¿Interesa dividir un piso grande en dos?

Qué es mejor: piso grande o dos pequeños

Si dispone de un piso grande para alquilar una duda frecuente es si interesa alquilarlo tal cual o dividirlo para obtener unas viviendas más pequeñas, alquilarlas independientemente y que la suma de las rentas compense la operación. También puede plantearse la división de cara a una venta. En principio nos referimos a grandes ciudades, donde existe un gran mercado de alquiler de viviendas pequeñas y donde hay un precio “mínimo” del alquiler elevado. En ciudades de menor tamaño la operación puede tener menos sentido económico por conllevar un plazo de amortización superior, pero no es descartable.

Vamos a ver las cifras con ejemplos y los elementos que debe considerar al tomar la decisión. 

Tamaño mínimo de un piso

Tomaremos como base una superficie mínima de 40 m² construidos para una vivienda, aunque algunas normativas autonómicas y municipales pueden contemplar viviendas de menor tamaño. Una vivienda debe incluir al menos una cocina-comedor, un dormitorio y un aseo. El dormitorio y los baños no deben ser zonas de paso y las habitaciones deben tener ventilación. En Madrid se permiten los estudios de al menos 25 m² útiles donde solo hay dos estancias: el baño y el salón-cocina-comedor-dormitorio. Que la vivienda sea exterior supone que tenga al menos un hueco que dé a un espacio libre público (calle o patio privado en ciertas condiciones).

Para poder cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad de una vivienda, que varían según el municipio, se recomienda que el proyecto de división lo revise siempre un técnico cualificado. En algunos casos, según el tipo de obra a realizar, puede ser obligatorio contar con un proyecto de arquitecto y con licencia municipal de obras.

Dividir un piso de 90 m².

Proyectos y licencias

En ocasiones las obras a realizar no precisan de modificaciones en la estructura ni afectan a elementos comunes ni ponen en riesgo la seguridad del inmueble. Puede ser suficiente con adecuar la instalación de fontanería, electricidad o calefacción, modificar la tabiquería, sustituir suelos o techos, etc. Si tiene dudas sobre los permisos necesarios puede acudir al servicio de urbanismo o vivienda de su ayuntamiento con un plano y un presupuesto estimado de la obra para que le indiquen qué tipo de permiso requeriría en su caso. Tenga en cuenta posibles ayudas de su comunidad autónoma o municipio para la rehabilitación o mejora de la eficiencia energética de viviendas, para sistemas de calefacción, energías renovables, sustitución de ventanas o calderas, etc. Este tipo de reformas no puede beneficiarse del IVA reducido del 10% porque la vivienda donde se hacen las obras no se utiliza para el uso particular del propietario, salvo que efectivamente sea así y se reforme una vivienda habitual para separar una parte que se va a destinar al alquiler o a venta.

Reaccionar ante una obra ilegal en la comunidad.

Cálculos sobre ingresos previstos

Analizamos la división en dos de un piso de 130 m² construidos: en uno de 90 m² y otro de 40 m² construidos. Calculamos los alquileres del piso completo y de los dos que resultan al dividirlo, junto con el coste de la reforma, para evaluar la posible conveniencia de la operación. Lo vemos en dos barrios: Les Corts, de Barcelona y Guindalera en Madrid. Partimos de los precios medios en venta y alquiler que tienen las viviendas en estas zonas, en función de su superficie.

Según lo anterior, si dispusiésemos de un piso de 130 m² para arrendar en Les Corts, la renta media del alquiler que podría percibirse es de 1.356 euros al mes. Mientras que si lo dividiésemos en dos, uno de 90 m² y otro de 40 m², la suma de ambas rentas de alquiler equivaldría a 1.877 € al mes, con una diferencia de 521 € al mes. Hablamos de alquileres brutos antes de impuestos y sin gastos.

