Reclamar por memoria de calidades en vivienda nueva
Varios compradores de una promoción de viviendas nuevas en Las Palmas de Gran Canaria demandaron a las dos promotoras (Acciona y Realia) por no haber cumplido la memoria de calidades en lo que respecta a todas las puertas de paso interior y los frentes de armario, previstos en madera noble barnizada de una determinada calidad que no se respetó.
Solicitaron una indemnización total de cerca de 370.000 euros, a razón de 16.000 € para viviendas dúplex, 9.600 € para las de dos habitaciones y 4.500 € para las de una habitación.
En primera instancia, en junio de 2017, el juez estimó la demanda respecto de los que compraron directamente la vivienda nueva a esas promotoras, y condenó a las promotoras a pagar esas indemnizaciones a los propietarios que optaran sustituir todas las puertas y frentes de armarios, con obligación de restituir a las promotoras el material sustituido. Si optaban por no sustituirlas, la condena a las promotoras era a pagar la diferencia de precio de los materiales afectados: unos 6.000 € para las viviendas dúplex, 1.700 € para las de dos habitaciones y 700 € para las de una habitación, a lo que había que añadir los intereses.
La demanda se desestimó para quienes no habían comprado las casas directamente a las promotoras, sino que eran segundos compradores, a quienes no se consideró legitimados para reclamar a la promotora. Pero hubo recurso y veamos cómo terminó el litigio en el Supremo, que reconoce un derecho importante para los compradores. Se lo explicamos.
Derechos en la compra de vivienda sobre plano.
Contratos de compra de vivienda sobre plano.
Defectos de construcción en la vivienda.
Recurren las promotoras y los segundos adquirentes
Recurrieron a la Audiencia Provincial tanto las promotoras como estos segundos compradores. La sentencia de octubre de 2018 volvió a desestimar el recurso de estos segundos compradores, condenándoles nuevamente en costas. Se argumentaba que los defectos no afectaban a la esencia e integridad del inmueble ni a su uso y habitabilidad sino a su mejora, y que los contratos de segunda
Reclamar por memoria de calidades en vivienda nueva
Varios compradores de una promoción de viviendas nuevas en Las Palmas de Gran Canaria demandaron a las dos promotoras (Acciona y Realia) por no haber cumplido la memoria de calidades en lo que respecta a todas las puertas de paso interior y los frentes de armario, previstos en madera noble barnizada de una determinada calidad que no se respetó.
Solicitaron una indemnización total de cerca de 370.000 euros, a razón de 16.000 € para viviendas dúplex, 9.600 € para las de dos habitaciones y 4.500 € para las de una habitación.
En primera instancia, en junio de 2017, el juez estimó la demanda respecto de los que compraron directamente la vivienda nueva a esas promotoras, y condenó a las promotoras a pagar esas indemnizaciones a los propietarios que optaran sustituir todas las puertas y frentes de armarios, con obligación de restituir a las promotoras el material sustituido. Si optaban por no sustituirlas, la condena a las promotoras era a pagar la diferencia de precio de los materiales afectados: unos 6.000 € para las viviendas dúplex, 1.700 € para las de dos habitaciones y 700 € para las de una habitación, a lo que había que añadir los intereses.
La demanda se desestimó para quienes no habían comprado las casas directamente a las promotoras, sino que eran segundos compradores, a quienes no se consideró legitimados para reclamar a la promotora.
Derechos en la compra de vivienda sobre plano.
Contratos de compra de vivienda sobre plano.
Recurren las promotoras y los segundos adquirentes
Recurrieron a la Audiencia Provincial tanto las promotoras como estos segundos compradores. La sentencia de octubre de 2018 volvió a desestimar el recurso de estos segundos compradores, condenándoles nuevamente en costas. Se argumentaba que los defectos no afectaban a la esencia e integridad del inmueble ni a su uso y habitabilidad sino a su mejora, y que los contratos de segunda venta de esas casas no habían incluido ninguna cesión de acciones entre el vendedor (que sí compró a la promotora) y el nuevo adquirente. Sí se estimó parte del recurso de las promotoras para descontar de la indemnización a pagar el coste de la mano de obra en caso de que los afectados optaran por no sustituir las puertas y solo recibir la indemnización.
Los segundos compradores de la vivienda que no la adquirieron directamente al promotor recurrieron ante el Supremo, quien dictó sentencia con fecha 22/6/2022.
¿Puede reclamar un segundo comprador por incumplimiento de la memoria de calidades?
Se parte del hecho probado de que las calidades no se correspondían con la Memoria entregada por la promotora a los compradores y que fue objeto de oferta publicitaria.
Defectos de construcción en la vivienda.
Los segundos compradores pueden reclamar por la memoria de calidades
En principio, los contratos sólo producen efecto entre las partes que los firman. Pero hay situaciones en que los contratos sí pueden afectar a terceros que deben respetar situaciones jurídicas creadas, en obligaciones que se derivan por razón de la cosa misma (propter rem, en la expresión latina), obligaciones constituidas en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa. El Supremo aplica esta idea a las obligaciones asumidas por el promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos. Establece que los segundos adquirentes de las viviendas están legitimados para reclamar en ese procedimiento de incumplimiento de memoria de calidades, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos.
Las promotoras incumplieron su compromiso adquirido en la memoria de calidades, un documento que integra la compraventa, no como accesorio sino como elemento esencial. No es un pacto secundario sino un elemento del contrato contemplado por la legislación, que forma parte del contenido esencial del compromiso adquirido por la promotora vendedora. Un segundo adquirente de esa vivienda tiene derecho a reclamar por incumplimiento de la memoria de calidades. Tienen derecho a recibir la misma indemnización que la que reciban los demandantes que sí habían adquirido directamente de la promotora.
