Qué tiene Leganés para que aumente la demanda de vivienda

La vivienda sube un 18% en Leganés

Leganés está situada a unos 16 Km al sur de Madrid, con quien colinda. Tiene 194.000 habitantes y una tasa de paro (8,2%) inferior a la media nacional (11,3%). En Leganés hay censadas pocas casas vacías (el 3,3%) y menos turísticas: según el INE eran 53 en mayo de 2025 (el 0,07% del total).

En la ciudad el 55% tiene la casa pagada, el 27% sigue pagando hipoteca y un 15% vive de alquiler a precio de mercado, mientras que otro 4% vive en casa cedida o a precio inferior a mercado.

Es destacable que en el primer trimestre de 2025 el precio medio de la vivienda usada subió un 18% anual. Desde marzo de 2022 acumula una subida del 35%. En rentas de alquiler, el incremento anual de precios de oferta a junio de 2025 fue del 7% y en los últimos 3 años ha subido un 30%.

Aquí vamos a analizar con detalle los precios actuales por barrios, para viviendas y garajes. También citaremos los desarrollos venideros que pueden influir en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, para destacar aquellas zonas que pueden gozar de una mayor proyección futura. Con una mención también al vecino Getafe.

Por ejemplo, si algunos barrios, como Leganés Norte o Zarzaquemada presentan una rentabilidad menor en la actualidad, hay indicios de desarrollo o regeneración urbana que podrían dar pie a un repunte en la rentabilidad, convirtiéndolos en objetivos para una inversión a largo plazo. Veamos el detalle.

Gráfico del número de ventas anuales de viviendas en Leganés.

Las ventas de casas aumentaron un 10% en 2024, hasta 1.542.

En nuestras búsquedas de datos, es llamativa la escasa oferta de viviendas en venta y alquiler en varios barrios de Leganés. En cuatro de los 9 barrios analizados en alquiler no se han encontrado muestras de alquiler o solo una, y también en cuatro barrios de los nueve analizados en venta solo se han encontrado dos muestras o ninguna. No hemos observado grandes diferencias de precios entre los barrios.

Gráfico del PRECIO DE LA VIVIENDA USADA NACIONAL Y EN LEGANÉS (€/m²)

Por su parte, el alquiler acumula una subida del 34% en cinco años.

Rentabilidad actual de la vivienda por zonas

En julio de 2025 buscamos precios de venta por metro cuadrado para viviendas usadas de unos 90 m² construidos, exteriores, con ascensor y en plantas intermedias. Oscilan desde los 3.050 €/m² de Las Dehesillas- Vereda de los Estudiantes a los 2.390 €/m² de Zarzaquemada. Equivalen de media a 274.500 € y 215.100 € respectivamente, para esa tipología de viviendas. 

Para esa misma tipología, los precios de alquileres en los barrios que hemos encontrado datos oscilan entre los 1.400 €/mes de media en el Centro, al valor más económico que estaría en El Carrascal, con 750 €/mes.

Si analizamos la rentabilidad neta estimada por alquileres, vemos que a los precios actuales ningún barrio alcanza la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para que interese cualquier inversión en viviendas, dado el riesgo actual y las posibilidades de invertir ese dinero en otras alternativas más seguras.

Para estimar de modo prudente la rentabilidad por alquiler partimos de precios medios realistas de compra y de alquiler en cada zona, tenemos en cuenta un coeficiente de desocupación y gastos para el arrendador, así como los costes de la compra.

Algunos proyectos relevantes para Leganés

Estos son algunos de los proyectos urbanísticos destacados en Leganés

1. Nuevo Barrio ‘Puerta de Madrid’

   Se ubica entre Leganés Norte y Arroyo Butarque y consiste en el desarrollo de 3.800 viviendas (1.500 libres, 1.500 de alquiler asequible y 800 de protección pública), con un 40% del área destinado a zonas verdes y espacios libres. Supone una transformación significativa del norte de Leganés, aumentando la demanda de viviendas y servicios en la zona.

    

2. Ampliación del Parque Tecnológico LEGATEC

   Se ubica en Leganés Norte y supone la expansión de un parque tecnológico de 2,8 millones de m², con la Universidad Carlos III como principal impulsora. Puede conllevar una generación de empleo cualificado y aumento de la demanda de viviendas en las cercanías.

    

3. Centro de Salud de Solagua

La construcción de un nuevo centro de salud en el barrio de Solagua con una inversión de 7,4 millones de euro mejorará los servicios sanitarios en la zona, aumentando su atractivo para residentes y potenciales inversores.

