Aprovechamiento por turnos de inmuebles turísticos
Los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, conocidos impropieamente también por multipropiedad, han generado históricamente mucha litigiosidad y diversas modificaciones legales.
Si ya los posee, sabe de qué hablamos. Y si se interesa ahora por ellos sepa que conviene informarse muy bien de lo que se adquiere antes de firmar ningún compromiso ni, por supuesto, adelantar ninguna suma.
Durante años, con técnicas de comercialización agresivas, que incluían ofertas de fines de semana gratuitos en un resort a cambio de asistir a charlas comerciales pensadas para obtener compromisos de los asistentes, algunos usuarios dieron su consentimiento a adquirir derechos de uso de un apartamento turístico por semanas. La firma conllevaba en muchas ocasiones un contrato simultaneo de financiación con una entidad financiera.
Con el supuesto atractivo de “solucionar tus vacaciones para el futuro”, los usuarios no eran a menudo conscientes de qué estaban adquiriendo exactamente: ¿eran propietarios de algo? ¿su derecho incluía el uso de un apartamento concreto y un turno de uso anual (semana) prefijado? ¿basta con que se fijen unas reglas para determinar esos periodos?, ¿cuál era el plazo del compromiso adquirido?, ¿podían desistir de la compra o vender o intercambiar ese derecho? ¿en qué condiciones? ¿Quedaba alguna constancia en el registro de la propiedad?
Tuvo su boom en los años 90 aunque su comercialización siguió posteriormente y llega hasta nuestros días. En 2025 en España existen 260 resorts de este tipo y son 5.300 en todo el mundo.
Los cambios legales y las normas transitorias
Con el fin, no siempre logrado, de proteger al usuario, se fueron aprobando leyes para ganar en transparencia en la contratación y en la definición de los derechos y obligaciones de las partes. La primera norma fue la Ley 42/1998, de 15 de diciembre. Posteriormente se aprobó la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. Recientemente, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en su DF 19ª ha introducido cambios en la Ley 4/2012.
Cada ley aprueba cambios desde su entrada en vigor, define un contenido mínimo del contrato, regula la información y transparencia frente al consumidor y declara la nulidad de determinadas cláusulas y prácticas. Pero también incluyen un régimen transitorio aplicable a contratos anteriores que siguen comercializándose, a los que se daba la opción voluntaria de adaptarse o no a los cambios legales. Esto genera complejidad y hace preciso un análisis jurídico de cada caso para determinar qué reglas son aplicables a cada contrato.
Por ejemplo, en algunos casos sí se permite que el derecho no tenga definido un plazo temporal o que este sea superior a 50 años.
Y se acepta el sistema “flotante”, donde se fijan reglas para reservar el alojamiento concreto y el periodo de aprovechamiento, sin necesidad de que estos estén predeterminados expresamente en el contrato. Basta que sean determinables.
Nuevo plazo final para reclamaciones en aprovechamiento por turnos
Si posee un derecho de este tipo sujeto a normativa anterior y se plantea iniciar una acción legal, es importante tener en cuenta el cambio introducido por la Ley 1/2025.
Por un lado, valida que en regímenes anteriores a la Ley 42/1998 la duración pueda ser indefinida o superior a 50 años si así constaba en el régimen o título inscrito. Algo que con la normativa posterior no es posible.
Por otra parte, fija un plazo de 5 años para ejercitar acciones de invalidez contado desde la entrada en vigor de esta disposición; transcurrido ese plazo, los contratos se convalidan.
Por tanto, la novedad afecta a dos tipos de contratos:
- los contratos suscritos desde el 5 de enero de 1999 mediante los que se hayan transmitido o comercializado derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998 cuya declaración de invalidez se funde en la contravención de normas imperativas contenidas en esa Ley;
- la solicitud de invalidez de los contratos mediante los que se hayan transmitido o comercializado derechos sujetos a la Ley 42/1998, cuando dichas acciones estén fundadas en el carácter determinable o flotante de los derechos adquiridos.
Para esas acciones de invalidez, el plazo de prescripción será de cinco años a contar desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, es decir, ese plazo termina el 3 de abril de 2030. Pasado el plazo los contratos serán convalidados.
El Supremo aclara la interpretación del régimen aplicable
Un ejemplo de litigiosidad es la sentencia del Supremo de 30 de octubre de 2025. Referida a un contrato firmado en agosto de 2008, que sin embargo transmitía derechos sujetos al régimen anterior a la Ley 42/1998. El consumidor titular del contrato pedía la nulidad. Esa Ley tenía reglas transitorias pero su interpretación no ha sido uniforme por los jueces.
El Supremo desestima el recurso del consumidor que pretendía la nulidad del contrato y fija unas reglas de interpretación:
“La doctrina de la sala que debe aplicarse a partir de ahora a los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 es que lo relevante para considerar exigible la limitación temporal de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998. Los derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de explotación y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los cincuenta años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos.
Los contratos no son nulos por indeterminación del objeto por el hecho de tratarse de la modalidad flotante, en la que los derechos se refieren a alojamientos o a períodos de tiempo determinables, siempre que sea posible su determinación mediante el procedimiento de reserva u otros criterios previstos para la determinación del alojamiento o del tiempo en cada momento de disfrute”.
