Modelo de contrato de compraventa de vivienda sobre plano
Si vas a comprar una vivienda sobre plano, tendrás que firmar un contrato que muchas veces no te dejarán ver más que en las oficinas del promotor. En OCU te ofrecemos un modelo que puede resultarte muy útil para cotejarlo con el que te propongan y comprobar si está completo y tiene todas las garantías necesarias. Te lo explicamos. ¡Es importante, porque una vez firmado quedarás sujeto a un compromiso de mucho calado!
Precauciones antes de comprar sobre plano
Comprar una casa sobre plano tiene sus pros y sus contras:
- Entre los pros, destaca el hecho de que el inmueble, al ser nuevo, estará adaptado a las normas de construcción, habitabilidad, aislamiento y ahorro energético más recientes. Además, cabe la posibilidad de pedir cambios y mejoras sobre el plano inicial, y de ir adaptando los pagos al calendario de construcción.
- Entre los contras hay uno muy importante: la vivienda podría no terminarse o no acabarse tal y como se prometió, con el agravante de que en caso de problemas quizás no puedas recuperar los anticipos que hiciste.
Por eso, si estás interesado en comprar una vivienda sobre plano, no des ningún paso ni adelantes ninguna cantidad sin tomar una precauciones mínimas. Piensa que, desde el momento en que firmes una señal y adelantes dinero, habrás adquirido unos compromisos de los que no será sencillo librarse.
- Asegúrate de que la vivienda y sus servicios te convienen.
- Infórmate sobre la solvencia del promotor y sobre otraspromociones suyas terminadas o con licencia de edificación.
- Estudia la oferta económica y no des el paso si dudas de que vas a disponer del dinero o la financiación necesaria.
- Guarda toda la documentación posible, incluida la precontractual, como folletos, planos, memoria de calidades, etc. Estos elementos se integran en el contrato y tienen carácter vinculante para el promotor.
- Exige al promotor las garantías sobre los anticipos a cuenta (aval o seguro individual), tenga o no tenga licencia la vivienda que te interesa. Piensa que el promotor puede quebrar durante la construcción y necesitarás una garantía de una entidad financiera.
Las claves del contrato
Una vez que decidas dar el paso, lo habitual es que entregues una señal y se firme un contrato de compraventa. Ese contrato es la base de la futura escritura pública de compraventa, que se firmará cuando la casa se termine y se entregue.
El contrato de compraventa establece las obligaciones del vendedor y las del comprador. Con mucha frecuencia no te dejarán verlo fuera de las oficinas de venta. Por eso es conveniente tener presente de antemano cómo es un contrato claro y equilibrado y cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes.
Te aconsejamos que propongas este modelo al vendedor o, al menos, que lo uses como referencia y que solicites el cambio de las cláusulas perjudiciales. De lo contrario, si algún día la promotora quiere hacerlas valer, tendrás que meterte en un proceso judicial para que sean declaradas abusivas y tenidas por no puestas.
Contrato de compraventa de vivienda sobre plano
Derechos del comprador
Como comprador, tienes derecho a que se respete lo pactado en el contrato, que podrías resolver si se dan ciertas circunstancias; es decir, hay casos en los que podrías deshacer el trato y exigir la recuperación del dinero. Es así:
- Cuando la construcción no se inicia.
- Cuando la construcción no llega a buen fin en el plazo convenido para la entrega.
- Cuando no se obtiene la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que permita ocupar la vivienda.
En estos casos, para garantizar la devolución del dinero y los intereses, tendrás que pedir la garantía que el promotor debió aportar al firmarse el contrato.
Obligaciones del promotor
Cualquier promotor que quiera construir usando dinero anticipado por los compradores (sin importar si se trata de una cooperativa, de una comunidad de propietarios, etc.), tiene la obligación legal de garantizar que devolverá el dinero si incumple los compromisos esenciales adquiridos en el contrato: acabar las viviendas en plazo, conforme a lo acordado y provistas de licencia de ocupación. No hablamos de pequeñas diferencias en los acabados o de retrasos de unos pocos días, sino de esos grandes incumplimientos. Eso sí, también es obligación del promotor informar a los compradores de cualquier cambio relevante.
