En el alquiler de locales es posible pactar penas por desistimiento anticipado de una parte, y en los casos que citamos los jueces no pueden moderar dichas penas.
Cláusula penal en arrendamiento de local
Un contrato de arrendamiento de local de marzo de 2005, con plazo de duración de 12 años, incluía una cláusula según la cual, si cualquiera de las dos partes diera por extinguido el contrato antes de su vencimiento, la parte que lo rescinda anticipadamente debería abonar a la otra el importe correspondiente a todas las rentas del periodo contractual que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato.
A finales de 2012, la arrendataria comunicó su intención de dar por finalizado el contrato dos meses más tarde. La arrendadora se opuso advirtiendo de su intención de hacer cumplir lo pactado, pero la sociedad arrendataria entregó las llaves y la posesión a través de notario. La arrendadora acudió al notario y expuso su rechazo al desistimiento anticipado, así como la procedencia del pago de la cláusula penal, cuyo montante sobre pasaba los 2,7 millones de euros, teniendo en cuenta el tiempo restante para el final del plazo pactado (más de cuatro años).
En septiembre de 2015 la arrendadora presentó demanda frente a la arrendataria.
Estimada en primera instancia, la Audiencia Provincial de Barcelona redujo un 50% la pena a pagar, declarando que era notoria y extraordinariamente excesivo que la arrendataria tuviera que pagar lo mismo por desistir que por quedarse a utilizar el inmueble.
La arrendadora recurrió al Supremo, que dictó sentencia el 5/7/2021.
En arrendamientos de vivienda sí existe derecho de desistimiento del inquilino.
Contrato de alquiler de local entre particulares.
Para qué sirve la cláusula penal de los contratos
La cláusula penal está regulada en el código civil como garantía para el cumplimiento de las obligaciones. También se usa para facilitar el desistimiento, fijando de antemano las condiciones en que puede ejercerse. Si no se prevé expresamente lo contrario, la pena sustituye a la indemnización de daños y perjuicios debida al incumplimiento, evitando así que tenga que ser calculada y probada por el perjudicado. Pero incluso puede preverse que la pena se sume a dicha indemnización.
El código civil también prevé que los jueces puedan modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
Esa posibilidad de moderación de la pena por los jueces ha llevado a muchos sujetos que han incumplido un contrato a solicitar la reducción de la pena pactada en el contrato. Con el tiempo, los jueces han ido aclarando cuándo es posible reducir esas penas y cuándo no. Porque tampoco tiene mucho sentido que, entre partes iguales (no con consumidores), se acuerde una determinada cláusula en el contrato y luego no vaya a aplicarse, sin que sea nula por otra causa.
En la contratación con consumidores -que no es el caso que ahora comentamos- la cláusula penal puede ser abusiva en determinados casos, de desproporción o falta de reciprocidad, por ejemplo.
La cláusula penal en el mantenimiento de ascensores.
Criterios de moderación de las penas de los contratos
Aun en la contratación entre empresarios o profesionales, los jueces sí pueden limitar las penas privadas en determinados casos, cuando se entiendan contrarias a la moral o al orden público. No solo en las llamadas opresivas y en las usurarias. También podrían moderarse las penas que excedan en su cuantía de modo extraordinario a los daños y perjuicios que se hubiera calculado que pudieran derivarse del incumplimiento. La pena puede ser superior a la cuantía de daños y perjuicios causados, pero si la diferencia es extraordinariamente elevada y muy superior al daño razonablemente previsible al tiempo de contratar, sí se podría moderar porque no respondería con la voluntad real de los contratantes en el momento en que firmaron el contrato.
Es el deudor quien debe probar que la cuantía de la pena es extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor.
Cuando un incumplimiento ha sido parcial, no total, es posible moderar una pena que se hubiera previsto para un incumplimiento a secas. Pero el criterio repetido por los jueces es que la cláusula penal no se puede moderar (reducir) en el caso en que las partes hubieran contemplado expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto de la aplicación de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento del contrato o posibilitando el desistimiento unilateral.
El comprador que no paga pierde la entrada.
Esta cláusula penal no se modera, por estas razones
En el caso juzgado se previó como pena el pago completo de todas las mensualidades de renta que restaran por cumplir por la parte que
