Parla bajo la lupa: precios de vivienda, alquiler y rentabilidad

Características de la población

Parla tiene 134.876 habitantes y, a cierre de diciembre de 2025, registra una tasa de paro del 8,5%. Es un municipio relativamente joven: su edad media es de 42,4 años y la proporción de mayores de 65 se queda en el 13,8%, claramente por debajo de la media nacional.

En vivienda, destaca por su bajo nivel de pisos vacíos (3,2%) y por un mercado del alquiler con peso relevante: cerca de una de cada cinco viviendas principales está alquilada (19,3%).

DATOS DE LA CIUDAD EXTRAIDOS DEL INE 

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN PARLA

Suben las ventas y los precios

Aunque el mercado venía muy dinámico, las compraventas se frenan en 2025: hasta septiembre caen un 14,4% interanual, después del fuerte repunte de 2024 (+26%), cuando se contabilizaron 1.538 operaciones. Este patrón encaja con lo que se aprecia en muchas capitales, donde el ciclo de ventas también se ha ido enfriando.

Donde no hay enfriamiento es en los precios. El precio medio de la vivienda usada subió un 18,8% en el último año hasta septiembre de 2025, alcanzando 2.092,6 €/m²; y si se amplía el foco, en cuatro años el incremento acumula un 48,2%. En alquiler la trayectoria es muy similar: en esos cuatro años (hasta septiembre de 2025) las rentas aumentan un 45,0%, y en el último año el avance es del 10,1%.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN PARLA

Proyectos urbanos en Parla

Parla no es una ciudad “de un único gran proyecto”, pero sí está en una fase de mejoras urbanas y de movilidad que, sumadas, pueden cambiar bastante el día a día. Por un lado, el Ayuntamiento está empujando un plan amplio de actuación (Parla Integral 360º) orientado a regeneración de espacios públicos, accesibilidad y modernización de la ciudad, apoyado en financiación europea y actuaciones repartidas por distintos barrios.

El salto más visible viene por la intermodalidad en Parla Norte: la nueva estación y su entorno se están completando con accesos por carretera conectados a la M-408 y una nueva parada de tranvía integrada en el intercambiador (la nº16), lo que debería reforzar la conexión interna y con el resto del área metropolitana. A nivel de “crecimiento”, sigue siendo relevante el gran ámbito de desarrollo de Parla Este, gestionado a través del consorcio urbanístico, que marca el potencial de expansión futura y oferta de suelo.

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios de vivienda y plazas de garaje por barrios en Parla y los hemos comparado con lo que tendría sentido pagar según dos referencias: por un lado, lo que pueden asumir los hogares con su nivel medio de ingresos; por otro, el precio que aceptaría un inversor si busca una rentabilidad de alquiler razonable a largo plazo, sin contar con subidas rápidas del mercado.

En la práctica, los precios de venta por metro cuadrado no difieren tanto entre barrios: se mueven aproximadamente entre 1.700 €/m² en Las Américas y 2.500 €/m² en Parla-Este. Para una vivienda “tipo” (en torno a 90 m², exterior, con ascensor y en una planta intermedia), eso se traduce en valores medios que van de unos 153.000 € a unos 225.000 €.

En alquiler, en cambio, el mercado está mucho más “seco”: solo hemos encontrado muestras en cinco de los doce barrios analizados, lo que encaja con un escenario de poca oferta y mucha demanda.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Parla

Los alquileres de viviendas, en los barrios que hemos encontrado datos oscilan entre los, aproximadamente, 1.350 €/mes de Parla Este a los 1.870 €/mes del barrio del Centro.

La tabla muestra una referencia media de precios de compra y de alquiler para la vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler. Vemos que ninguno de los barrios que hemos encontrado alcanza la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para cualquier inversión en viviendas. Lo que denota un elevado mercado actual si se desea invertir en ello para obtener una rentabilidad adecuada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con una renta disponible media de 35.177 € en 2023, y tomando como referencia un esfuerzo “sano” de compra de alrededor de cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda en Parla estaría en torno a 140.700 €.

Ahora bien, que ese importe sea compatible con la economía de un hogar no significa que sea un precio adecuado desde la óptica de un inversor. La asequibilidad y la rentabilidad no siempre van de la mano: una vivienda puede “entrar en presupuesto” y, aun así, ofrecer un rendimiento insuficiente si el alquiler que genera es bajo en relación con lo que cuesta comprarla.

Para estimar ese “valor razonable” de inversión, calculamos el precio máximo que tendría sentido pagar capitalizando las rentas del alquiler. Es decir, buscamos a qué precio habría que comprar para que, con una renta anual determinada, la inversión alcance una rentabilidad objetivo del 7,5%.

En vivienda, ese 7,5% se construye como suma de una tasa libre de riesgo (3%) y una prima de riesgo (4,5 puntos). En garajes, al considerar menor riesgo, trabajamos con un 5% (3% + 2 puntos).

Esta exigencia de rentabilidad superior a la libre de riesgo tiene lógica: hoy el inmueble incorpora incertidumbres relevantes (estabilidad de los ingresos por alquiler, desocupación, costes y posibles contingencias con inquilinos), por lo que debe compensar claramente alternativas seguras como el bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 rondaba el 3,3% anual.

Además, el cálculo incluye supuestos prudentes: un 10% adicional por costes de compra (notaría, registros, tasación, impuestos…), y coeficientes por desocupación y fricción (0,75 en viviendas; 0,8 en garajes; 0,7 en locales).

Con estos criterios, al comparar precios de oferta actuales (incluso aplicando un recorte del 12%), ningún barrio con datos alcanza el 7,5% mínimo que consideramos exigible para invertir en vivienda. El Centro es el que más se aproxima, con una rentabilidad estimada del 6,9%.

En la práctica, esto sugiere que los precios de oferta están tensos si se mira el inmueble como inversión. Por ejemplo, una vivienda de 90 m² por 160.000 € en Las Américas puede parecer “asequible” en términos de compra, pero el alquiler que suele permitir no compensa el capital y los gastos asumidos, de modo que la rentabilidad resultante se queda corta.

Precios de las plazas de garaje en Parla

Para plazas de garaje hemos encontrado muestras de alquiler en seis de los doce barrios del municipio de Parla, es decir, en la mitad de los barrios. 

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 13.900 €/plaza del barrio de la Fuentebella- San Félix- El Leguario a los 7.500 €/ plaza del barrio de Parla Este

Los alquileres de plazas de garaje (sin ponderar) de los barrios de los que hemos conseguido datos, oscilan entre los 50 €/mes del barrio de Parla Este a los 100 €/mes de El Nido- Las Fuentes, Pintores-Ferial y Reyes. Aunque estos tres últimos barrios solo cuentan con una muestra de alquiler cada uno.

En todos, menos uno, de los barrios analizados en los que se encontraron muestras  se supera el 5% de rentabilidad que estimamos mínima para la inversión en plazas de garaje.