Como garantía válida pueden valer un seguro de caución suscrito por el promotor o un aval solidario emitido por una entidad de crédito.
La obligación de la garantía nace desde el momento en que se obtiene la licencia de edificación, aunque hay promotores que la prestan antes de obtener la licencia. Nosotros te aconsejamos que des preferencia a viviendas en las que ya se disponga de la licencia de ocupación.
Al firmar el contrato, te deben entregar el documento que acredite la garantía individualizada correspondiente a los anticipos a cuenta del precio de tu vivienda.
¿Qué pasa si no entregan la vivienda?
Si la vivienda no se entrega en el plazo convenido, no responde a lo acordado o carece de licencia de ocupación, puedes exigir que funcione la garantía y te devuelvan los anticipos que hiciste más los intereses. Aparte, podría reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que lograras probar, aunque lo normal es que no haya otro remedio que ir a juicio para que el juez decida y que en caso de insolvencia, las únicas cantidades que se recuperen sean las garantizadas.
¿Qué documentos debo revisar?
Debes pedir, revisar y conservar toda la información posible, incluida la publicidad. Esto es lo mínimo que debes pedir y además debes pedirlo por escrito, pues lo que te digan solo de palabra puede ser imposible de exigir después:
- Identificación del promotor, emplazamiento del edificio y título que justifique la disponibilidad del terreno.
- Datos relativos a las licencias o autorizaciones administrativas.
- Fechas ciertas de construcción y entrega.
- El plano y descripción de la vivienda y de los elementos vinculados (garaje, trastero, etc.).
- Superficie útil y construida, elementos comunes, materiales e instalaciones, medidas de aislamiento y ahorro energético; gastos previsibles de mantenimiento.
- El precio de venta (desglosando impuestos) y las condiciones de pago.
- La cuenta bancaria en la que ingresar los anticipos y la referencia a la garantía sobre esas sumas, con indicación de la entidad avalista o aseguradora. Haz los ingresos siempre ahí, precisando siempre que se trata de anticipo a cuenta de la compra de la vivienda X. No pagues con conceptos genéricos ni en efectivo, ya que interesa dejar claro que el banco conoce el destino de pago, para asegurar su responsabilidad legal.
Precauciones antes de comprar sobre plano
Comprar una casa sobre plano tiene sus pros y sus contras:
- Entre los pros, destaca el hecho de que el inmueble, al ser nuevo, estará adaptado a las normas de construcción, habitabilidad, aislamiento y ahorro energético más recientes. Además, cabe la posibilidad de pedir cambios y mejoras sobre el plano inicial, y de ir adaptando los pagos al calendario de construcción.
- Entre los contras hay uno muy importante: la vivienda podría no terminarse o no acabarse tal y como se prometió, con el agravante de que en caso de problemas quizás no puedas recuperar los anticipos que hiciste.
Por eso, si estás interesado en comprar una vivienda sobre plano, no des ningún paso ni adelantes ninguna cantidad sin tomar una precauciones mínimas. Piensa que, desde el momento en que firmes una señal y adelantes dinero, habrás adquirido unos compromisos de los que no será sencillo librarse.
- Asegúrate de que la vivienda y sus servicios te convienen.
- Infórmate sobre la solvencia del promotor y sobre otraspromociones suyas terminadas o con licencia de edificación.
- Estudia la oferta económica y no des el paso si dudas de que vas a disponer del dinero o la financiación necesaria.
- Guarda toda la documentación posible, incluida la precontractual, como folletos, planos, memoria de calidades, etc. Estos elementos se integran en el contrato y tienen carácter vinculante para el promotor.
- Exige al promotor las garantías sobre los anticipos a cuenta (aval o seguro individual), tenga o no tenga licencia la vivienda que te interesa. Piensa que el promotor puede quebrar durante la construcción y necesitarás una garantía de una entidad financiera.
Las claves del contrato
Una vez que decidas dar el paso, lo habitual es que entregues una señal y se firme un contrato de compraventa. Ese contrato es la base de la futura escritura pública de compraventa, que se firmará cuando la casa se termine y se entregue.