Mejor rentabilidad en garajes

 Para plazas de garaje vemos que, con los precios de junio de 2025, todos los barrios analizados en los que hemos obtenido muestras ofrecen una rentabilidad anual estimada superior al 5% y aparecen como interesantes para una inversión, destacando el Centro y Zarzaquemada, ambos con una rentabilidad anual estimada superior al 12 %. Hablamos de plazas que tienen demanda: de un tamaño medio (no inferior a unos 14 m²), con fácil acceso y maniobra.

La media de los precios de venta de las plazas de garaje es económica. Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 9.000 €/plaza de Leganés Norte a los 4.000 €/ plaza del Carrascal. Encontramos algunas ofertas de plazas a precios muy económicos, como 4.800 € plaza para dos coches en La Fortuna, o 9.600 € plaza para dos coches en Valdepelayo- Montepinos- Arroyo Culebro. Eso puede indicar exceso de oferta en algunos casos, en relación con la demanda.

  En alquiler de garajes hay una cierta uniformidad en los precios de los diferentes barrios. En los barrios de los que hemos conseguido datos, el alquiler mensual oscila entre los 67 €/mes del barrio de Las Dehesillas- Vereda de los Estudiantes a los 50 €/mes del barrio del Carrascal.

Qué zonas destacaríamos de Leganés

Partimos de la base de que no nos parece interesante hacer ahora una inversión en vivienda si no prevemos una rentabilidad anual por alquiler de al menos el 7%. No la encontramos a los precios actuales, pero al incorporar las previsiones de futuro sí hay zonas que podrían beneficiarse de un mayor desarrollo.

Con los datos de precios de venta y alquiler de viviendas y garajes en Leganés, y teniendo en cuenta las previsiones de desarrollo urbano y mejoras en infraestructura, se pueden identificar varios barrios con potencial para un pequeño inversor tanto en viviendas como en plazas de garaje.

Presentamos primero el resumen y luego el detalle por zonas.

Resumen de zonas destacadas en Leganés

1. Zarzaquemada y Centro destacan por su alta rentabilidad en plazas de garaje, lo que las convierte en opciones atractivas para un inversor que busque un flujo constante de ingresos pasivos. Además, la rentabilidad de alquiler de viviendas en estas zonas es sólida (5%).
2. Leganés Norte es una opción interesante para inversores que buscan una inversión a largo plazo debido al desarrollo de LEGATEC, lo que podría aumentar la demanda de viviendas y garajes en los próximos años.
3. La Fortuna ofrece una rentabilidad de garajes considerable, pero la rentabilidad de viviendas es más baja. Sin embargo, la zona podría experimentar un crecimiento debido a los proyectos de infraestructura.

En general, las zonas Centro y Zarzaquemada son las más recomendables para inversores pequeños en este momento debido a su equilibrio entre rentabilidad y estabilidad, mientras que Leganés Norte ofrece un alto potencial de crecimiento a largo plazo.

Los cálculos se hacen para la tipología comentada, en viviendas y en plazas de garaje. 

Detalle de cada zona destacada en Leganés

1. Leganés Norte

• Precios de vivienda (compra): 246.000 € (media)
• Precios de alquiler (mensual): 1.035 €
• Rentabilidad de alquiler: 3,4%
• Precios de garaje (compra): 9.064 € (media)
• Rentabilidad de garaje: 5,2%

Razones para invertir:

• Proyectos futuros: El parque tecnológico LEGATEC, que está siendo ampliado en Leganés Norte, tiene el potencial de generar empleo cualificado, lo que podría atraer a más residentes interesados en alquilar propiedades cercanas. Esto podría impulsar la demanda de viviendas y garajes en la zona.
• Aumento de la demanda: Con la expansión del parque tecnológico, se espera que aumente la demanda de viviendas en alquiler y también de plazas de garaje, especialmente por parte de profesionales que trabajen en el área.

Comentario: Aunque la rentabilidad de alquiler en este barrio no es la más alta (3,4%), la inversión en este barrio parece atractiva debido a los proyectos de expansión tecnológica y la estabilidad de la zona.

2. Zarzaquemada

• Precios de vivienda (compra): 215.000 €
• Precios de alquiler (mensual): 1.323 €
• Rentabilidad de alquiler: 5,0%
• Precios de garaje (compra): 4.101 €
• Rentabilidad de garaje: 12,9%

Razones para invertir:

• Rentabilidad de garajes: Zarzaquemada destaca por la alta rentabilidad de las plazas de garaje (12,9%), lo que la convierte en una zona muy atractiva para los inversores que busquen rentabilidad en este tipo de activos.
• Ubicación estratégica: Es un barrio bien comunicado, lo que facilita el acceso a Madrid y a otras zonas importantes de Leganés. Esto puede mantener la demanda de viviendas y garajes, especialmente en un entorno urbano cada vez más congestionado.

Comentario: Zarzaquemada es una excelente opción para quienes buscan alta rentabilidad en garajes y una rentabilidad decente en viviendas. Los precios relativamente bajos en comparación con otras zonas de Leganés hacen que este barrio sea atractivo para el inversor que busca tanto una inversión a corto como a largo plazo.

