Registra tus alquileres por temporada o a turistas

Si dispones de una vivienda o una habitación libre, las puedes alquilar para muchos fines y hay una importante diferencia legal entre estos dos tipos:

• Los alquileres de vivienda habitual tienen una legislación más rígida. Por un lado, deben ofrecer al inquilino la posibilidad de permanecer en la casa o habitación hasta un mínimo de 5 años (7, si el casero es una empresa). Además, durante ese periodo solo se puede subir la renta una vez al año conforme a un índice legal. Y si el inquilino alega ser vulnerable, tiene una protección especial que en algunos casos da pie con mayor facilidad al fenómeno de la inquiocupación (es decir, a que se deje de pagar la renta y no sea posible recuperar la casa con rapidez).
• Los alquileres de corta duración, que comprenden los turísticos y los de temporada, tienen normas más flexibles. Tanto la duración como la renta se pueden pactar con toda libertad. Ahora bien, si optas por esta segunda opción y te anuncias en plataformas online, tienes una nueva obligación: debes inscribir el alquiler en el nuevo Registro Único de Arrendamientos, de ámbito estatal, y obtener un número de registro (esto no afecta a quienes no se anuncian en plataformas online y tampoco a quienes alquilan su propiedad como vivienda habitual, que pueden de todos modos y de manera voluntaria inscribirse en el registro).

El alquiler de corta duración no siempre dura poco

El alquiler de corta duración, al igual que el alquiler de vivienda habitual, vale para una vivienda completa o para habitaciones sueltas, pero se distingue del alquiler de vivienda habitual en varias cosas:

• No proporciona al inquilino su vivienda habitual y permanente.
• Tiene por fin un uso pasajero, por un periodo de tiempo concreto y para cubrir una necesidad determinada.
• Se habla de "corta" duración, lo que puede ser confuso, ya que no importa si el alquiler dura mucho o poco sino que tenga una finalidad distinta a proporcionar al arrendatario su vivienda habitual. Por ejemplo, puede servir para estos fines:
  • Alojar turistas durante sus escapadas de fin de semana o en vacaciones más largas.
  • Alojar estudiantes durante el curso escolar, durante las prácticas del doctorado, etc.
  • Alojar a un paciente que necesita recibir tratamiento médico fuera de su población.
  • Alojar a un funcionario mientras se encuentre trasladado.

• La duración del alquiler se puede pactar libremente.
• La renta se puede pactar libremente y el propietario puede subirla o bajarla en cada nuevo contrato con respecto al anterior.

¿Por qué se quiere controlar más el alquiler?

El nuevo registro forma parte de una estrategia con la que se quiere combatir la escasez de vivienda habitual y la escalada de los precios.

Los portales inmobiliarios informan de que cada día se anuncian más viviendas y habitaciones destinadas a alquileres de corta duración y menos  al alquiler de vivienda de larga duración. 

Muchos propietarios prefieren el alquiler de corta duración para evitar el riesgo de que un inquilino no les pague y no puedan recuperar la casa. A ello contribuye, entre otras cosas, la suspensión de los desahucios de inquilinos que alegan ser vulnerables, que lleva prorrogándose cinco años en España.

Con el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre de 2024, el Ministerio de Vivienda adapta una normativa europea que quiere un mayor control de los pisos alquilados para estancias temporales:

• Se quiere facilitar la labor inspectora de los alquileres de corta duración.
• Se quieren desenmascarar los alquileres de corta duración que operan irregularmente: pisos turísticos sin licencia, pisos que tratan de burlar la ley de arrendamientos urbanos aunque en realidad proporcionan vivienda permanente, etc.
• En teoría, un mayor control podría corregir la fuga de viviendas hacia los alquileres de corta duración, aumentar la oferta de vivienda en alquiler y aliviar los precios.

En opinión de OCU y aunque habrá que ver qué ocurre en los próximos trimestres, la oferta de alquiler de vivienda de larga duración puede seguir siendo muy insuficiente y los precios no rebajarse significativamente, si no se mejora la seguridad jurídica ofrecida a los pequeños propietarios.

¿Qué debes hacer para ajustarte a la ley?

Si eres propietario de una vivienda o una habitación que no quieres alquilar como vivienda habitual, puedes optar por los “servicios de alquiler de alojamientos de corta duración”. O sea, según el Real Decreto 1312, el arrendamiento de una o varias unidades amuebladas a cambio de una remuneración y por un período breve, a través de una plataforma por internet. No importa si la finalidad es turística o no, si el servicio se presta de manera regular o irregular, ni que se preste como profesional o como particular.

