La tierra de uso agrario cuesta de media 10.367 €/ha, 119 € más que en 2024, según la última encuesta del Ministerio de Agricultura (datos provisionales de octubre de 2026). Es la subida más suave desde 2020 y queda por debajo de la inflación: en términos reales, la tierra se ha abaratado un 2,6 % en un año. Detrás de la media hay mercados muy distintos, y el secano cerealista de Castilla y León destaca por un avance sostenido y sin sobresaltos.
Lo esencial
- Precio medio: 10.367 €/ha (+1,2 %). Desde 2020 acumula un +15,1 % nominal, pero un −5,6 % en términos reales.
- Suben 14 de los 18 tipos de tierra. Lideran plataneras (+10,1 %), cultivos bajo plástico (+5,7 %) y frutal y frutos secos de secano (+4 %). Bajan subtropicales (−5,5 %), viñedo de secano (−3,3 %) y olivar de regadío (−1 %).
- Castilla y León, tierras arables de secano: 5.676 €/ha (+2,6 %). Acumulan un +26,1 % desde 2020, un +3,4 % descontada la inflación.
Aviso para 2026: la cosecha de cereal se ha hundido y la rentabilidad del secano está en entredicho. Conviene invertir con horizonte largo.
Un año de moderación: +1,2 % en euros, −2,6 % en términos reales
El precio medio lleva cinco años subiendo, pero cada vez más despacio (+3,9 % en 2023, +2,8 % en 2024, +1,2 % en 2025). Como los precios generales (deflactor del PIB) crecieron un 3,9 % en 2025, la tierra ha perdido poder de compra en cuatro de los últimos cinco años.
| Año | Precio medio (€/ha) | Variación en euros | Variación real |
|---|---|---|---|
| 2020 | 9.007 | – | – |
| 2021 | 9.258 | +2,8 % | +0,2 % |
| 2022 | 9.588 |
La tierra de uso agrario cuesta de media 10.367 €/ha, 119 € más que en 2024, según la última encuesta del Ministerio de Agricultura (datos provisionales de octubre de 2026). Es la subida más suave desde 2020 y queda por debajo de la inflación: en términos reales, la tierra se ha abaratado un 2,6 % en un año. Detrás de la media hay mercados muy distintos, y el secano cerealista de Castilla y León destaca por un avance sostenido y sin sobresaltos.
Lo esencial
- Precio medio: 10.367 €/ha (+1,2 %). Desde 2020 acumula un +15,1 % nominal, pero un −5,6 % en términos reales.
- Suben 14 de los 18 tipos de tierra. Lideran plataneras (+10,1 %), cultivos bajo plástico (+5,7 %) y frutal y frutos secos de secano (+4 %). Bajan subtropicales (−5,5 %), viñedo de secano (−3,3 %) y olivar de regadío (−1 %).
- Castilla y León, tierras arables de secano: 5.676 €/ha (+2,6 %). Acumulan un +26,1 % desde 2020, un +3,4 % descontada la inflación.
Aviso para 2026: la cosecha de cereal se ha hundido y la rentabilidad del secano está en entredicho. Conviene invertir con horizonte largo.
Un año de moderación: +1,2 % en euros, −2,6 % en términos reales
El precio medio lleva cinco años subiendo, pero cada vez más despacio (+3,9 % en 2023, +2,8 % en 2024, +1,2 % en 2025). Como los precios generales (deflactor del PIB) crecieron un 3,9 % en 2025, la tierra ha perdido poder de compra en cuatro de los últimos cinco años.
