¿Interesa dividir un piso grande en dos?

Qué es mejor: piso grande o dos pequeños

Si dispone de un piso grande para alquilar una duda frecuente es si interesa alquilarlo tal cual o dividirlo para obtener unas viviendas más pequeñas, alquilarlas independientemente y que la suma de las rentas compense la operación. También puede plantearse la división de cara a una venta. En principio nos referimos a grandes ciudades, donde existe un gran mercado de alquiler de viviendas pequeñas y donde hay un precio “mínimo” del alquiler elevado. En ciudades de menor tamaño la operación puede tener menos sentido económico por conllevar un plazo de amortización superior, pero no es descartable.

Vamos a ver las cifras con ejemplos y los elementos que debe considerar al tomar la decisión, tanto si piensa en un posterior alquiler como en la venta de los pisos resultantes.

Tamaño mínimo de un piso

Tomaremos como base una superficie mínima de 40 m² construidos para una vivienda, aunque algunas normativas autonómicas y municipales pueden contemplar viviendas de menor tamaño. Una vivienda debe incluir al menos una cocina-comedor, un dormitorio y un aseo. El dormitorio y los baños no deben ser zonas de paso y las habitaciones deben tener ventilación. En Madrid se permiten los estudios de al menos 25 m² útiles donde solo hay dos estancias: el baño y el salón-cocina-comedor-dormitorio. Que la vivienda sea exterior supone que tenga al menos un hueco que dé a un espacio libre público (calle o patio privado en ciertas condiciones).

Para poder cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad de una vivienda, que varían según el municipio, se recomienda que el proyecto de división lo revise siempre un técnico cualificado. En algunos casos, según el tipo de obra a realizar, puede ser obligatorio contar con un proyecto de arquitecto y con licencia municipal de obras.

Dividir un piso de 90 m².

Proyectos y licencias

En ocasiones las obras a realizar no precisan de modificaciones en la estructura ni afectan a elementos comunes ni ponen en riesgo la seguridad del inmueble. Puede ser suficiente con adecuar la instalación de fontanería, electricidad o calefacción, modificar la tabiquería, sustituir suelos o techos, etc. Si tiene dudas sobre los permisos necesarios puede acudir al servicio de urbanismo o vivienda de su ayuntamiento con un plano y un presupuesto estimado de la obra para que le indiquen qué tipo de permiso requeriría en su caso. Tenga en cuenta posibles ayudas de su comunidad autónoma o municipio para la rehabilitación o mejora de la eficiencia energética de viviendas, para sistemas de calefacción, energías renovables, sustitución de ventanas o calderas, etc. Este tipo de reformas no puede beneficiarse del IVA reducido del 10% porque la vivienda donde se hacen las obras no se utiliza para el uso particular del propietario, salvo que efectivamente sea así y se reforme una vivienda habitual para separar una parte que se va a destinar al alquiler o a venta.

Reaccionar ante una obra ilegal en la comunidad.

Cálculos sobre ingresos previstos

Analizamos la división en dos de un piso de 130 m² construidos: en uno de 90 m² y otro de 40 m² construidos. Calculamos los alquileres del piso completo y de los dos que resultan al dividirlo, junto con el coste de la reforma, para evaluar la posible conveniencia de la operación. Lo vemos en dos barrios: Les Corts, de Barcelona y Guindalera en Madrid. Partimos de los precios medios en venta y alquiler que tienen las viviendas en estas zonas, en función de su superficie.