Casa nueva, plazo para reclamar defectos

Reclamación por defectos al contratista y al aparejador

Mario promovió la construcción de su casa unifamiliar y tiempo después de estar terminada, ante los defectos encontrados, demandó al contratista y al aparejador. Una sentencia del Supremo de 10/5/2022 resuelve definitivamente el caso al entender que el plazo para la reclamación de Mario había prescrito.

En las viviendas nuevas hay que ser muy diligente con las reclamaciones por defectos de construcción. El tiempo corre en contra del usuario porque la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) recoge dos condicionantes temporales:

1. Existen unos plazos máximos de garantía según el tipo de defecto, de modo que si el problema se manifiesta después de esos plazos ya no está cubierto por esta garantía.
2. Además de respetar el plazo de garantía, también hay que contar con que el propietario tiene que reclamar en el plazo de dos años desde la aparición del defecto.

Por ejemplo, si el certificado de fin de obra de la casa es de diciembre de 2019, los problemas de humedades de una vivienda nueva están en garantía hasta diciembre de 2022, y para reclamar el propietario dispone de dos años a contar desde la aparición del defecto. Así, si la humedad apareció en enero de 2022, el plazo para reclamar habrá prescrito en enero de 2022. Si el problema aparece por primera vez en noviembre de 2022, el propietario podrá reclamar hasta noviembre de 2024.

Parece claro pero no lo es tanto. Hay defectos que comienzan pequeños y no muestran su alcance hasta pasado un tiempo. Son los llamados daños “continuados”, que los jueces distinguen de los daños “permanentes”.

Vamos a verlo con un ejemplo.

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Retraso en la reclamación por humedades

Los problemas de la casa de Mario estaban en el sótano y en la planta alta. Había daños en paredes y techo, con filtraciones de agua y humedades debidas a falta de impermeabilización y a defectos en el tratamiento de diversas juntas, como la unión de la chimenea y la cubierta. Por otro lado, el acabado de revestimiento de una pared no se ajustaba al proyecto, al ponerse placas en lugar de piedra.

Mario exigió la reparación de los defectos o el pago de la reparación cifrada en más de 23.000 euros. Se presentaron informes varios y fotografías. El contratista no compareció al procedimiento y el aparejador presentó sus argumentos de defensa. Sostuvo que habían pasado más de dos años desde la aparición de los problemas, que no se trata de defectos estructurales y que los defectos eran de mera ejecución atribuible a la constructora.

La vivienda se terminó en diciembre de 2006, con la firma del certificado final de obra. Los daños se presentaron desde aquel momento y la demanda se llevó a cabo en julio de 2012. Por ese motivo, en primera instancia se estimó la prescripción de la acción ya que