| Año | Precio medio (€/ha) | Variación en euros | Variación real |
|---|---|---|---|
| 2020 | 9.007 | – | – |
| 2021 | 9.258 | +2,8 % | +0,2 % |
| 2022 | 9.588 | +3,6 % | −1,1 % |
| 2023 | 9.967 | +3,9 % | −2,2 % |
| 2024 | 10.248 | +2,8 % | −0,1 % |
| 2025 (provisional) | 10.367 | +1,2 % | −2,6 % |
| Fuente: MAPA. Variación real calculada con el deflactor implícito del PIB. Desde 2024 la estadística usa las compraventas ante notario registradas por el Catastro (74.904 en 2025) y base 2020: no es comparable con las series anteriores. | |||
Por cultivos: lo más caro es también lo más volátil
| Tipo de tierra | €/ha 2025 | 2025 vs 2024 | 2020-2025 |
|---|---|---|---|
| Platanera | 310.377 | +10,1 % | +21,5 % |
| Cultivos bajo plástico | 255.531 | +5,7 % | +24,7 % |
| Subtropicales y tropicales | 115.215 | −5,5 % | +19,2 % |
| Huerta | 45.772 | +3,7 % | +26,3 % |
| Cítricos | 43.056 | +0,3 % | +19,2 % |
| Frutal carnoso de regadío | 25.441 | +0,2 % | +9,3 % |
| Olivar de regadío | 25.003 | −1,0 % | +5,3 % |
| Arrozal | 24.805 | +2,6 % | +14,6 % |
| Viñedo de regadío | 17.790 | +0,3 % | −5,3 % |
| Tierras arables de regadío | 17.417 | +1,2 % | +19,1 % |
| Frutos secos de regadío | 16.240 | +1,8 % | +10,2 % |
| Viñedo de secano | 14.844 | −3,3 % | +5,9 % |
| Olivar de secano | 13.111 | +0,4 % | +8,5 % |
| Frutal carnoso de secano | 11.813 | +4,2 % | +9,7 % |
| Prados | 11.770 | +1,9 % | +6,5 % |
| Frutos secos de secano | 7.922 | +4,0 % | +24,5 % |
| Tierras arables de secano | 7.329 | +1,2 % | +19,8 % |
| Pastizales | 3.278 | −0,1 % | +11,4 % |
| Fuente: MAPA, Precios medios anuales de las tierras de uso agrario 2025 (provisional). Platanera (solo Canarias) y bajo plástico (Almería y Murcia) se basan en muestras reducidas. | |||
- Alto valor, saltos grandes. Platanera, bajo plástico y subtropicales superan los 100.000 €/ha, pero se mueven en muestras pequeñas: los subtropicales cayen un 5,5 % en 2025 tras haber subido un 13 % en 2021.
- Cultivos «de moda», cotizaciones desiguales. Los cítricos son un buen ejemplo: en la Región de Murcia la hectárea cuesta 93.952 € (+50 % desde 2020), mientras que en la Comunitat Valenciana, con más de la mitad de la superficie, ronda los 31.200 € y está prácticamente donde estaba. Solo en 2021, el precio de los cítricos osciló entre el −7,9 % (Cataluña) y el +20,4 % (Murcia).
- Leñosos de regadío, sin euforia en la media. Pese al interés de los fondos por olivar y frutos secos, el olivar de regadío bajó un 1 % en 2025 y acumula solo un +5,3 % desde 2020. La media del Catastro no recoge bien las grandes operaciones de fincas de máxima calidad.
- Viñedo, a la baja. Es el único tipo de tierra por debajo de su nivel de 2020 (viñedo de regadío, −5,3 %). El viñedo de secano cayó un 3,3 % en 2025, con La Rioja (−11 %) a la cabeza.
- Secano cerealista y frutos secos de secano, entre lo que más sube. Frutos secos de secano (+24,5 %) y tierras arables de secano (+19,8 %) acumulan avances similares a los de la huerta o los cultivos bajo plástico, y con precios de entrada mucho menores.
