¿Quién paga los daños en la vivienda alquilada?

Quién paga los desperfectos en la casa alquilada

Una preocupación recurrente de los arrendadores es la inquietud por el estado de la vivienda cuando recuperen la posesión al término del alquiler. Es preciso tener clara una idea: incluso con el mejor de los inquilinos (aunque sea su hijo), la casa acusará el efecto del uso y del paso del tiempo transcurrido. Hay que asumir que toda vivienda se desgasta con el uso (también la propia, lógicamente) y que, cuando se vayan los inquilinos, necesitaremos gastar algo de dinero en la casa para ponerla a punto de cara a un nuevo alquiler o a usarla nosotros mismos.

Gastos que no asume el arrendador de una vivienda.

Aunque el contrato de alquiler insista en que la casa se devuelva en el mismo estado en que se entregó al inicio, los jueces entienden que existe un desgaste ordinario por el uso y paso del tiempo y que el propietario debe asumir determinados gastos como la pintura, limpieza y retoques varios para su puesta a punto. Sin ir más lejos, el suelo se desgasta y no podemos pretender tener el mismo brillo en el parqué cinco años más tarde, aunque se haya sido cuidadoso.

Como arrendador, evitará algunos disgustos si asume que deberá hacer este esfuerzo. Por eso es importante saber que del dinero que recibe mensualmente de la renta, una parte tendrá que destinarla a la propia vivienda alquilada. No considere la renta total como un ingreso neto para su bolsillo: lo ideal es tener un pequeño fondo para esto, si bien cada uno organiza sus finanzas como quiere.

Alquiler: ¿quién paga la caldera?

En el caso juzgado por la SAP de Baleares de 30 de marzo de 2023 tras una demanda del arrendador, los jueces estimaron que el inquilino no debía pagar la limpieza de la fachada, el repaso general de puertas y armarios interiores, el repaso de baños, pintado de vivienda, de puertas y armarios por tratarse de labores de mantenimiento. Las fotos aportadas por el arrendador no permitían deducir que aquellos elementos estuvieran deteriorados más allá de lo normal debido al transcurso de un tiempo  prolongado de uso, en un alquiler que había durado ocho años.

Daños que exceden del uso ordinario

Por supuesto, todo tiene un límite. Pueden existir daños que excedan del uso ordinario y que deberá asumir el inquilino, bien con cargo a la fianza, bien completando el gasto que exceda del importe dejado en garantía. El problema está a menudo en determinar si un daño concreto debe considerarse ordinario (proporcional al uso y al tiempo) o por el contrario es algo que debe correr a cargo del inquilino. Arrendador e inquilino pueden tener una idea contraria y en caso de disputa la última palabra la tendrá un juez, aunque el recurso a la justicia tiene un coste en dinero y tiempo. A continuación vamos a exponerle las reglas y algún ejemplo del criterio de los jueces.

En la citada SAP de Baleares de 30 de marzo de 2023, sí se condenó al inquilino a pagar unos daños por una puerte rota, el motor de una puerta corredera que se había "quemado", varias piezas de mármol rotas y una persiana corredera (todo por 4.100 euros). Pero el casero también presentó una factura de 2.900 euros para el cambio de todos los electrodomésticos de la cocina, diciendo que estaban inservibles, y el tribunal la rechazó por no existir pruebas de los daños en esos electrodomésticos que habían sido usados durante 8 años de alquiler. El daño hay que probarlo.

Parte de la casuística está tratada en este contenido: Reclamar daños en la vivienda alquilada.

Si tiene un seguro de impago de rentas es posible que tenga contratada una cobertura de daños vandálicos. Pero no todo desperfecto en la vivienda es un daño vandálico.

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La obligación del inquilino de devolver la vivienda en buen estado

El inquilino tiene obligación de indemnizar por aquellos defectos producidos en la vivienda arrendada durante la vigencia del arriendo, que excedan del deterioro por el uso y disfrute normal de la misma. Lo dispone el artículo 1561 del Código civil en relación con la obligación del arrendatario de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado.

Condenan al inquilino por fugas de agua.

Al inicio del contrato, el arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones: el cuidado y conservación de la cosa arrendada, la restitución de la posesión y el pago del precio.

Al término del contrato, el arrendador viene obligado a devolver el importe de la fianza siempre que no haya de aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución ha de hacerse en el momento de recuperarse la posesión o al menos dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves (art. 36 de la LAU), ya que si no se procede a la restitución la cantidad depositada devengará el interés legal a partir de ese momento.

Dudas sobre la fianza del alquiler.

La importancia de probar los desperfectos

Por tanto, hay que verificar el estado de la vivienda al final antes de devolver el importe de la fianza. Y hacerlo en presencia de los inquilinos, si es posible. Cuando el inqulino no está presente, la comprobación debe hacerse en el menor plazo posible desde la recuperación de las llaves y hay que hacer fotos y dejar constancia del estado del piso, comunicando al inquilino lo que proceda.

