Ahorro de gastos en comunidades

Ante las dificultades económicas todos buscamos cómo ahorrar gastos. El confinamiento ha reducido de un modo espontáneo muchos de los desembolsos habituales en un hogar, como el transporte, combustible, consumiciones, actividades deportivas y extraescolares, viajes, multitud de compras, etc. Pero hay otros gastos que no varían, como los de la comunidad de propietarios.

Junto a la revisión periódica de las diferentes partidas de gastos de la comunidad, que ahora se ve dificultada por el retraso en las Juntas anuales de aprobación de las cuentas y presupuestos, hay un ejercicio que sí puede hacer cada vecino. Se trata de comprobar que el coeficiente de participación en los gastos que se aplica es el correcto.

La piscina de la comunidad y el Covid-19.

Aplicar el buen coeficiente al reparto de gastos de la Comunidad

Es muy importante que se nos aplique la cuota correcta de participación en gastos comunes en el seno de la comunidad de propietarios. Si no es así, habrá vecinos que estén pagando de más y otros que pagarán menos. Es un punto que hay que revisar periódicamente porque en ocasiones se “arrastran” cálculos antiguos sin fundamento.

La cuota de participación en gastos debe estar definida en la escritura de constitución de la comunidad y en los Estatutos (el llamado título constitutivo de la comunidad). Regla de gastos: prevalecen los estatutos.

Impugnar un reparto de gastos en la comunidad.

Los propietarios pueden acordar, puntualmente, que la participación en gastos comunes se haga de un modo diferente a la prevista en el Título constitutivo. Por ejemplo, se puede acordar así para una derrama por obras, como la renovación del ascensor o de la fachada. Pero esto es distinto de pretender modificar el título constitutivo.

Para modificarlo hay que seguir un procedimiento, que pasa por la previsión de ese acuerdo en el Orden del día de una Junta y por la obtención de la mayoría necesaria para aprobarlo (unanimidad). Posteriormente debería inscribirse en el registro de la propiedad para que así pueda vincular a terceros que integren la comunidad posteriormente.

Si usted comprueba que el coeficiente que le están aplicando no es el correcto, haga cuentas y reclame.

Los herederos pagan la deuda con la comunidad.

Comunidades complejas

Existen comunidades compuestas de varios elementos: distintos edificios, planta de garaje, zona de locales, etc. Es frecuente que estas comunidades tengan un sistema de reparto para cada subcomunidad, aunque no se hayan establecido formalmente las subcomunidades. Por ejemplo, has y gastos que solo conciernen a los dueños de viviendas, o a los de garajes, o a los de locales, etc. También aquí hay que revisar periódicamente que los repartos que se hagan de los distintos gastos correspondan a lo previsto. Un gasto que -en un momento dado- pase a cobrarse a todos puede no llamarnos la atención por su escasa cuantía, pero al cabo de varios años podría suponer miles de euros que se han cobrado irregularmente a algunos vecinos en beneficio de otros. 

La reclamación de una propietaria en Vizcaya

Una propietaria demandó a su comunidad de propietarios en Getxo (Vizcaya) por no aplicar al reparto de gastos comunitarios la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de propiedad horizontal.

La Audiencia Provincial de Vizcaya estimó el recurso de la Comunidad, al considerar que hace 35 años se acordó fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el Titulo constitutivo, sin que el acuerdo fuera impugnado ni entonces ni posteriormente.

La vecina recurre y el Supremo dicta sentencia con fecha de 11 de marzo de 2020.

No es posible la modificación tácita del título constitutivo por el transcurso del tiempo

En el caso juzgado, nunca se adoptó un acuerdo de modificación formal del Título. Por mucho tiempo que haya pasado, cualquier propietario tiene el derecho en cualquier momento de pedir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de gastos. El Supremo da la razón en ese punto a la vecina que reclamó.