Medidas para aliviar la subida del euribor en hipotecas

Medidas para hipotecados a tipo variable

El Gobierno ha adoptado una serie de medidas para aliviar la carga que supone el pago de las cuotas de las hipotecas destinadas a la adquisición de la vivienda habitual. El objetivo es evitar que los consumidores vulnerables caigan en una situación de impago de sus hipotecas como consecuencia de la subida de tipos de interés de las hipotecas a tipo variable. Unos 3,7 millones de hipotecas están referenciadas en España al Euribor.

Estas medidas afectarán a un número reducido de hipotecados, al contrario que la medida aprobada para limitar la actualización de las rentas del alquiler de vivienda, que beneficia a la inmensa mayoría de quienes viven de alquiler. En el caso del alquiler se carga al propietario la no actualización de la renta al IPC, pero a los bancos apenas se traslada carga económica por las nuevas medidas en hipotecas.

El BOE de 23/11/2022 publica el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

Comentamos las medidas aprobadas junto con nuestro parecer.

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Tres tipos de medidas para los hipotecados

1.- Modificación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual

El actual Código contempla la aplicación de un plan de reestructuración que incluye aplicar una carencia de capital durante cinco años y la reducción del interés aplicado durante dicha carencia. El Código establecía una reducción a Euríbor + 0,25%. El único cambio es rebaja dicho interés hasta Euribor -0,10%

Dicha medida prácticamente no tendrá impacto. La inmensa mayoría de personas afectadas por la subida de tipos no podrán acogerse a la aplicación del Código, ya que es necesario cumplir unos requisitos bastante exigentes. De hecho, según el último informe publicado de la comisión de control sobre el cumplimiento del código de buenas prácticas, desde 2012 solo se han realizado 54.190 reestructuraciones de deuda en 8 años, es decir unas 6.770 al año.

2.- Ampliación del ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas a hogares que no cumplen el requisito de incremento del esfuerzo hipotecario del 50%

El Código exige el cumplimiento de varios requisitos para cumplir el “umbral de exclusión”

• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas, es decir 24.318,84 euros en 2022
• Que la cuota hipotecaria sea superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, lo que producirá cuando el esfuerzo que represente el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5.

Para los que no cumplen este último requisito se plantea la posibilidad de acceder a una carencia de dos años, una reducción del tipo de interés durante la carencia que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo y el alargamiento de hasta 7 años del plazo de amortización.

En este caso el número de beneficiarios también será bastante limitado.

3.- Creación de un nuevo Código de Buenas Prácticas para familias “en riesgo de vulnerabilidad”, con rentas inferiores a los 29.400 euros anuales

Aunque todavía están pendientes de concretar, el Gobierno ha avanzado que las medidas consistirán en la congelación de la cuota y la ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de 7 años.

Las modificaciones se plasmarán en una escritura de donación, siendo el banco es que se haga cargo de los gastos de escritura y registro.

Además, el nuevo código prohíbe:

• Modificar el tipo de interés pactado.
• Cobrar gastos o comisiones, salvo la prima de la prórroga del contrato de seguro.
• Obligar a la contratación de cualquier otro producto vinculado o combinado
• Establecer otras garantías adicionales, que no consten en el contrato original.

 El gobierno todavía debe concretar las condiciones y requisitos que deben cumplir los deudores, así como las medidas concretas aplicables

Nuestra valoración de las medidas

En principio, quienes han contratado una hipoteca a tipo variable contaban con la posibilidad de que el Euribor pudiera subir, al igual que ha bajado durante unos años. De hecho, la duración media de una hipoteca para compra de vivienda es de 24 años y en tal periodo es lógico que existan esos altibajos en los índices de referencia. El tipo variable tiene este riesgo.

Pero la subida de los tipos de interés y del Euribor ha sido tan brusca, al igual que la de la inflación, que explica que haya muchos hogares que encuentren dificultades para hacer frente a sus pagos tras acusar el encarecimiento generalizado de los bienes y servicios, sin que sus fuentes de ingresos se hayan incrementado del mismo modo. El Euribor ha subido más de 300 puntos básicos en diez meses,

La protección a los hogares vulnerables tiene sentido como ayuda temporal.

Si un hogar viera que su situación financiera está permanentemente en riesgo tendría que plantearse otras opciones, como la posible venta de la vivienda en las mejores condiciones posibles, para reducir su deuda.

Pensamos que las medidas adoptadas pueden ser insuficientes para muchos hogares y que serán pocos los consumidores que se puedan beneficiar, principalmente de las dos primeras.

Respecto a la tercera medida, entendemos que no debe restringirse en función del nivel de renta, dado que no se perdona deuda, solo se alarga, por lo que prácticamente no tiene coste financiero para los bancos.

Para este grupo de consumidores no debe dejarse a la simple negociación individual los acuerdos destinados a hacer más manejable el pago de las cuotas, como pueden ser ampliaciones de plazo o aplicación de carencias parciales que disminuyan la cuota mensual sin alterar las condiciones financieras de la hipoteca

Entendemos que sería conveniente que se regulara un marco de actuación para dichas negociaciones que evite posibles abusos por parte de las entidades, incluyendo las mismas prohibiciones que las establecidas para las familias en riesgo de vulnerabilidad, que impidan modificaciones de tipos de interés, aplicación de nuevos gastos, comisiones o garantías o la contratación de nuevos productos.