Modelo de Contrato de arras penitenciales
Puedes usar este modelo como contrato de arras. Se trata de un contrato de arras penitenciales, las más comunes.
Con este contrato, comprador y vendedor deciden darse mutuamente la oportunidad de incumplir el contrato, fijando las consecuencias del incumplimiento si no se realiza en una determinada fecha:
- Si es por culpa del comprador, este pierde la suma que había adelantado, o sea, las arras.
- Si es el vendedor quien incumple el compromiso de venta, está obligado a devolver al comprador el doble de esa cantidad.
¿Qué diferencia hay entre arras y arras penitenciales?
- "Arras" es como se conoce genéricamente a un primer contrato en el que dos personas se comprometen a firmar otro contrato posterior, entregándose en señal de compromiso una cantidad. Además, la ley distingue varios tipos de arras, que se diferencian sobre todo por lo que ocurre en caso de que se rompa el compromiso.
- "Arras penitenciales" son un tipo de arras que se suelen usar en la compra de vivienda, con las que se pacta lo que sucederá en caso de que el compromiso se rompa: si el comprador incumple, pierde la cantidad que entregó al vendedor; si es el vendedor el que incumple, tiene que devolver las arras duplicadas.
- Hay otros tipos de arras menos frecuentes, como las arras penales, en las que ambas partes pueden desistir de la compraventa a cambio de una penalización que se ha pactado y que no tiene porqué ser la suma adelantada ni su devolución doblada, sino que puede fijarse libremente entre comprador y vendedor. O las arras confirmatorias, que no admiten vuelta atrás; cada parte puede exigirle a la otra que compre o que venda, sin desistimiento posible.
¿Qué debe constar en el contrato de arras?
El contrato de arras es como un contrato previo de compraventa. Referido a la compra de una vivienda, debe contener al menos estos datos:
- Identificación de vendedor y comprador.
- Identificación de la vivienda y sus elementos principales (si incluye garaje, trastero, parte del mobiliario, otros bienes…).
- El precio de compra.
- El tipo de arras y las consecuencias del posible incumplimiento. Si son penintenciales hay que pactarlas expresamente y hacer referencia al artículo del código civil que las contempla, el 1454 (“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”).
- Si se ha pactado alguna condición especial, hay que precisarla. Por ejemplo, que las arras se devuelvan y no opere ninguna penalización en algunos casos: que el vendedor no regularice la situación catastral o registral del inmueble, que el comprador no consiga que le den una hipoteca...
- El plazo máximo para firmar la escritura, que es la fecha clave en la compra de vivienda: por ejemplo, tres meses, seis meses... Aparte, es frecuente que las arras prevean un paso intermedio: la firma de un contrato privado de compraventa con todos sus detalles, que luego será elevado a escritura pública y que normalmente va asociado a un plazo de pago del precio.
Pongamos un ejemplo de información que podría contener el contrato de arras, con cifras y plazos que pueden cambiarse por otros porque no hay ninguna obligación especial que respetar:
- El precio de compra del piso es de 200.000 euros.
- Como arras se entrega una suma de 6.000 euros a cuenta del precio total de la casa.
- Se establece que en el plazo de un mes se firmará un contrato de compraventa o contrato privado, en el que se entregarán otros 15.000 euros.
- Además, y esto es lo verdaderamente importante, se pone un plazo máximo de otro mes para la firma de la escritura, momento en el cual el comprador debe entregar el resto de la suma que falte para completar el precio (hay que tener en cuenta que el comprador suele necesitar un tiempo para conseguir una hipoteca que le permita pagar la totalidad del precio).
Desistimiento en el contrato de arras penitenciales
Las arras penitenciales prevén la posibilidad de que una de las partes desista de la compraventa sin tener que dar explicaciones a la otra. Solo que las consecuencias de ese desistimiento ya están pactadas de antemano: pérdida de las arras o devolución de las arras dobladas, según quién sea el que desiste.
Cualquier otro pacto o excepción, debe dejarse claro en el documento de arras. Por ejemplo, lo dicho en referencia a la imposibilidad de obtener una hipoteca por parte del comprador.
En eso se distinguen las arras que llamamos “penitenciales” de las arras conocidas como “confirmatorias”. Las confirmatorias también incluyen la entrega de una suma o señal, a cuenta del pago final. Pero no incluyen un pacto de desistimiento: cada parte se obliga a compra y a vender, y el otro puede exigir el cumplimiento íntegro de lo pactado.
Cuánto se paga de arras penitenciales
No existen reglas para el pago de las arras. Normalmente, si el comprador está muy interesado en esa compra y tiene la seguridad de poder tener el dinero para la firma de la escritura, le interesa poner una suma elevada en las arras penitenciales, para así disuadir al vendedor de echarse para atrás. Y viceversa: si el comprador no está muy convencido de la compra, más vale entregar poco dinero en las arras. Al igual que un vendedor que no esté muy convencido de la venta o que piense que puede tener nuevas ofertas por un precio mayor. En esos casos interesa poner una suma pequeña de arras, para que no “duela” tanto perderlas llegado el caso.
Las cantidades concretas dependerán también del precio total de la vivienda. No es frecuente entregar más de un 10% en las arras, pero no hay ninguna norma que lo regule, depende de las partes.
