Las hipotecas y el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura de préstamo hipotecario, lo primero que hace el banco es inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza a la entidad que el inmueble va a responder del pago del préstamo. Es fundamental el orden por el que las cargas de un inmueble aparecen en el Registro de la Propiedad, porque eso determina quién es el primero que tiene derecho sobre el inmueble para cobrar sus créditos. Por ello el banco siempre obliga a tramitar el préstamo a través de una gestoría, para garantizarse que quede debidamente inscrita.

Ahora bien, una vez finalizado el pago del préstamo, la hipoteca continúa inscrita en el Registro y es necesario realizar una serie de trámites para proceder a su cancelación, especialmente si se va a transmitir el inmueble. Si usted va a comprar un inmueble, le interesa pedir al vendedor que cancele la inscripción de la hipoteca. Y si es usted el que va a venderlo, le explicamos los pasos a dar. Estos trámites tienen costes, principalmente los gastos de notario y Registro de la propiedad. 

Así, cuando se termina de pagar un préstamo, el derecho de hipoteca deja de tener efecto y por lo tanto lo único que queda es una anotación en el Registro. Dado que la cancelación de la hipoteca puede hacerse en cualquier momento, mientras no tenga intención de vender su vivienda, la hipoteca puede permanecer inscrita en Registro, ahorrándose el coste de la cancelación.
Solo en el caso de que tenga que transmitir el inmueble deberá proceder a realizar los trámites que le describimos a continuación.
En el resto de los casos, la mejor opción es esperar a la caducidad.

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La inscripción en el Registro

Al contratar un préstamo hipotecario lo que estamos haciendo es vincular un bien inmueble al cumplimiento de una obligación, que es la devolución del dinero prestado más los intereses correspondientes. Por tanto, al contratar un préstamo hipotecario nos encontramos con dos elementos diferenciados:

- un contrato principal de préstamo, por el que el banco presta una cantidad de dinero a alguien, que debe reembolsar el capital más los intereses pactados.
- Un contrato accesorio, la hipoteca, por el cual el deudor proporciona una garantía al prestamista. De esta manera, si no se devuelve el préstamo en los plazos pactados, la entidad puede instar la venta en pública subasta del inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe. Para que la hipoteca quede válidamente constituida es indispensable que se documente en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Dado que la hipoteca es accesoria al contrato de préstamo, una vez pagado el préstamo garantizado con la hipoteca se extinguen todos los derechos derivados de la constitución de la hipoteca, es decir, se produce la llamada cancelación financiera. Sin embargo, la hipoteca permanecerá inscrita en el registro hasta que no se realicen los trámites para proceder a la cancelación registral.

Cómo solicitar la cancelación

Si usted ha terminado de pagar su préstamo y no tiene intención de vender el inmueble, que la hipoteca figure en el registro no tiene ninguna trascendencia. Podría esperar a la caducidad de la hipoteca para cancelarla en el Registro.

Pero si queremos vender un inmueble sobre el que figura inscrita una hipoteca, el comprador exigirá que dicho inmueble figure libre de cargas en el Registro, por lo que previamente deberemos realizar los trámites para cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad.

El primer paso será acudir a la entidad financiera que concedió la hipoteca y solicitar la cancelación, al objeto de que la entidad prepare la documentación necesaria para la escritura. Posteriormente, un apoderado de la entidad deberá acudir a la notaría a firmar dicha escritura. Dado que el titular del préstamo no figura en la escritura de cancelación, no es necesario que acuda al notario en ningún momento.

¿Y si la entidad ya no existe? La crisis ha provocado una profunda reestructuración del sistema financiero y muchas entidades han desaparecido. Si usted firmó su préstamo hipotecario con una entidad que ya no existe, deberá informarse de que entidad es la que en su momento absorbió su actividad. Por ejemplo, si la hipoteca era de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, deberá acudir al Banco Sabadell, que será la entidad que se encargue de tramitar la escritura de cancelación.

El siguiente paso será acudir al notario a recoger la copia autorizada de la escritura de cancelación.

Una vez que tenga la escritura, deberá acudir a las oficinas de Hacienda de su Comunidad Autónoma. Aunque la cancelación de hipotecas está exenta del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es obligatorio presentar el documento de liquidación.

Por último, una vez que tengamos el documento de liquidación del impuesto, ya se podrá presentar la escritura en el Registro de la Propiedad que le corresponda. Al cabo de unas semanas el Registro nos notificará que ya está inscrita la cancelación, por lo que podremos pasar a recoger la escritura con la anotación de haber dado de baja la hipoteca.

Esta cancelación tiene unos costes, básicamente de comisiones y de aranceles. Debe conocer sus derechos para que no le cobren de más, como hemos constatado que ocurre.

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca en el Registro?

 Cómo reclamar los gastos de notaría y registro.