En el barrio de la Guindalera de Madrid, el alquiler del piso de 130 m² generaría una renta bruta del 1.452 € al mes, mientras que la suma de las rentas de los pisos divididos equivaldría a 1.851 €, con un mayor ingreso de 399 euros mensuales.

Se puede obtener más ingresos de alquiler por los dos pisos divididos que por uno solo. La división tiene además otra ventaja: con dos inquilinos se reparte la probabilidad del riesgo por impago o daños en el inmueble, aunque también es cierto que hay que realizar una doble labor de puesta en alquiler, búsqueda de inquilinos, gestiones varias, etc.

El coste de la reforma para dividir el piso

Para saber si compensa hacer la división hay que contar con los costes de la reforma. En términos generales, la obra no es pequeña ya que incluirá una nueva distribución, crear una cocina, organizar las instalaciones eléctricas y de fontanería, además de la calefacción. Las necesidades constructivas dependerán de la distribución de la vivienda original. Por ejemplo, puede no ser necesario ningún baño nuevo. Junto a la distribución, el coste de la reforma está en función de la calidad de los materiales. En pisos destinados al alquiler interesa utilizar materiales duraderos, aunque quizá no de primera calidad.

El coste estimado de esta reforma en una calidad media sería de unos 400-500 €/m², IVA incluido. Con base en la menor de estas referencias, 400 €/m², que nos supondría un coste total de 52.000 euros de reforma, a partir de los mayores ingresos por alquileres la amortización de la obra podría suponer unos 8,3 años en Barcelona y unos 10,8 años en el caso de Madrid. A medida que la reforma sea más económica el plazo de amortización disminuirá y viceversa.

Sentencia judicial sobre un local dividido.

La división registral de la vivienda

Si se desea reflejar la división en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, algo esencial para poder vender en el futuro los inmuebles por separado, hay que tener en cuenta otras consideraciones junto con el consiguiente gasto en notario y registro para la escritura. Para cada vivienda se debe contar con una salida a elementos comunes, y hay que dotarlas de contadores propios de agua, electricidad, gas, etc.

En la comunidad de propietarios, salvo autorización prevista en estatutos (compruébelo), se requiere la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas, junto con una autorización administrativa (licencia, permiso del ayuntamiento). En Cataluña la mayoría necesaria sería de 4/5, a falta de autorización en estatutos.

Si no cuenta con vender, la división también podría realizarse de modo material sin reflejo en el Registro. Se compartiría una entrada común a un vestíbulo distribuidor -salvo que la vivienda original tenga una entrada de servicio, algo no infrecuente hace unos años en casas grandes- y habría que poner unos contadores dobles para distinguir los consumos.

Implicaciones de la división en la venta

Las ventajas económicas de la división también se ven en la venta, por el mayor precio medio pagado en pisos de menor superficie, como se vio en la tabla de la página anterior en precios por m² y se ve en la tabla siguiente con valores absolutos estimados. No hemos considerado los impuestos y costes añadidos de las operaciones de venta.

Al tener en cuenta los 52.000 € de coste de la reforma se reduce considerablemente el beneficio de la división, especialmente en Barcelona.

Conclusión

En algunos casos puede ser interesante dividir un piso en dos para alquilarlo o venderlo separadamente. Interesará más en cuanto la distribución del piso original facilite una división con el menor coste en dinero y trámites, los estatutos de la comunidad permitan la segregación y exista una mayor diferencia de precios para pisos por superficie en nuestra ciudad. Conlleva una inversión elevada y cuya amortización es a largo plazo, de al menos 8 o 10 años en nuestro ejemplo para el alquiler, por lo que siempre hay que estudiar posibles alternativas de mayor rendimiento para ese dinero.

La compra especulativa de un piso grande en mal estado para su reforma, división y venta inmediata puede ofrecer beneficios elevados pero también conlleva un riesgo elevado, por lo que solo debería plantearse por quien se dedique a ello profesionalmente y con la diversificación necesaria para repartir riesgos.