La devolución de la fianza del alquiler

La devolución de la fianza del alquiler

En el caso resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9/7/2021 los inquilinos de una vivienda demandaron a la sociedad arrendadora para que les devolviera la fianza y la garantía adicional (4.200 euros) tras haber finalizado el alquiler de manera consensuada cuatro años después de ser concertado.

Previamente habían solicitado la devolución de la fianza por email, sin éxito.

La sociedad arrendadora se opuso argumentando que los inquilinos debían responder por ciertos gastos:

- reparaciones debidas al mal uso (2.438 €);

- limpieza “a fondo” de elementos como la campana extractora, persianas y vidrios (186 €);

- consumos de agua y gas pendientes de pagar (25 €).

Ya interpuesta la demanda, la arrendadora abonó a los inquilinos el saldo, de unos 1.573 €.

Ante los jueces, la discusión se centra en quién debe hacer frente a los gastos que reclama la sociedad arrendadora.

¿Quién paga los daños de la vivienda alquilada?

El deterioro de la vivienda

Ante unos daños, corresponde al arrendador probar la existencia de los desperfectos y el hecho de haberse producido durante la vigencia del alquiler. Probado eso, hay una presunción de que los daños probados en la casa y ocurridos durante el alquiler son responsabilidad del ocupante, es decir, del inquilino. Él es quien debe probar que los deterioros que presenta la cosa se han producido sin culpa suya, o por la acción del tiempo, o por el uso normal o por causa inevitable.

El arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Por tanto, una vez más, el conflicto se sitúa en el ámbito de la prueba y de su apreciación por los jueces.

En este caso, los inquilinos aportaron fotos de la vivienda entregada y los jueces estiman que se cumplieron las exigencias de conservación de un buen padre de familia, en cuanto a conservación, cuidado y limpieza.

La sociedad arrendadora aportó una factura sobre una serie de trabajos en la vivienda, pero los jueces la rechazan por varios motivos. La factura es de dos meses posterior a la devolución de la casa, en ella no se explica la necesidad de realizar esos trabajos y, a más a más, los trabajos descritos en la factura responden a repasos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, tras un periodo de uso normal del inmueble. Se considera que son obras que debe acometer el arrendador y que afectan a repasos (de luces, electrodomésticos, grifos, duchas y baños, de cemento alrededor de la bañera, de persianas, de cerraduras de armarios), a la fijación de los muebles altos de la cocina, la reparación de un grifo y de un horno, etc.

Se recuerda que la limpieza de la vivienda alquilada corre al término del contrato por cargo del arrendador, salvo que sea necesaria una limpieza extraordinaria por las circunstancias del caso.

Y tampoco se considera probado que los consumos facturados correspondieran a los inquilinos salientes.

Plazo de devolución de la fianza

Una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para:

- o bien devolver la fianza,

- o en su caso, si hay deudas pendientes o desperfectos, determinar el saldo que proceda ser restituido, para su compensación con la fianza. Modelo de liquidación de fianza con deudas.

El inquilino tiene un derecho de crédito frente al arrendador sobre la fianza y la garantía que entregó al inicio del contrato. Es necesaria una liquidación del contrato, para aclarar las cuentas pendientes. Esto solo se puede hacer una vez que el contrato ha terminado y cuando el arrendador ha podido recuperar la posesión del inmueble. Por eso la LAU prevé el plazo de 30 días para devolver la fianza al inquilino. Y si no se respeta ese plazo, el arrendador debe abonar intereses con la tasa de interés legal, sin necesidad de que el inquilino lo reclame.

Si un contrato de alquiler de vivienda prevé un plazo de devolución más largo para la fianza, ese plano no es válido por ser contrario a la LAU en perjuicio del inquilino.

Se condena a la sociedad arrendadora a la devolución de la fianza completa con intereses, y al pago de las costas de los procesos judiciales.