Por comunidades: 13 de las 17 suben
| Comunidad | €/ha 2025 | 2025 vs 2024 | 2020-2025 |
|---|---|---|---|
| Canarias | 157.126 | +5,9 % | +11,4 % |
| Región de Murcia | 33.808 | +1,9 % | +33,9 % |
| Illes Balears | 22.588 | +5,6 % | +36,1 % |
| La Rioja | 19.942 | −7,5 % | −7,7 % |
| Comunitat Valenciana | 19.541 | +2,7 % | +11,6 % |
| Galicia | 18.164 | −6,1 % | +3,6 % |
| Andalucía | 17.395 | +1,9 % | +19,1 % |
| País Vasco | 15.417 | +2,6 % | +2,6 % |
| Navarra | 14.874 | +0,2 % | +6,7 % |
| Cataluña | 13.338 | +2,4 % | +10,3 % |
| Asturias | 11.369 | +3,8 % | +9,9 % |
| Madrid | 8.645 | −0,7 % | +26,3 % |
| Castilla-La Mancha | 6.241 | −1,1 % | +5,6 % |
| Extremadura | 6.189 | +1,8 % | +14,1 % |
| Cantabria | 5.847 | 0,0 % | −18,7 % |
| Aragón | 5.254 | +1,5 % | +20,3 % |
| Castilla y León | 5.237 | +2,4 % | +22,6 % |
| Fuente: MAPA (provisional). Precio medio de todas las tierras agrarias de cada comunidad; el nivel depende mucho del peso de cada cultivo (regadío, hortícola, secano, pastos). | |||
Canarias (+5,9 %) e Illes Balears (+5,6 %) lideran las subidas de 2025, y Galicia (−6,1 %) y La Rioja (−7,5 %) los descensos. Por su peso en el mercado, Andalucía aporta el 57 % del alza nacional, y Castilla y León el 22 %. En el medio plazo destacan Baleares (+36 %) y Murcia (+34 %), y llama la atención que Castilla y León (+22,6 %) y Aragón (+20,3 %), las comunidades con la tierra más barata (alrededor de 5.200 €/ha), están entre las que más han subido. Cantabria, en cambio, ha perdido un 18,7 % desde 2020.
Castilla y León: el secano cerealista que sube sin sobresaltos
Las tierras arables de secano de Castilla y León (2,8 millones de hectáreas, el 30 % de las de toda España) valen de media 5.676 €/ha, un 2,6 % más que en 2024. Es, con diferencia, el mayor mercado de secano del país y uno de los más regulares:
Fuente: MAPA, Precios medios anuales de las tierras de uso agrario 2025 (provisional). Elaboración propia.
- Sin ningún año a la baja: +5,2 % (2021), +6,0 % (2022), +5,5 % (2023), +4,6 % (2024) y +2,6 % (2025), frente a oscilaciones de más de 25 puntos entre regiones en cultivos como los cítricos.
- Gana a la inflación: +26,1 % desde 2020 frente a +22,0 % del deflactor del PIB, es decir, un +3,4 % real. La tierra arable de secano del conjunto de España ha perdido un 1,8 % real y la tierra agraria en general, un 5,6 %. (Cálculo propio con datos del MAPA.)
- Ticket de entrada bajo: 5.676 €/ha, casi la mitad de la media nacional. Entre las grandes zonas de secano, solo Andalucía (+32,1 %) y Aragón (+28,9 %) han subido más desde 2020; Extremadura (+22,6 %) y Castilla-La Mancha (+8,1 %) quedan por detrás.
Una mirada a más largo plazo
Enlazando las series antigua (2011-2020) y nueva (2020-2025), el precio de la tierra arable de secano en Castilla y León habría subido en torno a un 63 % desde 2011 (un 3,6 % anual), frente a un 37 % del regadío de la comunidad y un 20 % del conjunto de la tierra en España. Es un empalme orientativo: los niveles de ambas series no son comparables (en 2020, 6.501 €/ha con la antigua y 4.500 con la nueva), solo sus variaciones.
Fuente: MAPA (series base 2016 y base 2020; 2025 provisional). Empalme orientativo: solo comparables las variaciones. Elaboración propia.
La rentabilidad por alquiler es modesta: unos 140 €/ha al año de renta media del secano (MAPA, 2024) suponen alrededor de un 2 % bruto sobre el precio medio nacional de este tipo de tierra, antes de impuestos y gastos. La inversión se justifica, por tanto, por la revalorización a largo plazo, no por la renta.
Los matices que no hay que olvidar
- El ritmo se frena: +2,6 % en 2025 es la subida más baja de la serie.
- 2026 ha sido un mal año para el cereal. La cosecha española se estima en torno a 20,5 millones de toneladas, un 23 % menos. En Castilla y León, la Junta calcula una caída del 25 % de la cosecha y las organizaciones agrarias, de hasta el 40 %. Además, la superficie sembrada de cereal ha caído un 11 % en un año y un 14,5 % desde 2020 (de 2,09 a 1,79 millones de hectáreas), tras una campaña 2025 récord que dejó precios bajos.
