El comprador que no paga pierde la entrada

Compraventa de vivienda con obra de reforma

Si firma un contrato de compra con una cláusula penal por incumplimiento de los plazos de pago, tendrá que hacer frente a esa penalización si incumple. La “moderación” de la cláusula solo se aplica en escasa ocasiones. Así lo vemos en el caso que ahora comentamos.

A Berta la interesaba una vivienda en la que se iban a realizar unas reformas. En 2013 firmó con la empresa vendedora un compromiso de compraventa en el que acordó que pagaría 108.000 euros si las obras eran de su entera satisfacción, adelantando en ese momento la suma de 9.000 euros. Y si las obras no eran de su agrado, se le devolvería el importe entregado. Se fijó una fecha máxima para la terminación de las obras y la firma de la escritura de compra.

Con las obras avanzadas, las partes firmaron un documento privado de compraventa en el que se precisaban las fechas de pago por parte de Berta y se retrasaba dos meses la fecha máxima del último pago y firma de escritura. Tras los 9.000 euros entregados al inicio, se pactó un pago intermedio de 51.000 euros el 12 de diciembre de 2013, momento en que la sociedad vendedora entregaría la posesión y las llaves de la vivienda a Berta, y un pago final de 48.000 euros en el momento de la firma de la escritura, con fecha máxima de 31 de enero de 2014.

En el documento hicieron constar que el incumplimiento de esos plazos de pago facultará al vendedor a exigir el cumplimiento del contrato o a dar por rescindida la compraventa, perdiendo la parte compradora el importe entregado en compensación de los perjuicios causados.

El vendedor se queda con las arras.

La compradora de vivienda no paga

Antes del 12 de diciembre (primer pago previsto), Berta avisó verbalmente a la vendedora que no iba a pagar. Al parecer, la entidad financiera a la que acudió Berta para pedir una hipoteca realizó una tasación baja de la vivienda, que no le permitió obtener el préstamo. El 14 de diciembre la vendedora dirigió a Berta un escrito de resolución del contrato, de acuerdo con lo pactado. En el escrito se mostraba dispuesta a negociar un nuevo contrato si Berta presentaba una oferta en siete días.

Pasado ampliamente ese pazo de siete días, Berta contestó por escrito que la resolución del contrato era imputable únicamente a la sociedad vendedora (aduciendo una serie de argumentos) y que exigía la devolución de los 9.000 euros adelantados al inicio.

En enero de 2014 la finca se vendió a un tercero por 90.000 euros.

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La compradora exige la devolución de la suma adelantada

Dos años y medio más tarde, Berta demandó a la vendedora solicitando que se declarase la resolución del contrato de compra por incumplimiento de la vendedora, con devolución de los 9.000 euros más intereses.

En primera instancia se dio la razón a la vendedora, al estimar que el incumplimiento fue de Berta y que según lo dispuesto en el contrato debía perder los 9.000 euros entregados. La Audiencia Provincial de Gerona estimó en parte el recurso de Berta y condenó a la vendedora a devolver 4.500 euros. No había habido incumplimiento de la vendedora, pero la Audiencia entendió que había que moderar de oficio la cláusula penal de incumplimiento, porque el incumplimiento de Berta no fue total (había pagado un primer plazo). Modera la cláusula penal por exceder extraordinariamente su cuantía a los daños que razonablemente pudieran preverse al contratar, ya que la vendedora no tuvo problemas para vender la casa a un tercero, minimizando el daño sufrido.

La sociedad vendedora recurrió al Tribunal Supremo, que dictó sentencia con fecha 12 de abril de 2021.

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No procede la moderación de la cláusula penal

Para el Supremo no procede la moderación de la pena.

Se considera probado que la vendedora cumplió sus obligaciones, realizó las obras en plazo y conforme a lo pactado. El motivo por el que no se entregó la vivienda fue el impago de la compradora. No hay “justa causa” en el incumplimiento de la compradora. La falta de obtención de financiación para la compra no estaba prevista como hecho que supeditara la eficacia del contrato.

El Supremo rechaza que