La existencia de daños que se consideren que exceden del uso normal de la casa o que sean consustanciales al paso del tiempo es una cuestión de prueba y de valoración de dicha prueba. Al arrendador no le basta con presentar unas facturas de compra o reparación de elementos (mucho menos con unos meros presupuestos): se tiene que probar que esos elementos estaban dañados cuando finalizó el contrato.

Si observamos daños graves, como suciedad extrema, muebles, electrodomésticos o cristales rotos u otros daños vandálicos, conviene llamar a un tercero para que dé fe: levantar un acta notarial o pedir un informe de un perito que evalúe los daños. Esta prueba será necesaria en un proceso judicial.

Modelo de liquidación de la fianza de alquiler, con existencia de daños.

Comentario de caso: le obligan a devolver la fianza

En el caso juzgado en la SAP de Madrid de 7 de mayo de 2021 se trató de la negativa del arrendador a devolver la fianza (2.500 euros) reclamada por el inquilino, con el fin de recuperar con cargo a esa fianza determinados desperfectos encontrados en la vivienda. Los jueces repasan las pretensiones del arrendador y desestiman su recurso frente a la obligación de devolver la fianza, argumentando lo siguiente:

- la realización de cableados o taladros para las instalaciones que los inquilinos efectúen en la vivienda, o la colocación de adhesivos o espejos y apliques de baño no se consideran desperfectos ya que la vivienda se alquiló sin muebles y la colocación de elementos de fijación o conexión es consustancial a la instalación de los propios de los arrendatarios y sus elementos decorativos.

- En un alquiler que ha durado casi 5 años, las manchas o pequeñas roturas en elementos interiores se consideran consecuencia del uso ordinario. Además, se considera que los elementos exteriores como el cenador son más sensibles a los agentes atmosféricos y al desgaste, por lo que no se imputa su daño a la acción negligente de los arrendatarios.

- Respecto de daños de arañazos y manchas en el parqué por importe de 1.440 euros reclamados, se consideran no probados por falta de prueba del estado anterior del suelo.

- Tampoco se considera probada una avería del aire acondicionado (220 €), del que consta una revisión pero no una avería ni la supuesta causa de esta.

En definitiva, los jueces obligan a la devolución de la fianza estimando que los daños reclamados o bien son menoscabos por el simple uso de la vivienda en un alquiler que ha durado 5 años, o que responden a la lógica adaptación de la vivienda al uso útil del inquilino o que no se prueba que algunos de esos supuestos daños no existiesen antes del arrendamiento.

El reparto de gastos en el alquiler.

Condena por daños al inquilino

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de 5/5/2021 sí se estimó la responsabilidad del inquilino en una serie de daños constatados en un alquiler que apenas duró 8 meses.

Por un lado se recuerda unas reglas básicas sobre presunciones de responsabilidad en alquileres:

- la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1.562 del código civil);

- la responsabilidad del arrendatario en el deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (art. 1.563 cc);

- la obligación del inquilino de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado (art. 1.555 cc).

Pero más allá de las presunciones, se examina toda la prueba aportada en el caso por la arrendadora y por la inquilina. Para probar el estado inicial de la vivienda y la realidad de los daños, la arrendadora presentó dos testigos (la agencia y un pintor), aportó un informe pericial con fotografías y un informe de la aseguradora en el que se detallaban daños observados y su posible causa, que reflejaban “si no una intencionalidad, una dejadez y una falta generalizada de mantenimiento que excede de lo que pueda considerarse un uso normal y civilizado de la vivienda arrendada”.

Los jueces concluyen, a la vista de todas las pruebas y alegaciones, que la causa de producción de los daños se debió a un mal uso por la inquilina, que fue cuando menos negligente en su obligación de conservar la casa y de efectuar las reparaciones necesarias por el uso ordinario de la vivienda. Se condena a la inquilina a indemnizar por esos daños, aunque se el exime del pago por la desaparición de ciertos elementos (valorados en 1.200 euros) cuya existencia previa en la casa no pudo ser probada a ojos de los jueces.

Consejos para reclamar daños en alquiler

Insistimos: este tipo de conflictos se resuelven por los jueces caso por caso en atención a la prueba aportada, a la gravedad de los daños y a su carácter desproporcional con el uso ordinario de una vivienda por el periodo que haya transcurrido. El criterio valorativo de los jueces no es siempre el mismo.

Arrendador: el abc del alquiler.

Lo esencial, junto a la selección del inquilino, es hacer un estado de la situación de la casa al inicio y al término del contrato, con fotografías. Utilizar un contrato de alquiler equilibrado y claro, precisando si existen elementos que necesitan un cuidado o mantenimiento particular. Al término del contrato conviene hacer un repaso exhaustivo y firmar un documento de entrega de llaves para dejar las cosas claras. En caso de tener que reclamar por daños, hay que fundamentar la reclamación con pruebas como facturas de reparaciones, informes de peritos o declaraciones de testigos. Si el importe de los daños es elevado puede merecer la pena pedir que un notario levante un acta para dar fe del estado del inmueble.

Siete consejos básicos sobre el alquiler.