Alquileres seguros: un test en dos viviendas
Hemos acudido a tres empresas que anuncian seguridad en el cobro de las rentas para el arrendador, para conocer sus condiciones. A dos de ellas, Alquiler Seguro y Renta Garantizada, se dirigió un colaborador para poner en alquiler un adosado de una localidad de Madrid. Otra empresa, la Agencia Negociadora del Alquiler, no operaba en la localidad por lo que hicimos el test para un piso en la capital. Repasamos las condiciones ofrecidas, tanto desde el punto de vista económico como de las garantías reales de cobro que ofrecen al arrendador, y las comparamos con la opción de que sea el propio arrendador quien se encargue del alquiler contratando un buen seguro de impago de rentas. El mejor encontrado, con 11 meses de renta asegurada y cobertura de actos vandálicos, puede llegar a tener un coste de un 2,8% de la renta (condiciones especiales para socios de OCU).
Elegir la mejor opción puede suponer un ahorro de miles de euros en un alquiler de 5 años (entre 13.000 y 21.000 euros en los ejemplos que le presentamos más abajo).
Adosado en las afueras
Es una vivienda de unos 257 m2, con 4 habitaciones, 1 salón-comedor, cocina, 2 aseos y 2 cuartos de baño completos, además de piscina. Según los portales inmobiliarios, el precio del alquiler para viviendas similares allí, reducido ya con un margen de negociación sería de unos 1.780 euros. Aquí consideramos que el propietario la alquilaría por
Alquileres seguros: un test en dos viviendas
Hemos acudido a tres empresas que anuncian seguridad en el cobro de las rentas para el arrendador, para conocer sus condiciones. A dos de ellas, Alquiler Seguro y Renta Garantizada, se dirigió un colaborador para poner en alquiler un adosado de una localidad de Madrid. Otra empresa, la Agencia Negociadora del Alquiler, no operaba en la localidad por lo que hicimos el test para un piso en la capital. Repasamos las condiciones ofrecidas, tanto desde el punto de vista económico como de las garantías reales de cobro que ofrecen al arrendador, y las comparamos con la opción de que sea el propio arrendador quien se encargue del alquiler contratando un buen seguro de impago de rentas. El mejor encontrado, con 11 meses de renta asegurada y cobertura de actos vandálicos, puede llegar a tener un coste de un 2,8% de la renta (condiciones especiales para socios de OCU).
Elegir la mejor opción puede suponer un ahorro de miles de euros en un alquiler de 5 años (entre 13.000 y 21.000 euros en los ejemplos que le presentamos más abajo).
Adosado en las afueras
Es una vivienda de unos 257 m2, con 4 habitaciones, 1 salón-comedor, cocina, 2 aseos y 2 cuartos de baño completos, además de piscina. Según los portales inmobiliarios, el precio del alquiler para viviendas similares allí, reducido ya con un margen de negociación sería de unos 1.780 euros. Aquí consideramos que el propietario la alquilaría por 1.700 euros al mes.
Alquiler Seguro (AS) recomienda que el alquiler máximo sea de 1.400 € al mes, debido a que “existe mucha oferta”. Al propietario le cobran como honorarios un mes de renta más IVA, y cada mes mientras dure el alquiler, el 5% del valor de la renta, más IVA. El propietario firma el contrato de alquiler con el inquilino y se encarga del trato con él respecto de incidencias, reparaciones, etc. Alquiler Seguro paga la renta al propietario el día 5 de cada mes, menos su 5% +IVA por sus servicios.
Si el inquilino dejara de pagar la renta, AS se encarga de tramitar y costear el desahucio con el inquilino, siempre que el propietario haya elegido acudir a la vía del Arbitraje en Derecho, y haya otorgado los poderes correspondientes. AS se compromete a seguir pagando al propietario la renta del alquiler hasta que se resuelva el laudo arbitral. La obtención de un laudo es más rápida que la de una sentencia judicial, pero en caso de que el inquilino se niegue a ejecutar el laudo, habría que ir al juez para tramitar su ejecución.
La “garantía” del cobro se basa en la solvencia de la empresa. No le ofrecen cobertura para los daños que pueda sufrir la vivienda. Si se les encarga la gestión integral del contrato, el coste sería del 7% más IVA.
La propuesta de una renta inferior a la de mercado permite a estas empresas aumentar el número de candidatos interesados, hacer una selección y reducir de partida el riesgo teórico de impago. Puede ser una buena estrategia para la empresa, más si percibe dinero relacionado con las reservas de inquilinos, pero no lo es necesariamente para el propietario.
Renta Garantizada
Tras firmar un contrato de exclusividad, Renta Garantizada busca al inquilino y cobra también un mes de renta al propietario (más IVA) a la firma del contrato de alquiler. No cobran comisión al inquilino, al contrario que Alquiler Seguro. El precio lo calculan en 1.550 € al mes. Por la gestión “básica” y cobertura de impago cobran un 5% más IVA. En caso de impago ofrecen una cobertura de pago de la renta por 11 meses a través de un seguro de Mapfre, haciéndose cargo de los gastos del proceso judicial de desahucio. Por actos vandálicos dan una cobertura de 3.000 €.
Añadir la gestión de suministros, notificaciones, incidencias y la desocupación, costaría un 6,5% más IVA.
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INGRESOS POR ALQUILER SEGÚN MEDIADOR, PARA LA VIVIENDA SOLICITADA |
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Concepto |
Alquiler Seguro |
Renta Garantizada |
El propietario contrata el seguro |
|
Renta mensual |
1.400 |
1.550 |
1.700 |
|
Comisión inicial |
1.694 |
1.875,5 |
0 |
|
Comisión mensual |
84,7 |
93,8 |
47,6 |
|
Ingreso mensual |
1.315,3 |
1.456,2 |
1.652,4 |
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Ingreso 1er año |
14.089,6 |
15.599,2 |
19.828,8 |
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Diferencia (*) |
-5.739,2 |
-4.229,6 |
0 |
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Ingreso 5 años |
77.224 |
85.498 |
99.144 |
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Diferencia (*) |
-21.920 |
-13.646 |
0 |
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(*) Diferencia de ingresos respecto de la opción de alquiler directo, para rentas constantes sin impagos. Cifras en euros. En el caso de la gestión directa del propietario, aparece como "comisión" el gasto correspondiente a la póliza de seguro mensualizado, a efectos de la comparación. |
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Agencia Negociadora
Para un piso en Madrid ciudad, de unos 90 m2 y tres dormitorios, con una renta media de 1.000 € mensuales, la Agencia Negociadora del Alquiler propuso una renta de 790 € y una gestión integral del alquiler por el 6,25% de la renta. Frente al impago proponen un sistema de arbitraje y garantizan el cobro de las rentas mientras dure la tramitación del proceso arbitral de desahucio. El primer año se cobraría 7.931,6 € neto de comisiones, frente a 11.664 € que cobraría el propietario si lo alquila por su cuenta contratando el mejor seguro de impago de rentas analizado (con el precio especial a socios de OCU). En cinco años, con rentas estables y sin impagos, la diferencia entre lo percibido a través de la Agencia y lo cobrado por el propietario ascendería a -14.838,4 €.
