¿Cómo consultar los datos catastrales?

¿Qué información tiene el Catastro?

En España hay dos organismos públicos que contienen información de los inmuebles. ¿Qué diferencia hay entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?:

1. El Catastro es un registro administrativo que busca cartografiar todo el territorio español, recogiendo las distintas fincas o inmuebles que tiene registradas. Cada una está identificada por una “referencia catastral”, que es como una matrícula única que la distingue del resto. El Catastro contiene la información que Hacienda maneja de cada inmueble.
2. El Registro de la Propiedad contiene la información más fiable sobre quién es el titular de cada inmueble y qué cargas pueden existir sobre esa propiedad (hipotecas pendientes, servidumbres, etc.). Pero su información sobre la realidad física de una finca (su superficie real, sus lindes, sus características urbanísticas) no tiene por que ser la más actualizada.

Ambos registros trabajan por unificar sus informaciones. Pero hay muchas propiedades que no están al día en ambos registros o en uno de ellos.

• Por ejemplo, porque se vendió una finca en escritura pública pero no se ha comunicado ni al registro ni al Catastro.
• Porque hay fincas que se han ido transmitiendo a herederos desde hace décadas sin que se haya puesto al día su titularidad en el registro (sigue figurando un antiguo propietario).
• Porque se ha segregado una finca en dos o se ha unido una a otra colindante, o se cambiaron las lindes de un terreno sin reflejarse en los registros.
• Porque se construyó un sótano en una casa y no se ha declarado.
• Porque se amplió la construcción de una casa o se hizo una piscina...

Por ese motivo, si te interesa la compra de un inmueble es aconsejable que busques las dos informaciones: la del Catastro y la del Registro de la Propiedad.

Recuerda que si te interesa el mundo inmobiliario, te gustará mucho nuestra publicación especializada OCU Fincas y Casas, donde por ejemplo puedes consultar en detalle todo el papeleo que tendrás que reunir y organizar para la compraventa de una casa:

DESCUBRE OCU FINCAS Y CASAS

Cómo averiguar los datos catastrales de un inmueble

Para cada una de las fincas (desde terrenos rústicos hasta pisos o trasteros, por ejemplo) el Catastro recoge una serie de informaciones, entre otras:

• Si es una finca rústica o urbana.
• Si tiene un uso residencial, industrial o de otros tipos.
• Su superficie y descripción gráfica.
• A quién corresponde la titularidad.
• Su valor catastral, que tiene relevancia a efectos de diversos impuestos.

Algunos de estos datos son públicos y cualquiera puede consultarlos, mientras que otros datos solo están al alcance del propietario.

¿Por qué interesa la consulta del Catastro al propietario de un inmueble?

Si eres propietario, te interesa que el catastro refleje correctamente la realidad de tu inmueble, por varias razones:

• Para pagar los impuestos justos (no más). Por ejemplo, si en el catastro figura una superficie superior a la real o una antigüedad inferior de la construcción, estarás pagando más impuestos de los debidos y te interesa corregirlo.
• Para poder vender luego el inmueble sin problemas por tener discrepancias con lo que diga el Registro de la Propiedad. En ocasiones, la Dirección del Catastro hace reconocimientos aéreos de inmuebles para buscar cambios o ampliaciones no declaradas: hay que confirmar que lo que nos indica responde a la realidad o presentar alegaciones.

¿Por qué interesa la consulta del Catastro al comprador de un inmueble?

Para comprar sin miedo y seguro de lo que compras. Una disparidad entre el Catastro y el Registro de la Propiedad puede darte problemas:

• Te podrían denegar la hipoteca ante una tasación con reservas.
• Podrías “heredar” un problema de legalización de una construcción o ampliación de la casa. Hay compradores que se han visto obligados a demoler tras la compra una parte de su casa por ser ilegal.

Antes de comprar, exige al vendedor que regularice esas situaciones de manera que coincida lo que dice el Catastro con lo que dice el registro, aunque no siempre será posible.