1. Cuando elabores el contrato de alquiler, deja claramente especificada la finalidad perseguida, que justifica que se hable de corta duración: dar alojamiento durante una estancia turística, un curso académico, un desplazamiento por causas laborales o académicas, un tratamiento médico... La ley no habla de un tiempo mínimo o máximo, la clave es que la duración se ajuste a la finalidad del contrato, pero también es importante que señales la duración del contrato. Además, es importante señalar la dirección de la vivienda donde reside de forma permanente el inquilino, que obviamente no puede coincidir con la casa que se está alquilando.
2. Si tu alquiler de corta duración es de tipo turístico, lo primero que necesitas es cumplir las normativas municipales y autonómicas, tener licencia para operar y desde el día 3 de abril de 2025, contar con el permiso expreso de al menos 3/5 partes de los copropietarios de la finca.
3. Como muy tarde, a partir del 1 de julio de 2025, tendrás que solicitar la inscripción del alquiler en el Registro Único de Arrendamientos, bajo el control de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda.
4. Si el mismo inmueble se dedica a distintos tipos de alquileres, tendrás que obtener un número de registro para cada uno. Por ejemplo, si alquilas un cuarto de tu casa a un estudiante durante el curso escolar y además, alquilas tu propio cuarto a turistas cuando tú haces una escapada, tendrás que obtener un número de registro como vivienda turística y otro como vivienda no turística.
5. El registrador que se ocupe de tu solicitud, la estudiará y te pedirá que subsanes los errores, si es que detecta alguno. Además, si es el caso, comprobará que dispones de autorización administrativa y vecinal para el alquiler turístico.
6. Tras las comprobaciones, te proporcionarán un número de registro que se hará constar en la ficha registral del inmueble
7. Tú debes comunicar  el número de registro a las plataformas inmobiliarias online, que no podrán anunciar tu inmueble sin él.

Si no te anuncias por internet, la obligación de registrar el alquiler desaparece, aunque no lo hacen las demás obligaciones: operar legalmente y cumplir la normativa, declarar los ingresos, etc.

Cómo registrar el alquiler de corta duración

La obtención del número de registro se puede hacer de varias formas y cuesta 27 euros, sin incluir impuestos ni retenciones.

• Por internet, en la web de Registradores de la Propiedad, para lo que necesitas primero inscribirte en la propia web como usuario y usar claves digitales.
• En persona, en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles competente, llevando la documentación en papel.

Tendrás que rellenar el formulario que encontrarás en este enlace y una vez completado, descargarlo o imprimirlo según vayas a aportar la documentación por internet o en papel. Te pedirán que cumplimentes:

• Tus datos de identificación y contacto.
• La identificación del inmueble según su dirección postal, su CRU (Código Registral Único) y su referencia catastral.
• El tipo de unidad que alquilas, ya sea una vivienda completa, una habitación, parte de una finca, una embarcación u otros.
• También hay que marcar si la unidad es tu residencia principal o secundaria o una parte de ellas, y si se trata de un alojamientro turístico y opera con licencia autonómica y local. 
• El número máximo de personas que se pueden alojar en la unidad.

Aquí debajo puedes ver la parte central del formulario:

¿Me pueden prohibir que alquile mi inmueble?

En principio, no deberías tener problema para alquilar un inmueble de temporada; pero el alquiler de tipo turístico es más problemático porque son muchas las cosas que se precisan para sacarlo adelante: que los estatutos de la comunidad lo permitan, que una mayoría suficiente de vecinos lo apruebe, que cumplas los requisitos normativos autonómicos y municipales... Y que el registrador compruebe que todo es correcto y te proporcione el número de registro, sin el cual ni siquiera podrás anunciarte en las plataformas online.

De hecho, tú puedes dar de baja el número de registro si abandonas la actividad, pero la comunidad autónoma o el ayuntamiento también pueden pedir la baja del registro si consideran que no se ha cumplido su normativa específica.

¿Sabías que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos? ¿Te interesa el mundo inmobiliario? Conoce nuestra publicación especializada que lo analiza desde todos los puntos de vista para que le saques el máximo provecho: análisis regionales para que sepas dónde comprar pisos, garajes o fincas rústicas, novedades normativas, gestión de alquileres, cuestiones fiscales, seguros, fondos inmobiliarios, obras...

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