- El precio de la tierra suele ir por detrás de la renta agraria, pero una rentabilidad deprimida durante varios años acabaría limitando las subidas. Los datos de 2026, que se publicarán en 2027, serán la primera prueba.
Qué hacen los inversores en 2026
- Mercado activo pero selectivo. Las compraventas de fincas rústicas siguen creciendo (más de 167.000 en 2025, un 7 % más). Todo apunta a que el mercado mantiene el pulso en 2026 con el foco en el regadío, las fincas de calidad y los proyectos de renovables; el minifundio y las tierras de peor calidad se venden con más dificultad y con descuentos.
- Fondos y family offices. CBRE estima en unos 1.200 millones de euros la inversión institucional en activos agrarios en 2025 (800 millones en 2024). Hay vehículos específicos, como Landa (Bankinter y Nuveen) o ATGRO (Santander y Atitlan), que apuestan sobre todo por leñosos de regadío (olivar intensivo, almendro, pistacho, aguacate). Suelen estar reservados a inversores cualificados o con tickets elevados (cantidad mínima de inversión), y han generado críticas de organizaciones agrarias y ecologistas por la concentración de tierra y la presión sobre los precios.
- Particulares y familias. Crece el interés por la tierra como activo refugio y como alternativa al ladrillo, sobre todo para fincas pequeñas y medianas de secano, donde los fondos apenas compiten.
- Renovables. La fotovoltaica ocupa solo en torno al 0,2 % de la superficie agraria útil, pero las rentas que se ofrecen a los propietarios (se citan entre 1.000 y 2.000 €/ha al año, frente a unos 140 € del arrendamiento agrario de secano) han disparado expectativas en zonas con acceso a la red. Es un negocio sujeto a permisos, conexión y oposición vecinal, y crecen las voces que piden limitarlo a suelos degradados; la agrovoltaica avanza con ayudas públicas pero sigue siendo marginal. No conviene comprar una finca contando con un arrendamiento solar.
Previsiones a medio plazo
El marco internacional no es de precios al alza para los cultivos. La FAO prevé en 2026 una producción mundial de cereales de unos 2.979 millones de toneladas, alrededor de un 2 % menos que el récord de 2025, con un consumo algo inferior (2.966 millones) y un comercio rebajado por las interrupciones en el mar Negro. Y las perspectivas OCDE-FAO 2026-2035 esperan que la producción agrícola mundial crezca un 13 % en diez años gracias a la productividad, con los precios reales de las materias primas bajo presión a la baja.
En España, nuestra lectura es que lo más probable es un crecimiento nominal moderado, próximo a la inflación, con mucha dispersión: las fincas de regadío, bien dimensionadas y con agua garantizada seguirán siendo las más disputadas; el secano cerealista seguirá creciendo, pero a un ritmo más lento que en 2021-2024 mientras no se recupere la rentabilidad. Aumentan además los riesgos climáticos y la incertidumbre sobre la PAC posterior a 2027.
El consejo de OCU
Para quien busque una finca rústica como inversión a largo plazo, nuestra recomendación son las tierras arables de secano de Castilla y León, pensadas para cereal. Han subido de forma continua y sin caídas anuales, con una revalorización real positiva, y su precio es mucho menos sensible a las modas de cultivo que el de los cítricos o los leñosos de regadío. Eso sí: la rentabilidad por alquiler es baja (en torno al 2 % bruto), el horizonte debe ser de 15-20 años y la mala campaña de cereal de 2026 aconseja no esperar revalorizaciones tan rápidas como las de los últimos cinco años.
Antes de comprar
- Compruebe si la finca está arrendada: el arrendatario puede tener derechos de adquisición preferente.
- Pida la referencia catastral y verifique superficie, linderos, parcelas, accesos y derechos de la PAC, si existen.
- Calcule los costes de la compra (impuestos de transmisión, notaría, registro) y los gastos anuales (IBI rústico, seguros, mantenimiento).
- Priorice fincas de tamaño y estructura viables: el minifundio es difícil de arrendar y de revender.
