Condena a arrendador por falsa necesidad de vivienda

¿Recuperar la vivienda alquilada para arrendarla por habitaciones?

Contenido elaborado por el equipo técnico de OCU para explicar las consecuencias de alegar falsa necesidad de vivienda para impedir la prórroga del contrato de alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé unas reglas de duración mínima para el alquiler de vivienda. La duración legal mínima depende de la fecha del contrato de alquiler, ya que el régimen ha ido cambiando.

Existe una excepción a las prórrogas legales del alquiler para el caso de que, antes de cumplirse el plazo, el arrendador necesite la vivienda para usarla como vivienda habitual él mismo o sus parientes de primer grado o su cónyuge. Pero esa excepción está recogida para ese solo supuesto, y a condición de que el contrato lo previera así. El arrendador que necesite la vivienda debe enviar un escrito al inquilino comunicando la necesidad de la vivienda, especificando las causas de la necesidad y dando al menos dos meses de plazo para entregarla. Esta necesidad de vivienda también es causa justificada para evitar en alquileres la prórroga extraordinaria de 6 meses prevista en 2023.

Vea cuándo puede el arrendador recuperar la casa alquilada por necesidad.

Se están dando casos de arrendadores que desean recuperar sus viviendas cuanto antes no por necesidad para sí o sus parientes próximos sino para poder sacarlas al mercado a los precios actuales, mucho más elevados. O para poder transformarlas en un alquiler por habitaciones, que proporciona ahora mayores ingresos. Desaconsejamos esta práctica, que puede tener repercusiones graves.

Para evitar abusos, la misma LAU recoge las consecuencias para el caso de que transcurridos tres meses desde el desalojo prematuro del inquilino, la vivienda no hubiese sido efectivamente ocupada por quien teóricamente lo necesitaba.

Alegar necesidad para terminar un alquiler, sin fundamento

Las consecuencias de ese incumplimiento por parte del arrendador también dependen de la fecha del contrato de alquiler. En la práctica muchas de estas conductas se quedan sin sanción por las dificultades del inquilino para poder probar la no ocupación una vez desocupado el piso y encontrada otra vivienda en alquiler. Además del coste de iniciar una acción judicial de resultado incierto.

Por ejemplo, un inquilino de una vivienda de 80 m² por la que pagaba en Madrid algo menos de 1.000 euros tras las actualizaciones de renta, se vio exigir por la arrendadora la devolución del piso antes del fin de la prórroga tácita del contrato, alegando necesidad de la vivienda para su hija. Y poco tiempo después de haber abandonado prematuramente ese alquiler con su familia, el inquilino vio cómo el piso era anunciado en alquiler de (4) habitaciones. Los ingresos para la arrendadora doblaban ahora la renta del alquiler anterior.

Por otra parte, se ha dado el caso de un arrendador que exigió la marcha del inquilino para ocupar él mismo la vivienda alquilada, y que después no llegó a ocuparla sino que la vendió a un tercero para saldar la hipoteca en la que tenía impagos. Quiso facilitar esa venta terminado prematuramente con el alquiler. La SAP Barcelona de 6 de julio de 2022 condenó al arrendador a indemnizar al inquilino con 24.000 euros. Era un contrato de mayo de 2013 y el inquilino exigió -y obtuvo- la indemnización legal entonces equivalente a la renta por el tiempo pendiente de cumplimiento del contrato (33 meses por 750 euros).

Consecuencias de la no ocupación real por necesidad

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece unas consecuencias para el hecho de que el arrendador niegue la prórroga al inquilino por causa de necesidad y luego no se verifique la ocupación efectiva de la vivienda por quien se dijo necesitarla, en el plazo de tres meses tras su recuperación, salvo fuerza mayor (circunstancia imprevisible e inevitable).

Para contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

El arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Para contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2029

El arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

Para contratos celebrados antes del 6/6/2013

Aquí la diferencia es que la indemnización que puede exigir el inquilino equivalía a una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco; no un mes de renta por año pendiente, sino todas las rentas por los años pendientes. Es lo que se aplicó en el caso comentado resuelto por la SAP Barcelona de 6/7/2022.