Atención: el Catastro no legitima por sí solo la realidad urbanística; no siempre lo que dice “va a misa”. Su finalidad es básicamente recaudar impuestos y por eso, si un propietario declara que un inmueble está en suelo urbano, el Catastro puede reflejarlo como tal sin mucha comprobación (y así se genera y recauda un IBI) aunque en realidad sea una casa construida en suelo no urbanizable. Por eso en caso de duda, especialmente en suelos diseminados de pueblos, antes de comprar conviene confirmar la situación urbanística con el ayuntamiento.

Es decir, la consulta del Catastro es un paso obligado para cualquiera que quiera conocer la situación legal de un inmueble, pero no es suficiente. Debe completarse con otras consultas y comprobaciones físicas.

¿Por qué interesa la consulta del Catastro a un inquilino?

Incluso si eres inquilino, te interesa consultar el Catastro:

• Verás si lo que te alquilan es una vivienda u otra cosa..
• Comprobarás datos como la superficie o la antigüedad.
• Podrás confirmar cuál es la referencia catastral.
• Si tienes derecho a alguna ayuda por alquiler es preciso indicar en el contrato la referencia catastral del inmueble.

¿Cómo hacer una consulta en el Catastro?

Hay dos formas de consultar en el Catastro:

Lo primero es ir al buscador de inmuebles del Catastro. Si conoces la referencia catastral del inmueble que estás uscando, solo tienes que teclearla:

Si no conoces la referencia catastral, puedes encontrar el inmueble que te interesa tecleando su dirección postal:

Otra opción es pulsar en el botón que dice "Cartografía" y localizar el inmueble ampliando el mapa que te ofrecen de toda España, para llegar a la ciudad, el barrio, la calle y la finca que te interesa, o al pueblo, la finca, la urbanización, etc.:

El Catastro también ha creado una app para consultar la información.

¿Qué información me puede dar el Catastro?

El Catastro muestra algunos datos públicos a los que puede acceder cualquiera:

• La referencia catastral (que quizás no conocías si has llegado localizando el inmueble a través de la cartografía).
• La superficie construida del inmueble y la de sus zonas comunes,
• La antigüedad.
• La clase de suelo y su uso principal, por ejemplo, si se trata de un inmueble urbano de uso residencial o de otro tipo.
• La cuota de participación en la comunidad, si se trata de un inmueble en una comunidad de propietarios.
• Los datos descriptivos del inmueble, con la descripción gráfica de la parcela.

Así, si por ejemplo te quisieran vender o alquilar un minipiso, podrás comprobar en el Catastro si se trata de un trastero o de un local, o si realmente tiene uso como vivienda.

El Catastro también ofrece datos a los que solo podrás acceder tú si eres el titular del inmueble, pero no necesitas nada complicado, te basta con información recogida en tu DNI:

• El valor catastral, desglosándose el del suelo y el de la construcción.
• La fecha de actualización del valor y la de los datos catastrales.
• Una foto de la fachada, un visor en 3D y un croquis, con la posibilidad de descargar una certificación descriptiva y gráfica de tu propiedad.

La Representación Gráfica Catastral es la imagen gráfica del inmueble. Si no estás de acuerdo con la que figura en el Catastro puedes pedir que se actualice. El objetivo es unificar esta información con la del Registro de la Propiedad y ponerla al día.

En el caso de las fincas rústicas, hay algunas particularidades y puedes conocer:

• los linderos,
• la superficie,
• el valor medio de esa tierra, en función de los cultivos más representativos en la zona.

También existe un visor (el SIGPAC, del Ministerio de Agricultura) que incluye información sobre el uso y los cultivos de cada finca, y sirve para gestionar las ayudas europeas de la PAC.

¿Cómo se actualiza y corrige el Catastro?

Existen básicamente dos vías para tratar de mantener el Catastro actualizado:

• La obligación del propietario de comunicar los cambios que afecten a su propiedad (transmisiones, segregaciones de fincas, aumentos de superficie, etc.).
• La actividad del propio Catastro para controlar cambios mediante visitas, fotos aéreas, etc.

Como el valor catastral depende de las características que figuren en el Catastro sobre tu inmueble, siendo propietario eres el primer interesado en que los datos sean correctos y en promover una corrección si no lo están.