La comunidad reclama por la pista de pádel no construida
Al comprar una vivienda sobre plano es clave verificar la conformidad final de lo entregado con los elementos que contenía el contrato, la memoria de calidades y los folletos publicitarios, que tienen valor contractual.
Los problemas pueden venir por defectos de construcción, por uso de materiales distintos a los pactados o por falta de algún elemento de la promoción.
Cómo protegerse en la compra de vivienda sobre plano.
Una comunidad de propietarios de Málaga demandó a la promotora de su edificio por no haber construido la pista de pádel que se anunciaba en los folletos de la promoción. Pedían una indemnización dado que el terreno sobre el que debía estar la pista era ahora propiedad del ayuntamiento. El caso fue resuelto por la Audiencia Provincial de Málaga en sentencia de 30 de octubre de 2020. Veamos sus claves.
Bloqueo en las mayorías para demandar
La comunidad puede demandar por defectos en zonas comunes y también por problemas en los pisos privativos de los propietarios. Es el mejor modo de acudir a la justicia cuando los defectos constructivos o los incumplimientos contractuales afectan a más de un propietario.
En este caso, la promotora mantenía más del 50% de las cuotas de la comunidad. No fue posible alcanzar la mayoría en el acuerdo para acudir a la vía judicial, pero los propietarios hicieron uso del llamado juicio de equidad, previsto por la Ley de Propiedad Horizontal para cuando no hay posibilidad de adoptar un acuerdo. Dice el art. 17.7 de la LPH que “cuando en la adopción de acuerdos no se pudiere lograr la mayoría, el Juez, a instancia de parte y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda”. La falta de mayoría debe ser correctamente interpretada por el juez para evitar abusos notorios.
En juicio de equidad se aprobó que la comunidad iniciara acciones judiciales frente a la promotora.
El valor contractual de los folletos de la promoción
Ya durante el proceso judicial por el incumplimiento, se constató que la pista no construida sí aparecía en el folleto publicitario de la promoción. La promotora alegó que el folleto estaba desfasado y que no tenía intención comercial. El juez recuerda que eso sería publicidad engañosa y que el folleto tiene finalidad de dar publicada a la promoción para su venta a terceros y que, por ley, su contenido forma parte de las obligaciones contractuales del promotor.
En la compra de vivienda sobre plano, y más a consumidores, el material que se entrega en la promoción tiene como fin que el comprador pueda hacerse una idea lo más fiel posible de lo que compra -que aún no existe-; definen el objeto del contrato y sirven para contrastar finalmente que lo entregado se corresponde con lo vendido, en sus planos, superficies, calidades, equipamientos, etc.
En este caso no era posible la construcción a posteriori de la pista deportiva, razón por la que se pide una indemnización. Para valorarla, la comunidad aportó un informe pericial que fue discutido por la promotora. Los jueces estudiaron los distintos informes y cuantificaron la indemnización en la suma solicitada de 24.700 euros, más intereses legales incrementados en dos puntos.
