Reclamación por defectos al contratista y al aparejador
Mario promovió la construcción de su casa unifamiliar y tiempo después de estar terminada, ante los defectos encontrados, demandó al contratista y al aparejador. Una sentencia del Supremo de 10/5/2022 resuelve definitivamente el caso al entender que el plazo para la reclamación de Mario había prescrito.
En las viviendas nuevas hay que ser muy diligente con las reclamaciones por defectos de construcción. El tiempo corre en contra del usuario porque la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) recoge dos condicionantes temporales:
- Existen unos plazos máximos de garantía según el tipo de defecto, de modo que si el problema se manifiesta después de esos plazos ya no está cubierto por esta garantía.
- Además de respetar el plazo de garantía, también hay que contar con que el propietario tiene que reclamar en el plazo de dos años desde la aparición del defecto.
Por ejemplo, si el certificado de fin de obra de la casa es de diciembre de 2019, los problemas de humedades de una vivienda nueva están en garantía hasta diciembre de 2022, y para reclamar el propietario dispone de dos años a contar desde la aparición del defecto. Así, si la humedad apareció en enero de 2022, el plazo para reclamar habrá prescrito en enero de 2022. Si el problema aparece por primera vez en noviembre de 2022, el propietario podrá reclamar hasta noviembre de 2024.
Parece claro pero no lo es tanto. Hay defectos que comienzan pequeños y no muestran su alcance hasta pasado un tiempo. Son los llamados daños “continuados”, que los jueces distinguen de los daños “permanentes”.
Vamos a verlo con un ejemplo.
En compraventas de segunda mano esté atento a: Compra de vivienda y vicios ocultos.
Retraso en la reclamación por humedades
Los problemas de la casa de Mario estaban en el sótano y en la planta alta. Había daños en paredes y techo, con filtraciones de agua y humedades debidas a falta de impermeabilización y a defectos en el tratamiento de diversas juntas, como la unión de la chimenea y la cubierta. Por otro lado, el acabado de revestimiento de una pared no se ajustaba al proyecto, al ponerse placas en lugar de piedra.
Mario exigió la reparación de los defectos o el pago de la reparación cifrada en más de 23.000 euros. Se presentaron informes varios y fotografías. El contratista no compareció al procedimiento y el aparejador presentó sus argumentos de defensa. Sostuvo que habían pasado más de dos años desde la aparición de los problemas, que no se trata de defectos estructurales y que los defectos eran de mera ejecución atribuible a la constructora.
La vivienda se terminó en diciembre de 2006, con la firma del certificado final de obra. Los daños se presentaron desde aquel momento y la demanda se llevó a cabo en julio de 2012. Por ese motivo, en primera instancia se estimó la prescripción de la acción ya que
Reclamación por defectos al contratista y al aparejador
Mario promovió la construcción de su casa unifamiliar y tiempo después de estar terminada, ante los defectos encontrados, demandó al contratista y al aparejador. Una sentencia del Supremo de 10/5/2022 resuelve definitivamente el caso al entender que el plazo para la reclamación de Mario había prescrito.
En las viviendas nuevas hay que ser muy diligente con las reclamaciones por defectos de construcción. El tiempo corre en contra del usuario porque la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) recoge dos condicionantes temporales:
- Existen unos plazos máximos de garantía según el tipo de defecto, de modo que si el problema se manifiesta después de esos plazos ya no está cubierto por esta garantía.
- Además de respetar el plazo de garantía, también hay que contar con que el propietario tiene que reclamar en el plazo de dos años desde la aparición del defecto.
Por ejemplo, si el certificado de fin de obra de la casa es de diciembre de 2019, los problemas de humedades de una vivienda nueva están en garantía hasta diciembre de 2022, y para reclamar el propietario dispone de dos años a contar desde la aparición del defecto. Así, si la humedad apareció en enero de 2022, el plazo para reclamar habrá prescrito en enero de 2022. Si el problema aparece por primera vez en noviembre de 2022, el propietario podrá reclamar hasta noviembre de 2024.
Parece claro pero no lo es tanto. Hay defectos que comienzan pequeños y no muestran su alcance hasta pasado un tiempo. Son los llamados daños “continuados”, que los jueces distinguen de los daños “permanentes”.
Vamos a verlo con un ejemplo.
En compraventas de segunda mano esté atento a: Compra de vivienda y vicios ocultos.
Retraso en la reclamación por humedades
Los problemas de la casa de Mario estaban en el sótano y en la planta alta. Había daños en paredes y techo, con filtraciones de agua y humedades debidas a falta de impermeabilización y a defectos en el tratamiento de diversas juntas, como la unión de la chimenea y la cubierta. Por otro lado, el acabado de revestimiento de una pared no se ajustaba al proyecto, al ponerse placas en lugar de piedra.
Mario exigió la reparación de los defectos o el pago de la reparación cifrada en más de 23.000 euros. Se presentaron informes varios y fotografías. El contratista no compareció al procedimiento y el aparejador presentó sus argumentos de defensa. Sostuvo que habían pasado más de dos años desde la aparición de los problemas, que no se trata de defectos estructurales y que los defectos eran de mera ejecución atribuible a la constructora.
La vivienda se terminó en diciembre de 2006, con la firma del certificado final de obra. Los daños se presentaron desde aquel momento y la demanda se llevó a cabo en julio de 2012. Por ese motivo, en primera instancia se estimó la prescripción de la acción ya que habían transcurrido más de dos años desde la aparición del defecto hasta la reclamación, con independencia del tipo de defecto de que se tratara. La Audiencia provincial y el Supremo confirmaron que el plazo de reclamación estaba expirado al presentar la demanda.
Plazo para reclamar por defectos continuados de construcción.
Diferencias entre daño continuado y daño permanente
Los daños de la vivienda de Mario se consideraron daños permanentes, no continuados. Se produjeron por una causa puntual concreta y sus efectos se perpetúan en el tiempo mientras no sean reparados, pero en principio son estables (no van a más). Hay que reclamarlos en un plazo determinado de hasta 2 años desde su aparición. En el daño permanente o duradero el plazo comienza desde que lo supo el propietario que reclama. Conocerlo implica ser consciente de su alcance y gravedad.
En el daño continuado, que es el que se va produciendo de modo paulatino o sucesivo, el plazo de prescripción solo comienza desde la producción del resultado definitivo, que es cuando se conoce su alcance. Por ejemplo, la aparición de una pequeña grieta en un muro puede no ser síntoma de un defecto grave, pero también puede que la grieta se vaya agrandando y se haga evidente un problema grave que puede ser de cimentación, que solo se hace patente con el tiempo, cuando aparecen nuevas grietas, se levanta el suelo, se desplazan baldosas, etc. El propietario no puede reclamar hasta que el daño es patente, por lo que el plazo de la prescripción no se cuenta desde la aparición del primer síntoma, sino desde que se conoce el alcance del problema.
En este caso, los defectos denunciados eran cosas puntuales que provocaban las filtraciones y las humedades. Conocidos desde el inicio, fueron unos problemas localizados, puntuales, que lógicamente provocan daños hasta que no se reparen, pero para los que existe un plazo de reclamación determinado, que es de dos años desde el conocimiento por parte del propietario.
Todos los informes localizan los daños y los catalogan como problemas de ejecución material. Hay cierta discrepancia entre informes respecto de las causas concretas de los defectos, pero eso no afecta a la prescripción de la reclamación.
Es claro que si no se actúa frente a una filtración o una humedad las consecuencias pueden agravarse con el tiempo. Pero el origen del problema sí es puntual y desde que es conocido hay que actuar para reparar/reclamar.
