El inquilino no paga la renta de alquiler

Medidas preventivas en el alquiler

Si usted es arrendador y el inquilino no le ha pagado la renta, tras recordárselo sin éxito deberá enviarle un requerimiento formal de pago al inquilino (vea un modelo), previo a una reclamación judicial.

Pero antes de llegar aquí le explicamos cómo puede mejorar su protección frente a impagos.

A la hora de alquilar una vivienda al arrendador le surgen mil dudas sobre cómo protegerse en la medida de lo posible para poder cobrar las rentas y poder recuperar su vivienda en el mejor estado posible en cuanto el alquiler llegue a término.

En alquileres entre particulares la relación se enmarca en el derecho civil y, en último término, la única vía de resolver el conflicto (fuera del pacto entre partes) es acudir a la Justicia. Una Justicia que en la práctica puede tardar muchos meses en dictar sentencia y que además no asegura el cumplimiento del pago por el deudor insolvente.

Por esos motivos es muy importante adoptar ciertas medidas antes de que empiece el alquiler:

- comprobar la solvencia del inquilino, generalmente pidiendo sus nóminas o declaración del IRPF;

- utilizar un buen contrato de alquiler, con un reparto claro de los distintos gastos y con un inventario detallado de los elementos que incluye el alquiler. Vea un modelo de contrato de alquiler de vivienda;

- pactar las garantías que permite la ley, tanto las que impliquen un desembolso por el inquilino como otras garantías complementarias.

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Cláusulas anti morosos en el contrato de alquiler.

Agencias que "garantizan" el cobro de la renta.

Qué garantías puedo pedir al inquilino de vivienda

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su versión vigente para alquileres de vivienda contratados desde el 6/3/2019 que tengan una duración inferior a 5 años (o siete si el arrendador es persona jurídica), dice que se puede pactar cualquier tipo de garantía, pero que el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Eso se suma a la mensualidad para la fianza legal, que es aquella que el arrendador debe depositar en un organismo de la correspondiente comunidad autónoma, salvo en el caso de Asturias, Cantabria, La Rioja y Navarra.

Por tanto, legalmente al inicio del contrato solo se puede pedir que el inquilino desembolse el equivalente a tres mensualidades de renta: un mes para la fianza legal y hasta dos meses como depósito complementario. A ello se suma la renta del mes en curso y, a menudo, la comisión de la agencia, pero estos dos últimos importes no cuentan como garantías.

Devolver la fianza del alquiler.

Límite a la subida de rentas de alquiler en 2022.

Pedir garantías de un tercero, fianza o aval

La LAU no se refiere expresamente a la garantía que puede prestar un tercero: un fiador personal solvente o un aval bancario. Una diferencia entre estos dos consiste en que el fiador personal es normalmente gratuito para el inquilino, mientras que la obtención del aval bancario le va a costar un gasto mensual o trimestral y además la obligación de depositar en el banco una cantidad equivalente al número de meses avalados.  El espíritu de la reforma de la LAU de 2019 fue limitar el desembolso inicial de los inquilinos, en aras de reducir las barreras de acceso al alquiler. Por eso, la limitación legal a las garantías afectaría a los avales bancarios, pero no a los fiadores personales. Recuerde que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas que la LAU impone en alquileres de vivienda. Hasta ahora no conocemos sentencias que declaren nula la exigencia de un aval bancario por una suma superior a dos meses de renta, pero aun en el caso de que un inquilino aportara ese aval bancario al contrato, es probable que llegado el caso de tener que reclamar el pago al banco, este se negara a entregar más de dos mensualidades de renta, apelando a la LAU. Por eso, prefiera el aval personal.

 

Condiciones de los avales

Vamos a referirnos a las fianzas o avales personales y a los avales bancarios que puedan existir en contratos anteriores al 6 de marzo de 2019. Mediante la firma de un contrato de fianza (como anexo al contrato de alquiler o una cláusula de este), el fiador garantiza al casero el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, comprometiéndose a pagar en lugar del inquilino en el caso de que este no realice el pago o la obligación a la que se encuentra obligado. Para que sea eficaz, conviene que la cláusula de aval o fianza se incorpore al contrato de alquiler con una buena identificación del avalista o fiador y su propio domicilio, para realizarle las notificaciones necesarias, y con unas menciones expresas: precisando que el aval o fianza se pacta de manera solidaria, a primer requerimiento, y sin los beneficios de excusión, orden o división. De este modo el fiador o avalista deberá pagar cuando se lo exija el arrendador, sin que pueda oponer excepciones personales del deudor. Hay que prestar atención al plazo de la garantía, para que esté vigente durante todo el contrato de alquiler.

 

Durante la vida del contrato: atienda al inquilino

La experiencia muestra que mantener una comunicación abierta con el inquilino por los problemas que puedan surgir, ayuda a prevenir muchos problemas (no todos). Si se trata de autorizar obras o acometer gastos de reparación o conservación con cargo a la renta, todo por escrito y bien claro. Si su inquilino es un buen pagador, interesa conservarlo siendo flexibles en las cuestiones que nos pueda plantear. Por ejemplo, en el marco de la pandemia los pequeños arrendadores particulares no estaban obligados a conceder rebajas o moras en el pago de la renta, pero ante problemas puntuales del inquilino siempre es mejor buscar una opción que le dé aire. Si acuerda una rebaja temporal de la renta déjelo siempre por escrito, precisando el importe y el plazo. Vea un modelo de escrito de rebaja temporal del alquiler. Puede que necesite esa prueba también de cara a Hacienda.

¿Qué medidas en alquiler se prorrogan en 2022 por el Covid?

Prórroga de las medidas de alquiler por el Covid-19.

 

Qué hacer ante un impago de alquiler

Ante un impago de la renta conviene