El contrato de compraventa establece las obligaciones del vendedor y las del comprador. Con mucha frecuencia no te dejarán verlo fuera de las oficinas de venta. Por eso es conveniente tener presente de antemano cómo es un contrato claro y equilibrado y cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes.
Te aconsejamos que propongas este modelo al vendedor o, al menos, que lo uses como referencia y que solicites el cambio de las cláusulas perjudiciales. De lo contrario, si algún día la promotora quiere hacerlas valer, tendrás que meterte en un proceso judicial para que sean declaradas abusivas y tenidas por no puestas.
Contrato de compraventa de vivienda sobre plano
Derechos del comprador
Como comprador, tienes derecho a que se respete lo pactado en el contrato, que podrías resolver si se dan ciertas circunstancias; es decir, hay casos en los que podrías deshacer el trato y exigir la recuperación del dinero. Es así:
- Cuando la construcción no se inicia.
- Cuando la construcción no llega a buen fin en el plazo convenido para la entrega.
- Cuando no se obtiene la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que permita ocupar la vivienda.
En estos casos, para garantizar la devolución del dinero y los intereses, tendrás que pedir la garantía que el promotor debió aportar al firmarse el contrato.
Obligaciones del promotor
Cualquier promotor que quiera construir usando dinero anticipado por los compradores (sin importar si se trata de una cooperativa, de una comunidad de propietarios, etc.), tiene la obligación legal de garantizar que devolverá el dinero si incumple los compromisos esenciales adquiridos en el contrato: acabar las viviendas en plazo, conforme a lo acordado y provistas de licencia de ocupación. No hablamos de pequeñas diferencias en los acabados o de retrasos de unos pocos días, sino de esos grandes incumplimientos. Eso sí, también es obligación del promotor informar a los compradores de cualquier cambio relevante.
Como garantía válida pueden valer un seguro de caución suscrito por el promotor o un aval solidario emitido por una entidad de crédito.
La obligación de la garantía nace desde el momento en que se obtiene la licencia de edificación, aunque hay promotores que la prestan antes de obtener la licencia. Nosotros te aconsejamos que des preferencia a viviendas en las que ya se disponga de la licencia de ocupación.
Al firmar el contrato, te deben entregar el documento que acredite la garantía individualizada correspondiente a los anticipos a cuenta del precio de tu vivienda.
¿Qué pasa si no entregan la vivienda?
Si la vivienda no se entrega en el plazo convenido, no responde a lo acordado o carece de licencia de ocupación, puedes exigir que funcione la garantía y te devuelvan los anticipos que hiciste más los intereses. Aparte, podría reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que lograras probar, aunque lo normal es que no haya otro remedio que ir a juicio para que el juez decida y que en caso de insolvencia, las únicas cantidades que se recuperen sean las garantizadas.
¿Qué documentos debo revisar?
Debes pedir, revisar y conservar toda la información posible, incluida la publicidad. Esto es lo mínimo que debes pedir y además debes pedirlo por escrito, pues lo que te digan solo de palabra puede ser imposible de exigir después:
- Identificación del promotor, emplazamiento del edificio y título que justifique la disponibilidad del terreno.
- Datos relativos a las licencias o autorizaciones administrativas.
- Fechas ciertas de construcción y entrega.
- El plano y descripción de la vivienda y de los elementos vinculados (garaje, trastero, etc.).
- Superficie útil y construida, elementos comunes, materiales e instalaciones, medidas de aislamiento y ahorro energético; gastos previsibles de mantenimiento.
- El precio de venta (desglosando impuestos) y las condiciones de pago.
- La cuenta bancaria en la que ingresar los anticipos y la referencia a la garantía sobre esas sumas, con indicación de la entidad avalista o aseguradora. Haz los ingresos siempre ahí, precisando siempre que se trata de anticipo a cuenta de la compra de la vivienda X. No pagues con conceptos genéricos ni en efectivo, ya que interesa dejar claro que el banco conoce el destino de pago, para asegurar su responsabilidad legal.