¿Buscas casa barata en Barcelona o Madrid?

El dinero mínimo para disponer de 90 m2

Tanto comprar como alquilar vivienda es una operación carísima en las grandes ciudades españolas y especialmente en zonas con prestigio o cercanas al centro. Por eso, quienes disponen de presupuestos modestos no tienen más remedio que investigar en otras zonas con menor demanda y precios asequibles.

OCU se ha puesto en la piel de una persona que aspira a alquilar o a comprar una vivienda y solo puede acceder al tramo de precios más barato que el mercado ofrezca, tanto en Madrid como en Barcelona.

Para poder comparar precios entre barrios, elegimos un tipo de vivienda en particular: un piso en altura (no un bajo ni un ático), usado pero en buenas condiciones, de unos 90 m2 construidos y con ascensor.

Un poco más abajo ofreceremos la lista de barrios con oportunidades para estos compradores, pero ya avanzamos algún dato:

• La horquilla de precios de venta en julio de 2025, para el tipo de piso que buscábamos, va de 172.000 a 244.500 euros en Madrid y de 282.000 a 358.000 en Barcelona.
• La horquilla de precios de alquiler va de 810 a 1.026 euros al mes en Madrid y de 996 a 1.786 en Barcelona, donde la declaración de la ciudad como zona de mercado tensionado no parece haber ayudado mucho por el momento a aumentar la oferta de alquiler asequible.

¿Ahora mismo es mejor comprar o alquilar?

En el pasado, pagar el alquiler a menudo era más barato que pagar una hipoteca, asi que vivir alquilado permitía ahorrar. Esto, que puede seguir siendo cierto en algunos municipios de España, ya no lo es tanto en Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades españolas, donde el alquiler supera a menudo los 1.500 euros al mes y en términos generales es más caro el alquiler medio mensual que el pago mensual de la hipoteca.

Comprar tiene algunas ventajas inmediatas, pero no está al alcance de todos:

• Te da estabilidad porque no dependerás de la voluntad del arrendador para seguir en la casa más allá de cinco años, como ocurre con el alquiler. Esto puede ser especialmente importante si, por ejemplo, tienes niños y los quieres mantener en el mismo colegio toda la etapa escolar. Digamos que comprar tiene más sentido cuando uno desea permanecer en el mismo sitio al menos diez años.
• Tendrás libertad para adaptar y reformar la vivienda a tu gusto.
• Si el inmueble se revaloriza, lo puedes vender con ganancias. Lo que te permitirá cambiarte a otra vivienda más adecuada a tus necesidades en el momento oportuno, utilizando la exención de la ganancia por reinversión en vivienda habitual.
• Ahora bien, necesitarás un ahorro igual aproximadamente al 30% del precio del piso o tener familiares dispuestos a ayudarte en los desembolsos iniciales, pues lo normal es que la hipoteca solo cubra el 80% del valor del piso y que una suma importante vaya a pagar los impuestod de la compra. Si se cumplen algunos requisitos, es posible optar a una hipoteca por el 100% con el aval del ICO, pero más dinero prestado supone más cuota mensual de hipoteca o más años para devolverla.

Alquilar también tiene algunas ventajas, pero como hemos dicho resulta ahora mismo muy caro en las grandes ciudades:

• Da flexibilidad cuando se está en una etapa en la que mudarse es más probable, por ejemplo, por cambios de trabajo.
• No precisa ahorros iniciales tan grandes como la compra, porque la fianza y las garantías que se pueden pedir no exceden de 4 meses de renta, contando con el primer mes de alquiler; una cantidad que de todas formas es importante para un salario corriente y puede complicar el acceso al alquiler.
• En principio, libra de pagar gastos añadidos como las derramas cada vez más frecuentes, los gastos de conservación, el IBI, etc.

Casa barata: pros, contras y consejos

La buena ubicación suele ser es un elemento clave que hace subir el precio y todos querríamos una casa en una zona "buena" o lo que es igual:

• Bien comunicada
• Poco o nada conflictiva.
• Con una buena dotación de servicios (colegios, centros de salud, parques...).
• Y, si hablamos de compra de vivienda, con perspectivas de revalorizarse por si un día la vendemos o la dejamos en herencia.

• La inversión total es menor y la entrada, más pequeña, lo que puede dejar margen para gastar algo en las reformas que quizás necesite.
• Las cuotas de la hipoteca y las de la comunidad son menos gravosas, lo que deja presupuesto libre para otros fines.
• No se puede descartar que la zona donde se compre gane atractivo con el paso de los años, gracias por ejemplo a una mejora urbanística.

No obstante, es muy importante que si das el paso de irte a un barrio de precios modestos y eliges una casa barata, tomes algunas precauciones para acertar y no hacer una mala compra o meterse en un alquiler que haya que abandonar perdiendo dinero.

1. No te fíes a ciegas de lo que te cuenten agencias o dueños. Visita personalmente el inmueble en distintas franjas horarias y días de la semana, para ver el ambiente.
2. Inspecciona el entorno inmediato del bloque en el que se encuentre la vivienda y también el bloque, para ver si hay alguna anomalía que pueda explicar el porqué del precio.
3. Consulta el Registro de Viviendas con ITE desfavorable (disponible en el Ayuntamiento), para ver si la vivienda está en puertas de sufrir una obra inminente.
4. Usa herramientas como Idealista, Fotocasa o el visor urbanístico del Ayuntamiento para contrastar información del entorno, comunicaciones, etc.
5. Sigue todos los consejos habituales que damos para comprar casa, sea barata o cara.

Los barrios baratos de Madrid

A continuación, vamos a mostrar la lista de lo que podemos llamar los "barrios baratos" de Madrid a la luz de nuestra búsqueda, ordenándolos de menor a mayor precio.

Las razones que explican el menor precio son variadas y a menudo tienen que ver con estos factores:

• Escasa presión turística, mayor densidad de vivienda social y cierta estigmatización histórica de los distritos del sur y el sureste, o sea, Villaverde, Usera y Puente de Vallecas.
• Baja calidad constructiva, falta de ascensores, escasez de rehabilitación y servicios limitados.
• Lejanía del centro y transporte limitado en algunos casos.

(1) Precios en euros para un piso usado en buenas condiciones, unos 90m2 y ascensor.

Los barrios baratos de Barcelona

A continuación, vamos a mostrar la lista de lo que podemos llamar los "barrios baratos" de Barcelona a la luz de nuestra búsqueda, ordenándolos de menor a mayor precio.

Como puede verse, barato propiamente no hay gran cosa y a quien no puede comprar le hacen falta, de todos modos, más de 1.000 euros al mes. Se trta ahora mismo de la ciudad más cara en general e incluso en zonas populares como Porta o Sant Andreu.

El porcentaje del ingreso medio familiar mensual neto dedicado al pago del alquiler es del 52%, lo que exige un esfuerzo desproporcionado para una familia media y pone a mucha población en riesgo de exclusión residencial o en la tesitura de tener que compartir vivienda por obligación.

(1) Precios en euros para un piso usado en buenas condiciones, unos 90m2 y ascensor.