Pulso entre la venta y el alquiler
La insuficiencia de la oferta afecta por igual a la vivienda en venta y en alquiler. En venta sí se encuentran más casas, pero la barrera es el precio. En alquiler hay muchas zonas donde directamente no es posible encontrar pisos, como vemos en nuestros análisis de precios por barrios en las ciudades que repasamos. Fuera de las ciudades, las subidas de precios de alquiler son superiores a las de venta, lo que hace que se incremente la rentabilidad media esperada por alquiler. Ocurre en el interior de comunidades autónomas como Aragón, Asturias, Cantabria, las dos Castillas, Cataluña, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid o Navarra.
La mayor rentabilidad por alquiler se puede encontrar en el interior de Castilla – La Mancha (7,4%), en el de Castilla y León (6,7%), Extremadura (6,5%), Cataluña (6,2%) o Aragón (6%).
Dónde llega la ola de precios
A finales de enero 2026, en precios de oferta del portal Idealista, la renta media de alquiler había subido un 8% anual en España, pero la cifra es superior en zonas donde tradicionalmente el mercado no estaba agitado. La mayor subida anual fue en Soria (15%), seguida de Ciudad Real (14%), Lérida (13%), Burgos o Zamora (12% en ambas). Las subidas superaron el 10% en Santa Cruz de Tenerife, Huelva, Teruel, Orense, Jaén, Castellón, León, además de las “tradicionales” Valencia, Alicante o Madrid.
Son subidas menos acusadas que las vistas en 2025, pero aún extraordinarias. Si destaca la estabilidad de rentas en Barcelona y Cataluña en general (1,5% de subida anual), primeras zonas de mercado tensionado.
Vea en el mapa la rentabilidad anual estimada por alquiler de vivienda, por ciudades.
Cómo calculamos la rentabilidad
Nuestra metodología distingue los precios de oferta de los precios reales, en venta y de alquiler. Consideramos los gastos de la compra y del propio alquiler. Y prevemos un coeficiente para periodos vacíos sin alquilar, junto al riesgo de impago.
El cálculo de la rentabilidad de una vivienda sería:
Por ejemplo, una vivienda de precio de oferta de 200.000 € y que se alquile por una renta de 950 €/mes, tendría una rentabilidad del 4,4 %.
TABLA DE PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y CIUDADES
| RENTABILIDAD VIVIENDAS |
Alq €/m2 |
Venta €/m2 |
Rentabilidad |
| España |
15 |
2.650 |
5,2% |
| Andalucía |
13,1 |
2.784 |
4,3% |
| Almería |
9,1 |
1.638 |
5,1% |
| Cádiz |
12,4 |
3.090 |
3,7% |
| Córdoba |
9,1 |
1.687 |
5,0% |
| Granada |
10,4 |
2.558 |
3,7% |
| Huelva |
10 |
1.623 |
5,7% |
| Jaén |
8,4 |
1.403 |
5,5% |
| Málaga |
16 |
3.632 |
4,1% |
| Sevilla |
13 |
2.703 |
4,4% |
| Aragón |
10,5 |
1.617 |
6,0% |
| Huesca |
8,7 |
1.733 |
4,6% |
| Teruel |
8,7 |
1.688 |
4,7% |
| Zaragoza |
11,4 |
2.209 |
4,8% |
| Asturias |
10,3 |
1.714 |
5,5% |
| Oviedo |
10,8 |
2.201 |
4,5% |
| Baleares |
19,1 |
5.194 |
3,4% |
| Palma de Mallorca |
18,4 |
5.131 |
3,3% |
| Canarias |
15,3 |
3.200 |
4,4% |
| Las Palmas de Gran Canaria |
13,9 |
2.559 |
5,0% |
| Santa Cruz de Tenerife |
13 |
2.577 |
4,6% |
| Cantabria |
11,2 |
2.047 |
5,0% |
| Santander |
11,9 |
2.902 |
3,8% |
| Castilla-La Mancha |
8,4 |
1.048 |
7,4% |
| Albacete |
8,6 |
1.800 |
4,4% |
| Ciudad Real |
8,1 |
1.546 |
4,8% |
| Cuenca |
8,1 |
1.511 |
4,9% |
| Guadalajara |
10,8 |
2.089 |
4,8% |
| Toledo |
8,2 |
1.904 |
4,0% |
| Castilla y León |
9,4 |
1.287 |
6,7% |
| Ávila |
8,4 |
1.586 |
4,9% |
| Burgos |
10,4 |
2.109 |
4,5% |
| León |
9 |
1.826 |
4,5% |
| Palencia |
8,1 |
1.541 |
4,8% |
| Salamanca |
10 |
2.317 |
4,0% |
| Segovia |
13 |
2.142 |
5,6% |
| Soria |
9,7 |
1.958 |
4,6% |
| Valladolid |
9,6 |
1.969 |
4,5% |
| Zamora |
7,7 |
1.300 |
5,5% |
| Cataluña |
18,7 |
2.776 |
6,2% |
| Barcelona |
24 |
5.148 |
4,3% |
| Girona |
12,4 |
2.636 |
4,3% |
| Lleida |
9,4 |
1.458 |
5,9% |
| Tarragona |
11,7 |
2.233 |
4,8% |
| Ceuta |
13,9 |
2.447 |
5,2% |
| Comunitat Valenciana |
12,7 |
2.422 |
4,8% |
| Alicante / Alacant |
12,8 |
2.499 |
4,7% |
| Castellón de la Plana / Castello de la Plana |
9,1 |
1.570 |
5,3% |
| València |
16,3 |
3.301 |
4,5% |
| Euskadi |
15,2 |
3.460 |
4,0% |
| Bilbao |
15,7 |
3.910 |
3,7% |
| Donostia-San Sebastián |
18,5 |
6.480 |
2,6% |
| Vitoria-Gasteiz |
12,4 |
2.821 |
4,0% |
| Extremadura |
7,3 |
1.040 |
6,5% |
| Badajoz |
8,1 |
1.567 |
4,8% |
| Cáceres |
8,1 |
1.578 |
4,7% |
| Galicia |
9,6 |
1.505 |
5,9% |
| A Coruña |
11,2 |
2.974 |
3,5% |
| Lugo |
7,8 |
1.464 |
4,9% |
| Ourense |
8,3 |
1.626 |
4,7% |
| Vigo |
9,4 |
2.358 |
3,7% |
| La Rioja |
9,1 |
1.451 |
5,8% |
| Logroño |
9,4 |
2.062 |
4,2% |
| Madrid Comunidad |
21,1 |
4.585 |
4,2% |
| Madrid |
23,1 |
5.861 |
3,6% |
| Melilla |
10,6 |
2.048 |
4,8% |
| Melilla |
10,6 |
2.048 |
4,8% |
| Murcia Comunidad |
9 |
1.696 |
4,9% |
| Murcia |
9,6 |
1.531 |
5,8% |
| Navarra |
11,2 |
1.867 |
5,5% |
| Pamplona/Iruña |
11,9 |
2.995 |
3,7% |
