de vista técnico, uno de los aspectos más relevantes que regula esta normativa es la superficie mínima de las viviendas y de sus estancias, con el objetivo de garantizar unas condiciones adecuadas de habitabilidad y evitar situaciones de infravivienda o sobreocupación.

Así, en algunas comunidades la superficie útil mínima de una vivienda se sitúa en torno a los 30 m², como es el caso de la Comunidad Valenciana pudiendo reducirse en el caso de viviendas tipo “estudio” hasta aproximadamente 25 m². En otras, el umbral mínimo es más elevado, alcanzando los 37 m² de superficie útil.

Además, se establecen dimensiones mínimas para las estancias. Por ejemplo, una habitación destinada a una sola persona suele requerir al menos 6 m², mientras que para dos ocupantes se exigen alrededor de 8 m², incrementándose progresivamente en función del número de personas.

El incumplimiento de estos requisitos puede impedir la obtención de la cédula de habitabilidad y conllevar que la vivienda no pueda destinarse legalmente a uso residencial, llegando a ser considerada infravivienda.