3. Centro

• Precios de vivienda (compra): 230.000 €
• Precios de alquiler (mensual): 1.435 €
• Rentabilidad de alquiler: 5,0%
• Precios de garaje (compra): 4.000 €
• Rentabilidad de garaje: 12,7%

Razones para invertir:

• Alta demanda: Como centro neurálgico de la ciudad, siempre habrá una demanda constante de viviendas de alquiler, especialmente por parte de personas que busquen estar cerca de servicios, transporte público y áreas comerciales.
• Rentabilidad de garajes: Al igual que en Zarzaquemada, el alquiler de garajes en el Centro tiene una rentabilidad bastante alta (12,9%), lo que hace que invertir en plazas de garaje en esta zona sea una opción muy atractiva.

Comentario: El Centro de Leganés es muy recomendable para inversores que busquen una ubicación con una alta demanda tanto de viviendas como de plazas de garaje. La rentabilidad es sólida y la ubicación es estratégica, lo que garantiza una mayor seguridad en la inversión.

4. La Fortuna

• Precios de vivienda (compra): 271.000 €
• Precios de alquiler (mensual): 936 €
• Rentabilidad de alquiler: 2,8%
• Precios de garaje (compra): 7.480 €
• Rentabilidad de garaje: 9,4%

Razones para invertir:

• Proyectos futuros: La zona de La Fortuna se beneficiará de la expansión de la red de infraestructuras, ya que se encuentra en una ubicación clave dentro de la ciudad. Además, los proyectos de regeneración urbana en la zona pueden aumentar la demanda de viviendas a medida que mejoren las condiciones de vida.
• Rentabilidad de garajes: Aunque la rentabilidad de alquiler de vivienda es relativamente baja, la rentabilidad de garajes sigue siendo interesante, especialmente si se consideran los precios competitivos.

Comentario: La Fortuna es adecuada para inversores que buscan ingresos por alquiler de garajes y están dispuestos a esperar un crecimiento en la demanda de viviendas debido a futuros proyectos urbanísticos. Sin embargo, la rentabilidad de alquiler de viviendas es baja en comparación con otras zonas.

5. Las Dehesillas - Vereda de los Estudiantes

• Precios de vivienda (compra): 274.500 €
• Precios de alquiler (mensual): No disponible
• Rentabilidad de garaje: 9,4%

Razones para invertir:

• Precios de vivienda más altos: Aunque los precios de las viviendas en esta zona son relativamente altos, la rentabilidad de garajes sigue siendo atractiva.
• Desarrollo futuro: Las mejoras en la infraestructura de transporte y la expansión de la zona podrían aumentar la demanda de propiedades a medida que se amplíen los accesos y se incremente la población.

Comentario: Aunque la rentabilidad de alquiler de viviendas no está disponible, el precio elevado de las viviendas podría implicar un mayor potencial de revalorización a largo plazo debido a la proximidad a otras zonas de desarrollo y mejoras en la infraestructura.

Leganés vs Getafe

En abril de 2025 publicamos la última actualización sobre Getafe, municipio vecino a Leganés.

Ambos municipios atraen a personas que buscan viviendas más asequibles que en la capital. Los dos ofrecen oportunidades atractivas para pequeños inversores. Leganés destaca por una mayor rentabilidad en garajes, mientras que Getafe ofrece una rentabilidad ligeramente superior en viviendas.

Como hemos comentado, Leganés está bien comunicado con Madrid mediante Cercanías y Metrosur. Está prevista la ampliación de infraestructuras en Leganés Norte y mejora de conexiones con el parque tecnológico.

Getafe presenta una conectividad ligeramente superior, especialmente tras la ampliación de la Línea 3 del Metro hasta El Casar, que se une al Cercanías. Esto puede favorecer la demanda de viviendas en alquiler.  Están previstas mejoras en el aparcamiento de Getafe Central y reorganización del tráfico en zonas clave.

Getafe también muestra actualmente una mayor actividad en proyectos urbanísticos y de desarrollo económico (barrio La Aviación, Getafe Terminal, transformación de la Plaza Mayor, modernización del ACAR), lo que puede traducirse en un aumento de la demanda de viviendas y garajes en el futuro.

En materia de empleo, Getafe ofrece un entorno algo más dinámico en términos de empleo y apoyo al emprendimiento, lo que puede atraer a nuevos residentes y aumentar la demanda de viviendas. Gracias a su sector aeronáutico y al proyecto de Getafe Terminal.

Desde el punto de vista del pequeño inversor, la elección entre un municipio u otro dependerá de las preferencias del inversor en cuanto a rentabilidad inmediata o potencial de revalorización a largo plazo.