Evitar el límite de actualización de rentas de alquiler

Huir del límite de rentas con un nuevo contrato de alquiler

El Gobierno ha limitado la actualización anual de las rentas de alquiler de vivienda de manera extraordinaria para aquellos contratos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022. ¿prórroga del límite de rentas de alquiler?

Esto significa que los contratos cuya anualidad venza el día 31 de marzo o en fechas posteriores hasta el 30 de junio, deberán aplicar para su actualización anual de la renta el Índice de Garantía de Competitividad, en lugar del IPC. Este IGC está limitado por arriba en el 2%, con lo que este será el límite máximo para la subida anual de la renta de esos contratos.

Allí donde el arrendador no tiene consideración de gran tenedor (por no ser titular de más de 10 inmuebles de uso residencial), las partes pueden pactar la subida a aplicar. Pero a falta de pacto rige el límite máximo del IGC.

Por tanto, un contrato de fecha anterior al 31 de marzo no está sujeto a esta norma.

Es muy probable que esta medida se prorrogue a los meses posteriores a junio de 2022 si la inflación sigue desbocada.

Los propietarios están afectados por las subidas de precios, a veces con derramas extraordinarias en la comunidad por los precios de la energía y otros.

Qué ocurre con actualizaciones de años anteriores

En estos momento se recomienda llegar a un acuerdo para la subida de la renta, sobre todo en casos donde no se haya realizado la actualización en años anteriores, que no son pocos.

Es cierto que este año 2022 solo podrían subir la renta un máximo del 2% salvo que pacten otra subida con el inquilino, pero con la norma en la mano y respecto de actualizaciones anteriores no aplicadas, nada obsta para que pudieran notificar ahora la subida de 2021 que no se hizo. Por lo tanto, se podrían hacer dos comunicaciones diferentes:

• Primero notificar la actualización de la renta correspondiente a 2021, exigible a partir del mes siguiente a la notificación. Esta actualización no es retroactiva (no podría exigirse para los meses ya satisfechos) pero sí una vez hecha la notificación.
• Notificar la subida de 2022, que está limitada a un 2%.

Por ejemplo, si la renta en mayo de 2018 era de 800 euros, la subida de la renta hasta 2021 sería del 3% aplicando el IPC acumulado en el mes de abril (824 euros). 

Para 2022, se aplicaría la subida del 2%, a partir de mayo, con lo que la renta quedaría en el 840,48€.

Otra opción a estudiar es la posibilidad de dar por concluido el contrato si se ha llegado al final del plazo legal.

Dar por terminado el contrato de alquiler

Hay arrendadores que mantenían contratos antiguos que van renovándose tácitamente año a año o mes a mes, según el caso, que se plantean dar por concluidos aquellos contratos para poder firmar una nuevo. 

No interesa a todo el mundo. Hemos echado cuentas para Madrid y Barcelona y hay diferencias, véalas más abajo.

También por el hecho de que la futura Ley de Vivienda puede incorporar un sistema de control de rentas que podría impedir que los contratos futuros incluyeran rentas superiores a los anteriores o a niveles de referencia que decida la Administración.

Cuánto dura un alquiler de vivienda.

La duración de los contratos de alquiler

La duración legal de los contratos de vivienda depende de la fecha de cada contrato, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos ha cambiado varias veces en los últimos años.

Para contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, el plazo de cinco años fue sustituido por tres años. El plazo para comunicar la intención de no renovar el contrato era de un mes.

Modelo de comunicación del arrendador que da por terminado el contrato de alquiler al llegar al final de la prórroga legal.

Desde el 6 de marzo de 2019 el plazo de las prórrogas legales para contratos de alquiler de vivienda volvió a ser de 5 años (7 para arrendadores personas jurídicas). También rige el plazo de cinco años para contratos celebrados en el periodo que va desde el 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019. Todo ello salvo en el caso especial de necesidad de la vivienda por el arrendador o su familia. Actualmente el plazo para comunicar al inquilino que no se quiere renovar el contrato es de cuatro meses antes de que se cumplan los cinco de duración del alquiler, pero en contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 el plazo era de un mes.

 De modo que en contratos vigentes anteriores al 6/3/2019 sí es posible que -pasado el plazo legal y sus prórrogas- el arrendador decida poner fin al contrato, con la posibilidad de firmar un nuevo alquiler con el mismo inquilino o con otro. Firmar un nuevo contrato puede suponer establecer una nueva renta más acorde con los precios de mercado actuales. Pero también implica someterse a las reglas de duración vigentes ahora. Es decir, someterse a un nuevo plazo de al menos 5 años, si el inquilino quiere agotarlo.

¿A quién interesa hacer un nuevo contrato de alquiler?

Para este cálculo vamos a tomar como referencia contratos de alquiler de vivienda firmados en febrero de cada año, desde 2014 hasta 2019. Para cada uno indicamos la renta inicial, la renta que tendría en 2022 si se actualizara con el IPC y la renta de 2022 con el IPC topado en el 2% desde 2021.

Y comparamos esos niveles de renta con los precios actuales, para ver si interesa más firmar un nuevo contrato en lugar de ir actualizando la renta del contrato viejo. Para el ejercicio tomamos datos de rentas medias por ciudad del portal Idealista para una vivienda de 100 m².

Vamos a ver la tabla para Barcelona. Las rentas se indican en euros. Para simplificar prescindimos de los decimales. Lo que la tabla dice es que un contrato de alquiler concertado en febrero de 2014 tendría una renta inicial de 1.100 euros, que era el precio medio de mercado entonces. En 2022, aplicando las actualizaciones anuales del IPC incluido el tope para 2022 del 2%, la renta actualizada sería de 1.166 euros mensuales. Esta renta es muy inferior a la de mercado hoy para el mismo inmueble, con lo que al arrendador le interesaría, en principio, dar por finalizado el viejo alquiler y firmar uno nuevo.

Según esta tabla, aquellos arrendadores que tengan contratos firmados hasta 2016 estarán interesados en dar por terminado el contrato y firmar uno nuevo, porque la renta actual es más elevada. Respetando siempre los plazos de preaviso.

Pero aquellos que tienen contratos desde febrero de 2017 no tienen interés en firmar un contrato nuevo, porque las rentas actualizadas -a pesar del tope de actualización del Gobierno en 2022- son más altas que las de mercado a día de hoy. En estos casos es el inquilino quien sí puede estar interesado en dar por finalizado el alquiler y buscar otra vivienda, aunque la tendencia en precios en Barcelona es ascendente.

A quién interesa firmar contrato nuevo de alquiler en Madrid

Hacemos el mismo ejercicio para Madrid y vemos las cifras en la tabla adjunta.

En el caso de Madrid, el interés por firmar un nuevo contrato alcanza a arrendadores con contrato inicial de 2017 o anterior. Lógicamente hablamos de datos medios por ciudades. Para afinar ahora el precio del alquiler en su zona consulte el desglose de datos por barrios para Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia.