La vecina adquiere la propiedad de un trastero por prescripción
Unos trasteros comunes son elementos comunes por destino con respecto a los cuales cabe su adquisición por un vecino por prescripción adquisitiva, si se dan los requisitos legales que debe apreciar el juez.
En un edificio propiedad de un proindiviso se procedió a la extinción del condominio y se constituyó un régimen de propiedad horizontal en 1962. Los trasteros se consideraron anexos de los pisos respectivos, salvo dos trasteros, que quedaron sin relación con otros pisos y por tanto como elementos comunes de la comunidad.
Desde el principio, esos dos trasteros fueron utilizados de manera exclusiva por dos de las hermanas que habían disuelto el proindiviso inicial. Tenían sus llaves y los usaban en concepto de dueñas.
En 2016, una junta tomó el acuerdo de que esos trasteros eran elementos comunes y que debían entregarse a la comunidad. La comunidad ejercitó judicialmente la acción reivindicatoria para que se declarar judicialmente esa propiedad común y se desalojara a las propietarias que los utilizaban en exclusiva. En primera instancia el juez dio la razón a la comunidad, pero la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de las dos propietarias.
Obras en zonas comunes, sin autorización.
La comunidad recurrió ante el Tribunal Supremo que dictó sentencia el 26 de junio de 2025.
Cómo pasa un elemento común a ser privativo
En el momento de la celebración de la junta el 29 de noviembre de 2016, las codemandadas habían consumado su adquisición por haber transcurrido más de 30 años, y concurrir los requisitos de posesión en concepto de dueñas, pública, pacífica y no interrumpida conforme al artículo 1941 del Código Civil, lo que se justifica a través de un pormenorizado examen de la prueba practicada.
El acuerdo de la junta de 2016 no había sido impugnado por las dos propietarias afectadas, pero no era necesario porque era un acuerdo nulo al pretender que ellas desalojaran unos trateros que ya se habían convertido en propiedad de ellas por el paso del tiempo.
En las comunidades de propietarios, los elementos que en la escritura o en estatutos no son expresamente declarados privativos de un vecino se consideran elementos comunes. En su sentencia, el Tribunal Supremo recuerda que existen elementos comunes que lo son por naturaleza y otros que lo son por destino. Los primeros son elementos que por su propia naturaleza son comunes, que no se pueden escindir de la propiedad común, como la fachada, el suelo, los muros, la escalera, el portal, etc. Son imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio. Nadie puede ocupar o utilizar como dueño exclusivo el portal o la escalera general, o la rampa de acceso al garaje… y por mucho tiempo que pase en una situación como esa, ese elemento nunca dejará de ser común.
Zonas comunes de uso privativo.
Los elementos comunes por destino se pueden desafectar
Sin embargo, los elementos comunes por destino son aquellos que -no siendo imprescindibles para el disfrute por todos del edificio común- no han sido adjudicados a ningún propietario concreto sino que quedan en beneficio de todos por decirlo así la escritura de constitución de la propiedad horizontal de ese edificio. Por ejemplo, un local de uso común, un patio interior, o un trastero. Estos elementos comunes por destino sí pueden eventualmente pasar a ser elementos privativos de un propietario: el procedimiento normal es que así lo acuerden los vecinos por unanimidad.
Es lo que se llama la desafectación de un elemento común, para pasar a ser privativo.
El código civil dice que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común. Ese consentimiento puede ser tácito si los jueces entienden que el silencio o la inacción prolongada en el tiempo “manifiesta” de algún modo una voluntad. Eso se valora en cada caso, porque no siempre el conocimiento de la comunidad supone su consentimiento a una situación de hecho, ni todos los silencios son manifestación de voluntad en el sentido de consentir tal o cual situación. La clave está en que la inacción prolongada de la comunidad provoque en el destinatario una creencia lógica de que se consentía, creencia que no es del todo subjetiva porque debe sustentarse en los usos generales del tráfico y en la existencia en todo momento de buena fe.
El acceso a la propiedad por el paso de 30 años
Al margen de la cuestión del consentimiento tácito, la Ley también prevé otro título legítimo para que un propietario particular haga suyo un elemento común que lo es por destino (no por necesidad). Se trata de la llamada “usucapión” o prescripción adquisitiva. La prescripción es un modo de acceder a la propiedad de un bien.
Ocurre cuando el resto de los comuneros no han puesto objeciones -de forma consciente y con pasividad- a la posesión que venía teniendo un particular en concepto de dueño, con un uso de forma exclusiva y excluyente, de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo que prevé la ley.
Dice el artículo 1959 del código civl que “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe”.
En el caso juzgado, la prueba consistió en que las dos propietarias venían usando esos trasteros de manera exclusiva y excluyente al resto de propietarios, teniendo llave propia, lo que era manifiesto y público para todos los vecinos. Esos actos externos reflejan el uso como dueño a la vista de todos y sin discusión, en una situación que duró más de 30 años. Por lo tanto, los jueces establecen que los trasteros han pasado a ser propiedad privativa de esas vecinas, aunque originalmente, en la escritura de la propiedad horizontal, constaran como elementos comunes.
Cuando la Junta acordó en 2016 que los trasteros eran elementos comunes y que debían ser devueltos a la comunidad por parte de las dos propietarias que los usaban privativamente, dicho acuerdo es considerado por los jueces como nulo porque no corresponde a la Junta decir quién es propietario de qué, sino a los jueces.
