Alquiler y cláusulas anti morosos

Reducir el riesgo de impago en el alquiler, ¿cláusulas anti morosos?

Existe un problema grave de impagos de renta en contratos de alquiler. A las dificultades puntuales o no tan puntuales que puedan padecer determinados inquilinos de buena fe, se une la existencia de morosos casi profesionales que con su experiencia y conocimiento del sistema se las arreglan para pasar el máximo de tiempo ocupando un inmueble sin pagar la renta.

Sin querer dramatizar, porque lo cierto es que la inmensa mayoría de los inquilinos pagan regularmente la renta, tampoco hay que cerrar los ojos a esta realidad.

Por recurrir a datos objetivos, en la declaración del IRPF del ejercicio 2019 (última estadística publicada al elaborar este contenido), en España hubo 1.916.000 personas que declararon ingresos por alquiler de viviendas. El mismo año, los declarantes de saldos de dudoso cobro (arrendadores que padecían impagos de rentas) no llegaron a los 30.000, con una cuantía media de la deuda de 1.962 euros por cabeza. Este dato no recoge todas las rentas impagadas por alquiler, porque Hacienda exige que transcurran unos meses mínimo desde la reclamación para contabilizarlas, pero nos da un orden de cifras. Tampoco la cifra de procedimientos judiciales sobre impagos arroja demasiada luz: en 2019 (ultimo año "ordinario" del que hay datos, los de 2020 están marcados por la pandemia), se dictaron 9.355 sentencias en litigios por impago de alquiler de vivienda, más otras 1.347 en impagos de alquileres distintos a vivienda.

Al margen de estadísticas, el arrendador con impagos tiene un problema serio. Lo peor es que en España no hay un sistema eficaz de resolución de conflictos en el alquiler. Todo pasa por el recurso a una Justicia falta de medios y, por si fuera poco, la legislación pone trabas a la labor de los jueces ralentizando aun más la solución de los litigios. Se ha hecho cargar en las espaldas de propietarios particulares un problema social consistente en proporcionar alojamiento digno a hogares vulnerables. Si el inquilino que no paga es considerado por el juez como vulnerable, el procedimiento puede sufrir retrasos que superan el año, año y medio o dos años. Un tiempo en el que el propietario no recibe la renta pero tampoco puede recuperar la vivienda y, en ocasiones, tendrá que hacer frente a elevados gastos de suministros de esa casa.

Medidas en alquileres que se prorrogan hasta septiembre de 2022.

Límite extraordinario a las subidas de rentas del alquiler.

Este gran riesgo provoca en la práctica una restricción de la oferta de pisos en alquiler, con subidas de precios. Y provoca que muchos arrendadores exijan garantías elevadas a los candidatos a inquilino. Cerrando el acceso a un buen número de estos que no pueden desembolsar grandes sumas ni aportar avales suficientes. Todo por falta de seguridad jurídica.

Qué puede hacer el arrendador para protegerse

Ante ese panorama no existen soluciones milagro. Pero un arrendador bien informado puede tomar medidas para tratar de reducir los riesgos. Junto a una correcta selección de un inquilino solvente, la petición de garantías, el uso de un contrato de alquiler equilibrado y la imposición de una renta razonable, cabe también plantearse la contratación de un buen seguro de impago de rentas y la utilización de cláusulas “anti morosos”.

Ojo: no todos los seguros son iguales. Hemos observado que algunos no han hecho una valoración diligente de solvencia del inquilino y han generado problemas para el arrendador, que ve cómo se produce un impago y que los impagos siguen aun después de terminada la cobertura del seguro (9, 11 meses, en muchos casos). Elija un buen seguro de rentas como el Seguro de impago de rentas con descuento a socios de OCU.

Vamos a comentar ahora las llamadas cláusulas anti morosos, en relación con los registros de morosos. Se está extendiendo el uso de cláusulas en los contratos de alquiler que autorizan al arrendador a incluir a un inquilino moroso en los llamados ficheros de impagos o registros de morosos.

Puede consultar el modelo de OCU de contrato de alquiler de vivienda, en el que incluimos la opción de añadir una cláusula sobre ficheros de insolvencia, al tiempo que prevemos el pago de un interés superior al legal del dinero por el tiempo que dure el impago.

Veamos los requisitos legales para la inclusión de deudores en ficheros de morosos, la responsabilidad del acreedor y del gestor del fichero y las posibles sanciones por su mal uso.

Incluir al deudor en registros de morosos

La inclusión de un deudor en estos ficheros tiene un efecto en el honor de la persona y también en su bolsillo. Se le puede denegar un préstamo, una hipoteca u otra contratación que suponga asumir un compromiso duradero de pago (tarjeta de crédito, compra de coche o electrodomésticos a plazos, leasing, etc.). Estos ficheros son utilizados por empresas de consumo, banca, suministros, telecomunicaciones, etc. ¿Puede ser útil incluir a un inquilino moroso en uno de estos ficheros?

