Sus dudas sobre la vivienda nueva
La vivienda es uno de los temas que más preocupan a los socios de la OCU, como se refleja en el número de consultas que recibimos en el servicio de Asesoría (el 20% del total). Garantía, construcción, alquiler, comunidad, financiación... Los frentes abiertos son muchos y equivocarse no es difícil.
Garantías legales sobre la vivienda nueva
Cuando se compra una vivienda que todavía no está construida totalmente existen dos garantías legales:
- Por un lado, los promotores deben garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales, en caso de que la construcción no llegue a buen fin por cualquier causa, mediante un seguro o aval.
- Y por otro, las cantidades que los compradores entregan se deben depositar en una cuenta independiente de cualquier otra que tenga el promotor y sólo se podrán utilizar para los asuntos que tengan que ver con esa construcción (normalmente, la entidad depositaria lo supervisa).
Retrasos en la entrega de una vivienda
Si le ofrecen entregarle la casa sin licencia de primera ocupación, sepa que ésta es una acreditación de que las obras se han realizado de forma correcta y conforme a la licencia de edificación solicitada. Sin ella, en teoría, no podrá contratar suministros (luz, agua, teléfono, gas...) y no podrá exigir servicios como correos, recogida de basura...
Como la fecha de entrega de una vivienda debe estar definida en el contrato, usted puede indicar un nuevo plazo o solicitar el reembolso de lo que ha entregado a cuenta más los intereses.
También tiene derecho a que le resarzan de los daños ocasionados: tanto los patrimoniales (por ejemplo, si ha tenido que alquilar otra vivienda o pagar por permanecer en la suya más tiempo, hacer dos mudanzas...) como los morales (estrés, angustia, trastornos...) se pueden reclamar. Ahora bien, es más fácil demostrar y cuantificar los primeros que los segundos y para reclamarlos posiblemente tenga que ir a juicio.
Las dimensiones de la vivienda no coinciden
La venta de una vivienda se puede realizar de dos maneras: por superficie construida o por precio alzado (también llamado cuerpo cierto). La diferencia está en que, si se compra teniendo en cuenta los metros construidos, el vendedor debe entregar lo convenido y, si por alguna razón no lo hace, el comprador puede reclamar una rebaja proporcional del precio final o la rescisión del contrato. Para esto último es necesario que la superficie del inmueble haya disminuido al menos el 10%.
Por el contrario, cuando se hace una venta por precio alzado, no hay un aumento o disminución del precio aunque la vivienda resulte algo mayor o menor de lo que se indica en el contrato (esto pasa siempre en la vivienda usada).
Por eso, aunque es obligación del vendedor indicar la superficie útil, lo habitual es ver en los contratos cláusulas en las que se indica que la vivienda se vende como cuerpo cierto para que no dé lugar a una posible reclamación. Sin embargo, está claro que esta cláusula puede ser abusiva y, por tanto, se puede reclamar. Ahora bien, si la diferencia es muy pequeña, quizá no valga la pena y la solución pueda ser llegar a un acuerdo con la promotora.
Cuando se compra una vivienda que todavía no está construida totalmente existen dos garantías legales:
- Por un lado, los promotores deben garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales, en caso de que la construcción no llegue a buen fin por cualquier causa, mediante un seguro o aval.
- Y por otro, las cantidades que los compradores entregan se deben depositar en una cuenta independiente de cualquier otra que tenga el promotor y sólo se podrán utilizar para los asuntos que tengan que ver con esa construcción (normalmente, la entidad depositaria lo supervisa).
Retrasos en la entrega de una vivienda
Si le ofrecen entregarle la casa sin licencia de primera ocupación, sepa que ésta es una acreditación de que las obras se han realizado de forma correcta y conforme a la licencia de edificación solicitada. Sin ella, en teoría, no podrá contratar suministros (luz, agua, teléfono, gas...) y no podrá exigir servicios como correos, recogida de basura...
Como la fecha de entrega de una vivienda debe estar definida en el contrato, usted puede indicar un nuevo plazo o solicitar el reembolso de lo que ha entregado a cuenta más los intereses.
También tiene derecho a que le resarzan de los daños ocasionados: tanto los patrimoniales (por ejemplo, si ha tenido que alquilar otra vivienda o pagar por permanecer en la suya más tiempo, hacer dos mudanzas...) como los morales (estrés, angustia, trastornos...) se pueden reclamar. Ahora bien, es más fácil demostrar y cuantificar los primeros que los segundos y para reclamarlos posiblemente tenga que ir a juicio.
Las dimensiones de la vivienda no coinciden
La venta de una vivienda se puede realizar de dos maneras: por superficie construida o por precio alzado (también llamado cuerpo cierto). La diferencia está en que, si se compra teniendo en cuenta los metros construidos, el vendedor debe entregar lo convenido y, si por alguna razón no lo hace, el comprador puede reclamar una rebaja proporcional del precio final o la rescisión del contrato. Para esto último es necesario que la superficie del inmueble haya disminuido al menos el 10%.
Por el contrario, cuando se hace una venta por precio alzado, no hay un aumento o disminución del precio aunque la vivienda resulte algo mayor o menor de lo que se indica en el contrato (esto pasa siempre en la vivienda usada).
Por eso, aunque es obligación del vendedor indicar la superficie útil, lo habitual es ver en los contratos cláusulas en las que se indica que la vivienda se vende como cuerpo cierto para que no dé lugar a una posible reclamación. Sin embargo, está claro que esta cláusula puede ser abusiva y, por tanto, se puede reclamar. Ahora bien, si la diferencia es muy pequeña, quizá no valga la pena y la solución pueda ser llegar a un acuerdo con la promotora.