El mercado de la vivienda según el Banco de España
En su informe anual de 2023, el Banco de España ha incluido un capítulo sobre “El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad”. Es un documento técnico propio de los que realiza la entidad, pero en él se exponen de una manera clara algunas ideas sobre las medidas que deberían ponerse en marcha para mejorar el acceso a la vivienda.
El informe del Banco de España constata la subida sostenida del precio de la vivienda en compra y alquiler y el efecto negativo que está provocando en el acceso a la vivienda para los hogares con menor renta.
La subida sostenida de precios en España destaca frente a recientes bajadas en otros países europeos. En 2023 los precios reales (eliminado la inflación) cayeron un 14% en Alemania, un 11,5% en Países Bajos, un 7% en Reino Unido, un 6,8% en Italia y un 4,2% en Francia. En España, descontando la inflación, el precio de la vivienda apenas habría bajado un 0,8% anual en 2023.
El problema de acceso a la vivienda es más agudo en el alquiler, pero también afecta a la compra y a la dificultad de dar el salto del alquiler a la propiedad. “La escasa capacidad de ahorro y la reducida renta de los hogares que residen en alquiler dificultan su acceso a una vivienda en propiedad”. Se está produciendo una desigualdad geográfica e intergeneracional: los jóvenes son los que más sufren el problema de acceso a la vivienda, lo que va ligado a su emancipación.
Vea el Estudio de OCU sobre el consumidor vulnerable y barreras de acceso a la vivienda en alquiler.
La causa del problema de la vivienda, según el Banco de España
El informe del BdE sitúa la causa del incremento del precio en la fortaleza de la demanda de vivienda (demografía por flujos migratorios, mejora del empleo con 783.000 nuevos ocupados en 2023, aumento del número de hogares con 287.000 nuevos en 2023, aumento de compradores extranjeros y de compradores sin hipoteca) frente a una “relativa rigidez de la oferta”.
El problema es de gran amplitud y gravedad y no parece que pueda resolverse con medidas sueltas pensadas para el corto plazo. Especialmente si algunas de esas medidas pensadas para el corto plazo tienen como efecto generar “efectos indeseados significativos” que dificulten el funcionamiento del mercado.
El Banco de España aboga por tomar medidas a medio y largo plazo, que impliquen a las CCAA. Pide poner “un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo de alquiler”.
Como los recursos son limitados, se aconseja priorizar su asignación a los colectivos más vulnerables. Con una oferta rígida, las políticas de ayuda a la demanda (ayudas al pago del alquiler) se pueden convertir en transferencia de fondos públicos a los propietarios.
La necesidad de ampliar la oferta de alquiler
Lo limitado de la oferta en nueva vivienda se observa en los datos de nueva construcción de viviendas, tanto en cifras de visados como en cifras de certificados de fin de obra. En 2023 se terminaron 86.000 viviendas en todo el país.
El Informe recoge también el “reducido peso del alquiler social en nuestro país”. Afirma que “para converger a los niveles del parque público de alquiler del promedio de la UE-27 sería necesario incorporar 1,5 millones de nuevas viviendas al alquiler social en España. Para llegar a dicho objetivo en 10 años, a través de vivienda nueva, sería necesario incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas en España de los últimos años”.
Medidas sobre vivienda recomendadas por el Banco de España
El Informe del BdE propone una serie de medidas y advierte frente a otras que se están tomando en relación con el alquiler.
“Algunas medidas de protección a los inquilinos pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler- p.ej., vía reducción de la oferta y/o desplazamiento hacia modalidades de alquiler menos reguladas–, así como en los precios de los nuevos contratos; efectos que podrían ser más acusados para los colectivos más vulnerables.
Los controles de precios podrían tener efectos adversos similares.”
Las medidas que indica el Banco de España son la siguientes:
- Impulsar la oferta de alquiler social
- Fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler
- Promover la profesionalización del mercado del alquiler
- Reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria
- Mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo
- Impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas
- Revisar la tributación de la vivienda
- Considerar y condicionar la aplicación de medidas restrictivas sobre las viviendas para uso no residencial a una evaluación global que tenga en cuenta tanto sus posibles efectos sobre la accesibilidad a la vivienda residencial como sobre la actividad económica.
- Impulsar las políticas estructurales
- Mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas
