La comunidad reclama por vicios de construcción
Existen unas garantías para las viviendas de nueva construcción. Hay que estar atentos a los plazos según el tipo de defecto.
La reclamación a la constructora, promotora o agente de la edificación afectado la puede realizar también la comunidad de propietarios cuando haya deficiencias que afecten a varios propietarios o a elementos comunes. De este modo es más sencillo y económico para todos.
Para que una comunidad de propietarios demande judicialmente a otro se necesita un acuerdo de la junta autorizando al presidente a iniciar las acciones judiciales.
En el caso juzgado por la sentencia del Supremo de 24 de noviembre de 2022, la comunidad demandó a la promotora y a la aseguradora de la promotora por defectos constructivos por valor de 76.000 euros. Tras una primera desestimación de la demanda en primera instancia por un problema de plazos, la Audiencia Provincial de Barcelona estimó en parte el recurso de la comunidad. Condenó a la promotora (por 38.000 euros, más IVA y más los honorarios de arquitecto y dirección de obra) pero no a la compañía de seguros, porque en el acuerdo de la Junta de propietarios no se había autorizado al presidente a demandar a esta aseguradora, solo a la promotora.
Y es la misma promotora quien recurre en casación la sentencia, al estar interesada en que la condena alcance a su compañía de seguros. La comunidad de propietarios no recurrió la sentencia.
El Supremo recuerda su doctrina sobre la imposibilidad que tiene un demandado de recurrir una sentencia para buscar no su absolución sino la condena de otro codemandado, en este caso su compañía de seguros, cuando la parte demandante en el proceso no ha interpuesto recurso.
Si la comunidad tuviera dudas sobre la solvencia de la promotora, le hubiera convenido recurrir la sentencia para buscar la condena de la aseguradora.
Reclamar por la memoria de calidades.
Autorizar al presidente de la comunidad para demandar
La cuestión en la que no entra el Supremo en este caso es sobre si el acuerdo de la Junta debía haber precisado con detalle que se autorizaba al presidente a demandar tanto a la promotora como a la aseguradora. En otras sentencias no se ha exigido un gran detalle o concreción en el acuerdo de la junta que autoriza el inicio de acciones judiciales en reclamación de sus derechos. Se entiende que la junta no posee los conocimientos técnico-jurídicos suficientes para definir en su acuerdo los detalles de una posible demanda. Lo que debe acordar es la autorización al presidente para se inicien las acciones judiciales oportunas para reclamar un determinado derecho ante quien sea responsable de los hechos.
Interesa que el mandato que le confiera la Junta al Presidente sea suficientemente amplio para poder ejercer -contra quien proceda (promotora, constructora, agentes de la edificación…)- las acciones judiciales que mejor convengan a todos, bajo el asesoramiento de los abogados. Hay que recordar que existen diversas vías judiciales para reclamar por defectos de construcción (por la ley de edificación, como responsabilidad contractual, etc.) y también diversos posibles responsables del defecto. La junta no debe pillarse los dedos y conviene que la autorización al presidente sea clara pero suficientemente amplia para dar cobertura a la acción que finalmente se haga con el consejo del abogado.
