Obras en elementos comunes sin autorización y sin indemnización
Un propietario no puede hacer sin permiso obras que afecten a elementos comunes del edificio en propiedad horizontal. Comentamos un caso reciente que terminó en los juzgados.
El local estaba arrendado a un banco y la entidad realizó unas obras que afectaron a elementos comunes, sin autorización. La comunidad de propietarios demandó al banco arrendatario y a la propietaria del local, solicitando una indemnización de 26.000 euros.
Todo se origina porque el Informe de Evaluación del Edificio se calificó de desfavorable y el ayuntamiento ordenó a la comunidad realizar en el plazo de tres meses unas obras referidas al desnivel encontrado en la planta baja.
El banco encargó otro informe técnico que constató la existencia de una grieta que seguía ampliándose y que precisaba un refuerzo estructural. El banco llevó a cabo la obra recomendada por el técnico.
Posteriormente, cuando la comunidad encargó un proyecto de intervención, constató que ya se había hecho una obra sin su conocimiento y aprobación.
La comunidad demandó al banco arrendatario y a la propietaria del local, solicitando que la obra se declarase ilícita y que se pagara una indemnización. El caso fue resuelto por sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 25/9/2023.
Problemas en las obras de la comunidad.
Qué obras puede hacer un propietario
La Ley de Propiedad Horizontal no permite a un propietario individual hacer ninguna obra en elementos comunes y si observa “la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador." Cuando hace la obra por su cuenta sin habérselo comunicado a la comunidad, no tiene luego derecho a que le rembolsen los gastos incurridos, aunque la obra sea en beneficio de todos.
Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2016 que: " Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario - Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes".
En este caso el banco no comunicó su intervención ni pidió permiso a la comunidad. A pesar de que esta conocía la necesidad de hacer las obras, eso no autoriza a un propietario (y menos a un arrendatario) a realizar la obra unilateralmente. No se considera que existiera una urgencia que impidiera la comunicación. En consecuencia, la obra no es lícita.
No siempre hay condena a indemnizar
Ahora bien, de ahí no se deduce que quien haya hecho la obra tenga que pagar una indemnización a la comunidad. Para eso debería existir un daño causado por la actuación ilícita. No se probó que la intervención del banco encareciera luego la obra final que debía ejecutar la comunidad para reparar todas las deficiencias previas.
Tampoco hay lugar a daños morales, por los que la comunidad había solicitado 15.000 euros al banco y a la propietaria del local. Los tribunales ponen en duda que una comunidad de propietarios pueda sufrir daños morales. El Tribunal Supremo afirma que es posible que una persona jurídica sufra daños morales, manifestados en el prestigio y estima moral en el concepto público. Peo en e caso juzgado, la Audiencia de Cantabria no ve que la comunidad de propietarios haya sufrido esos daños.
En definitiva, se declara la ilegalidad de las obras realizadas pero se desestima la petición de indemnización por daños materiales y por daños morales. Cada parte tuvo que afrontar sus costas.
