La escasez de vivienda sigue presionando los precios al alza, pero los tipos de interés más elevados y las dificultades de acceso frenan su avance. La evolución dependerá de cuánto aumente la oferta, de la fortaleza de la demanda y de si vuelve a encarecerse la financiación.
Evolución de oferta y demanda
El creciente esfuerzo necesario para comprar o alquilar una vivienda limita unas subidas que podrían ser mayores si solo dependieran del desequilibrio entre oferta y demanda. El Banco de España estima en unas 750.000 viviendas el desfase acumulado entre los nuevos hogares y la construcción entre 2021 y 2025.
En el segundo trimestre de 2026 había 510.200 ocupados y 254.000 hogares más que un año antes, mientras que en los doce meses hasta junio se terminaron unas 99.500 viviendas. La diferencia no equivale directamente a un déficit adicional, pues también cuentan las viviendas existentes, las vacías y los cambios de uso, pero ilustra el desequilibrio.
La demanda extranjera pierde impulso: según el Notariado, sus compras representaron el 18,3 % del total de compraventas de vivienda libre en el primer semestre de 2026, con una caída del 13 % respecto al año anterior, que alcanza el 18 % entre los no residentes.
NÚMERO DE VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS EN 12 MESES, EN MILES
Colegio oficial de arquitectos técnicos.
Quién va a construir vivienda
La construcción muestra leves señales de recuperación: en los doce meses hasta junio se iniciaron unas 150.000 viviendas, aunque tardarán en llegar al mercado. Las restricciones de suelo, los trámites urbanísticos, los costes y la escasez de trabajadores siguen limitando la oferta (Banco de España, informe de octubre). Las administraciones públicas terminaron 969 viviendas en doce meses hasta mayo de 2026. En el primer semestre de 2026 se terminaron 11.270 viviendas protegidas.
La inversión también depende de su rentabilidad. S
Hacia dónde va la vivienda
La escasez de vivienda sigue presionando los precios al alza, pero los tipos de interés más elevados y las dificultades de acceso frenan su avance. La evolución dependerá de cuánto aumente la oferta, de la fortaleza de la demanda y de si vuelve a encarecerse la financiación.
Evolución de oferta y demanda
El creciente esfuerzo necesario para comprar o alquilar una vivienda limita unas subidas que podrían ser mayores si solo dependieran del desequilibrio entre oferta y demanda. El Banco de España estima en unas 750.000 viviendas el desfase acumulado entre los nuevos hogares y la construcción entre 2021 y 2025.
En el segundo trimestre de 2026 había 510.200 ocupados y 254.000 hogares más que un año antes, mientras que en los doce meses hasta junio se terminaron unas 99.500 viviendas. La diferencia no equivale directamente a un déficit adicional, pues también cuentan las viviendas existentes, las vacías y los cambios de uso, pero ilustra el desequilibrio.
La demanda extranjera pierde impulso: según el Notariado, sus compras representaron el 18,3 % del total de compraventas de vivienda libre en el primer semestre de 2026, con una caída del 13 % respecto al año anterior, que alcanza el 18 % entre los no residentes.
NÚMERO DE VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS EN 12 MESES, EN MILES
Colegio oficial de arquitectos técnicos.
Quién va a construir
La construcción muestra leves señales de recuperación: en los doce meses hasta junio se iniciaron unas 150.000 viviendas, aunque tardarán en llegar al mercado. Las restricciones de suelo, los trámites urbanísticos, los costes y la escasez de trabajadores siguen limitando la oferta (Banco de España, informe de octubre). Las administraciones públicas terminaron 969 viviendas en doce meses hasta mayo de 2026. En el primer semestre de 2026 se terminaron 11.270 viviendas protegidas.
La inversión también depende de su rentabilidad. Según el Banco de España, el alquiler ofrece una rentabilidad bruta media del 2,9 %, frente al 4,1 % que rendía el bono del Estado a diez años en septiembre. Al propietario aún le quedan gastos, impuestos y posibles periodos sin inquilino, aunque también puede beneficiarse de una revalorización futura.
ESFUERZO PARA COMPRA DE VIVIENDA EN AÑOS DE RENTA BRUTA DISPONIBLE
Banco de España.
Cómo van las ventas e hipotecas
El encarecimiento de la financiación, con el euríbor al 3,247 % en septiembre, y una inflación española del 4,9 % dificultan la compra. En julio, las compraventas registradas bajaron un 5,1 % interanual y las hipotecas un 3,5 %, aunque siguen en niveles elevados.
Sufre la accesibilidad: mientras el índice de precios de vivienda del INE subía un 12,2 % interanual en el segundo trimestre, los costes salariales aumentaban un 4 %. Comprar una vivienda equivale ya a 8,4 años de renta bruta de un hogar, frente a 7,1 años en 2024.
En los últimos años ha descendido el número de viviendas vacías en las grandes capitales, según los censos del INE. Pero siguen existiendo cientos de miles que podrían aprovecharse mucho mejor buscando las "palancas" que convenzan al propietario, con programas de incentivos, ayuda a reparaciones y seguridad para su patrimonio.
PORCENTAJE DE VIVIENDA VACÍA, INE
Alquiler: escasez y rentabilidad
La dificultad para comprar y la escasez de oferta mantienen la tensión en el alquiler, aunque los precios empiezan a moderar su ritmo de subida. Según Idealista, los alquileres anunciados aumentaron un 5,6 % interanual en septiembre, hasta 15,1 euros mensuales por metro cuadrado, pero descendieron un 0,4 % en el trimestre. La regulación cambiante, las posibles prórrogas contractuales, el riesgo de impago y los costes de mantenimiento influyen en las decisiones de los propietarios. La rentabilidad debe analizarse caso por caso: un alquiler elevado no garantiza una buena inversión si el precio de compra también es muy alto.
| Periodo indicado | Variación anual o dato |
|---|---|
| Número de hogares, 2T 2026 | +254.000 |
| Nuevos ocupados mercado laboral, 2T 2026 | +510.200 |
| Casas terminadas 12 meses hasta junio’26 | 99.508 |
| Casas visadas 12 meses hasta mayo’26 | 146.376 |
| Índice Precio vivienda INE, 2T 2026 | 12,2% |
| Esfuerzo teórico de compra, 2T 2026 | 38% |
| Euribor septiembre 2026 | 3,247% |
| Rentabilidad bruta del alquiler 2T 2026 | 2,9% |
| Fuente: INE, Banco de España, Ministerio de Transportes. | |
Qué esperamos a medio y largo plazo …
El INE proyecta 2,18 millones de hogares adicionales en España entre 2026 y 2041, de los que más de un millón se crearían en los próximos cinco años. Además, crecerán especialmente los hogares de una o dos personas. Esto apunta a una demanda residencial sostenida que seguirá presionando al alza los precios de compra y alquiler, sobre todo en las zonas de mayor crecimiento demográfico. El 68% del crecimiento nacional se concentra en las cuatro CCAA más pobladas, pero en términos relativos, Murcia (+20,7 %), Comunidad Valenciana (+16 %) y Baleares (+14,7 %) encabezarían ese aumento.
En octubre de 2026 no existe un plan aprobado que permita esperar un impulso suficiente a la oferta de vivienda, que pueda equilibrar el déficit respecto de la demanda. Las medidas adoptadas no permiten esperar un descenso de precios, y si la subida se estanca será por el encarecimiento del crédito y el agotamiento de la capacidad de pago de los hogares medios.
