Alquiler y cláusulas anti morosos

Reducir el riesgo de impago en el alquiler, ¿cláusulas anti morosos?

Existe un problema grave de impagos de renta en contratos de alquiler. A las dificultades puntuales o no tan puntuales que puedan padecer determinados inquilinos de buena fe, se une la existencia de morosos casi profesionales que con su experiencia y conocimiento del sistema se las arreglan para pasar el máximo de tiempo ocupando un inmueble sin pagar la renta.

Sin querer dramatizar, porque lo cierto es que la inmensa mayoría de los inquilinos pagan regularmente la renta, tampoco hay que cerrar los ojos a esta realidad.

Por recurrir a datos objetivos, en la declaración del IRPF del ejercicio 2019 (última estadística publicada al elaborar este contenido), en España hubo 1.916.000 personas que declararon ingresos por alquiler de viviendas. El mismo año, los declarantes de saldos de dudoso cobro (arrendadores que padecían impagos de rentas) no llegaron a los 30.000, con una cuantía media de la deuda de 1.962 euros por cabeza. Este dato no recoge todas las rentas impagadas por alquiler, porque Hacienda exige que transcurran unos meses mínimo desde la reclamación para contabilizarlas, pero nos da un orden de cifras. Tampoco la cifra de procedimientos judiciales sobre impagos arroja demasiada luz: en 2019 (ultimo año "ordinario" del que hay datos, los de 2020 están marcados por la pandemia), se dictaron 9.355 sentencias en litigios por impago de alquiler de vivienda, más otras 1.347 en impagos de alquileres distintos a vivienda.

Al margen de estadísticas, el arrendador con impagos tiene un problema serio. Lo peor es que en España no hay un sistema eficaz de resolución de conflictos en el alquiler. Todo pasa por el recurso a una Justicia falta de medios y, por si fuera poco, la legislación pone trabas a la labor de los jueces ralentizando aun más la solución de los litigios. Se ha hecho cargar en las espaldas de propietarios particulares un problema social consistente en proporcionar alojamiento digno a hogares vulnerables. Si el inquilino que no paga es considerado por el juez como vulnerable, el procedimiento puede sufrir retrasos que superan el año, año y medio o dos años. Un tiempo en el que el propietario no recibe la renta pero tampoco puede recuperar la vivienda y, en ocasiones, tendrá que hacer frente a elevados gastos de suministros de esa casa.

Medidas en alquileres que se prorrogan hasta septiembre de 2022.

Límite extraordinario a las subidas de rentas del alquiler.

Este gran riesgo provoca en la práctica una restricción de la oferta de pisos en alquiler, con subidas de precios. Y provoca que muchos arrendadores exijan garantías elevadas a los candidatos a inquilino. Cerrando el acceso a un buen número de estos que no pueden desembolsar grandes sumas ni aportar avales suficientes. Todo por falta de seguridad jurídica.

Qué puede hacer el arrendador para protegerse

Ante ese panorama no existen soluciones milagro. Pero un arrendador bien informado puede tomar medidas para tratar de reducir los riesgos. Junto a una correcta selección de un inquilino solvente, la petición de garantías, el uso de un contrato de alquiler equilibrado y la imposición de una renta razonable, cabe también plantearse la contratación de un buen seguro de impago de rentas y la utilización de cláusulas “anti morosos”.

Ojo: no todos los seguros son iguales: hemos observado que algunos no han hecho una valoración diligente de solvencia del inquilino y han generado problemas para el arrendador, que ve cómo se produce un impago y que los impagos siguen aun después de terminada la cobertura del seguro (9, 11 meses, en muchos casos). Elija un buen seguro de rentas como el Seguro de impago de rentas con descuento a socios de OCU.

Vamos a comentar ahora las llamadas cláusulas anti morosos, en relación con los registros de morosos. Se está extendiendo el uso de cláusulas en los contratos de alquiler que autorizan al arrendador a incluir a un inquilino moroso en los llamados ficheros de impagos o registros de morosos.

Puede consultar el modelo de OCU de contrato de alquiler de vivienda, en el que incluimos la opción de añadir una cláusula sobre ficheros de insolvencia, al tiempo que prevemos el pago de un interés superior al legal del dinero por el tiempo que dure el impago.

Veamos los requisitos legales para la inclusión de deudores en ficheros de morosos, la responsabilidad del acreedor y del gestor del fichero y las posibles sanciones por su mal uso.

Incluir al deudor en registros de morosos

La inclusión de un deudor en estos ficheros tiene un efecto en el honor de la persona y también en su bolsillo. Se le puede denegar un préstamo, una hipoteca u otra contratación que suponga asumir un compromiso duradero de pago (tarjeta de crédito, compra de coche o electrodomésticos a plazos, leasing, etc.). Estos ficheros son utilizados por empresas de consumo, banca, suministros, telecomunicaciones, etc. ¿Puede ser útil incluir a un inquilino moroso en uno de estos ficheros?