El coste de la cancelación de la hipoteca

Si desea cancelar una hipoteca en el Registro porque quiere vender el inmueble o por otro motivo que le hace no esperar a la cancelación por caducidad, tendrá que afrontar unos gastos de comisiones bancarias y de aranceles de notarios y registradores. En ambos casos, no pueden cobrarle cualquier cantidad o por cualquier concepto. Conozca sus derechos para pagar lo justo.

Pasos a dar para cancelar una hipoteca en el Registro de la propiedad.

Cancelar la hipoteca en el Registro por caducidad.

Comisiones bancarias por cancelación

Muchas entidades incluyen en sus tarifas comisiones por tramitar la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad, lo que no implica que tengamos que pagar comisiones si somos nosotros los que nos encargamos de la gestión. Según el criterio del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, para que exista derecho al cobro por este concepto, es necesario que el interesado se lo solicite expresamente y que la entidad acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, es decir, que la entidad sea quien haga las gestiones y trámites para cancelar registralmente la hipoteca.

Por tanto, no pueden cobrar comisiones por:

• la entrega al cliente de la documentación justificativa de que el préstamo está pagado, que habitualmente se conoce como certificado de deuda o de saldo cero.
• el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que indique el cliente, ya que se trata de una obligación legal, recogida en la Ley Hipotecaria, necesaria para la cancelación de la inscripción de la hipoteca.

Por todo ello, si al ir a solicitar la cancelación de su préstamo le obligan a pagar algún tipo de comisión por alguno de estos conceptos, reclame por escrito ante el defensor del cliente de la entidad. Transcurridos dos meses sin recibir contestación o si la solución que recibe no es satisfactoria, podrá presentar una reclamación ante el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

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Aranceles de notario y registro por cancelación de hipoteca

El coste de cancelar una hipoteca no debería ser muy elevado. Aplicando los aranceles vigentes, cancelar una hipoteca para un préstamo de 150.000 euros debería costar alrededor de 55 euros al notario y 43 euros al registrador de la propiedad. Utilice nuestra calculadora de gastos de notaría y registro.

Durante un tiempo constatamos que en la práctica se estaban cobrando aranceles superiores, al aplicar a cancelaciones de hipotecas por consumidores unas tarifas que se aprobaron en 2012 para las cancelaciones de hipotecas que estuvieran inmersas en operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras.

Esta interpretación supone que el coste de las cancelaciones sea mucho más alto. De esta manera, por cancelar el anterior préstamo, los notarios cobran alrededor de 150 euros y los registradores, alrededor de 80 euros. El Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de junio de 2018, confirmó que la Disposición Adicional Segunda de Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero, no se aplica a las operaciones de subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos que no están inmersas en un proceso de saneamiento y reestructuración de entidades financieras. Desde nuestro punto de vista esta interpretación es perfectamente trasladable a los aranceles aplicados por los notarios.

Gastos indebidos en la cancelación de hipotecas.

¿Qué están haciendo notarios y registradores?

Desde el día 4 de junio de 2018 tanto notarios y registradores deberían estar aplicando el arancel según la interpretación del Tribunal Supremo. Además, la Dirección General de los Registros y del Notariado debería haber publicado de manera inmediata una Instrucción sobre la aplicación del arancel corrigiendo su anterior interpretación. Sin embargo, no tenemos constancia de que la DGRN haya publicado ninguna instrucción al respecto ni haya tomado medida alguna para garantizar que se está aplicando el arancel correctamente.

En OCU nos pusimos en contacto con el Ministerio de Justicia, así como con la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (la antigua Dirección General de Registros y del Notariado) para que tomaran las medidas correspondientes a fin de garantizar tanto la aplicación correcta del arancel como la devolución de todas las cantidades cobradas de más.

Si a usted le han cobrado de más, debe saber cómo reclamar los gastos de notaría y registro.