Hay quien piensa que el temor a aparecer en un fichero de morosos podría ser motivo para alejar a candidatos a inquilino que no tengan clara su voluntad de pagar regularmente. Según esto tendría un efecto preventivo. Es posible que tenga un efecto disuasorio para algunos, pero desde luego no será obstáculo para los llamados morosos profesionales, que pueden discutir deudas durante años y presentarse como vulnerables e insolventes para alargar los procedimientos.

Para el arrendador sería útil poder tener información sobre la solvencia de un potencial inquilino. La información sería eficaz si este tipo de ficheros se utilizara de manera generalizada, es decir, si sistemáticamente se incluyeran en él a todos o una buena parte de los inquilinos que hayan dejado deudas pendientes en sus anteriores arrendamientos. En la medida en que el uso de estos ficheros no está generalizado, no resultan eficaces.

El recurso a los ficheros de morosos en alquileres podría ser una vía para que los arrendadores tengan más elementos para valorar la solvencia. Pero atención: los ficheros de morosos están regulados y hacer un mal uso de los mismos puede acarrear sanciones graves como luego veremos, tanto para el acreedor que incluye allí a una persona indebidamente como para el responsable del fichero.

Requisitos de los ficheros de morosos

Hay que atender a la normativa sobre protección de datos personales y a la que defiende el derecho al honor. La ley permite la publicación de datos relativos a la solvencia de los sujetos, pero con unos requisitos que hay que respetar.

La justificación para poder contener y exponer esos datos personales tan delicados viene de un reconocimiento legal cuya finalidad es tratar de informar sobre la solvencia de la persona. No toda cantidad debida implica una menor solvencia del deudor. Por eso la deuda que de origen a la inscripción tiene que ser vencida y exigible, y se debe haber dado al deudor la opción de pagarla. Para incluir en estos ficheros de morosos los datos de carácter personal determinantes para enjuiciar la solvencia económica del afectado es preciso que previamente se haya requerido de pago al deudor y se le haya informado que, de no producirse el pago, los datos relativos al impago podrán ser comunicados al registro de morosos. Con este requerimiento se impide que sean incluidos en estos registros personas que por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia parecida, han dejado de hacer frente a una obligación dineraria vencida y exigible sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia.

Es decir, para la correcta inclusión del moroso en el fichero de impagos de deudas deben seguirse estos pasos:

1. Inicialmente, mencionar en el contrato la posibilidad de inclusión en ficheros de morosos en los casos de deudas impagadas.
2. Existencia de una deuda cierta y exigible que haya resultado impagada.
3. Notificación del acreedor al deudor de la existencia de la deuda, con requerimiento de pago inmediato y advertencia de que de no hacerlo se expone a ser incorporado en el registro de morosos. Hay que dejar constancia de esta comunicación. No es estrictamente necesario que se haga de modo fehaciente, pero es muy aconsejable. Llegado el caso, el juez podría fijarse en los indicios que hagan pensar que sí hubo recibo de la notificación, pero esta prueba puede no ser sencilla y no merece la pena arriesgarse. El mero envío del requerimiento de pago por vía postal no acredita la recepción del mismo.
4. Que respecto de la deuda no se haya entablado reclamación judicial, arbitral o administrativa. No cabe incluir en los registros de morosos datos personales por razón de deudas inciertas, dudosas, no pacíficas o sometidas a litigio, así como que para que concurra esta circunstancia en la deuda, que excluya la justificación de la inclusión de los datos personales en el registro de morosos, basta con que aparezca un principio de prueba documental que contradiga su existencia o certeza.
5. Notificación del responsable del fichero al deudor de los datos que van a ser objeto de inscripción en el fichero, para que el deudor lo sepa y conozca sus derechos sobre la consulta, rectificación y cancelación de esos datos.

Si desea conocer más sobre las normas aplicables y las consecuencias de un mal uso de los ficheros, siga leyendo.

La regulación legal sobre los ficheros

La inclusión indebida de una persona en un registro de insolvencia afecta a su derecho fundamental al honor, reconocido por el art. 18.1 de la Constitución. La actuación "autorizada por la ley" ampara la comunicación de los datos personales del supuesto "moroso" a un fichero sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias. A su vez, la ilegitimidad de la inclusión, por no respetarse los requisitos legales que la condicionan, afecta peyorativamente este derecho fundamental y da pie a indemnizaciones por daños y perjuicios.

El Reglamento de Protección de Datos (RD 1720/2007, de 21 de diciembre) prevé lo siguiente:

Artículo 38. Requisitos para la inclusión de los datos.

1. Sólo será posible la inclusión en estos ficheros de datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica del afectado, siempre que concurran los siguientes requisitos:

a) Existencia previa de una deuda cierta, vencida, exigible, que haya resultado impagada y respecto de la cual no se haya entablado reclamación judicial, arbitral o administrativa, o tratándose de servicios financieros, no se haya planteado una reclamación en los términos previstos en el Reglamento de los Comisionados para la defensa del cliente de servicios financieros, aprobado por Real Decreto 303/2004, de 20 de febrero.

b) Que no hayan transcurrido seis años desde la fecha en que hubo de procederse al pago de la deuda o del vencimiento de la obligación o del plazo concreto si aquélla fuera de vencimiento periódico.

c) Requerimiento previo de pago a quien corresponda el cumplimiento de la obligación.

2. (Anulado)

3. El acreedor o quien actúe por su cuenta o interés estará obligado a conservar a disposición del responsable del fichero común y de la Agencia Española de Protección de Datos documentación suficiente que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en este artículo y del requerimiento previo al que se refiere el artículo siguiente.

Artículo 39. Información previa a la inclusión.

El acreedor deberá informar al deudor, en el momento en que se celebre el contrato y, en todo caso, al tiempo de efectuar el requerimiento al que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo anterior, que en caso de no producirse el pago en el término previsto para ello y cumplirse los requisitos previstos en el citado artículo, los datos relativos al impago podrán ser comunicados a ficheros relativos al cumplimiento o incumplimiento de obligaciones dinerarias.

Una sentencia del Tribunal Supremo de 21/12/2022 aclara algo más sobre la notificación previa al moroso, al dar por válidas unas comunicaciones por email:

"Nuestra doctrina sobre el carácter recepticio del requerimiento previo de pago permite que su recepción se considere fijada a través de las presunciones, como en este caso, siempre que exista garantía o constancia razonable de ella, que en el presente supuesto también existe, por lo que argumenta la Audiencia Provincial y apuntala con sus alegaciones el fiscal al señalar, acertadamente, que el presente caso no es uno de envíos masivos de cartas sin constancia de recepción o contenido, que en el contrato de préstamo que dio origen a la deuda se preveía que las notificaciones se realizaran a través del correo electrónico designado por la prestataria y que dicho contrato se concertó online, lo que denota una cierta pericia en relación con las nuevas tecnologías difícilmente compatible con la carencia de conocimientos al respecto que alega la recurrente".

Que el requerimiento previo se haya realizado y haya sido conocido por el deudor es una cuestión de prueba en cada caso. La doctrina del Supremo es que «el requerimiento previo de pago es un acto de comunicación de carácter recepticio que exige una constancia razonable de la recepción de la comunicación por el destinatario, por más que existan diversos medios de probar tal recepción» (sentencias de 11/12/2020, de 14/9/2022 o de 20/12/2022, entre otras).

El responsable del fichero

Posteriormente a la comunicación que hace el acreedor (primero al deudor y luego al fichero), el responsable del fichero debe notificar al interesado los datos que se hayan registrado sobre él, informándole de los derechos que tiene (acceso, rectificación, cancelación y oposición). Esa notificación debe hacerse en el plazo de treinta días desde dicho registro y debe notificarse por cada deuda. Esta notificación deberá efectuarse a través de un medio fiable, auditable e independiente de la entidad notificante, que permita acreditar la efectiva realización de los envíos. Debe enviarse a la dirección que se facilitó en el contrato del cliente con el acreedor, confirmada por este, y comprobar que no ha sido devuelta.

Respecto de las notificaciones, es una cuestión de prueba que valoran los jueces. No le basta al deudor afirmar que él no ha recibido ninguna comunicación. El acreedor podrá probar los medios que puso para notificar a la dirección facilitada por el deudor, y el juez decidirá si considera o no probada la notificación (ver por ejemplo la STS 81/2022, de 2 de febrero).

El responsable del fichero tiene la obligación de velar por la calidad de los datos y cancelar o rectificar de oficio los que le conste que sean no pertinentes, inexactos o incompletos. Como responsable del tratamiento de los datos obrantes en el registro de morosos del que es titular, le compete atender la solicitud de cancelación o rectificación del afectado cuando la misma sea suficientemente fundada, porque los datos incluidos en el fichero no respetan las exigencias de calidad derivadas de las normas reguladoras del derecho.

Deudor pierde demanda por inclusión en fichero de morosos.

Condenas por mal uso de los ficheros de morosos

Si se constata una lesión del derecho al honor del deudor, éste podría reclamar una indemnización por varios conceptos:

• daños patrimoniales concretos, tales como que el afectado hubiera tenido que pagar un mayor interés por conseguir financiación;
• daños patrimoniales más difusos, como son los derivados de la imposibilidad o dificultad para obtener crédito o contratar servicios;
• la simple inclusión en el registro ya supone la existencia de un perjuicio indemnizable bajo presunción que no admite prueba en contra. La valoración de este perjuicio dependerá de las circunstancias del caso: del tiempo de inclusión en el registro, de las veces en que fue consultado, los intentos previos que haya tenido que realizar el afectado para obtener sin éxito la cancelación de sus datos personales en el registro de insolvencia.
• La indemnización no puede ser meramente simbólica, debe tener un efecto disuasorio.