Venta y alquiler: analizamos miles de anuncios

¿Por qué este estudio? Porque el mercado hierve

El mercado de la vivienda en España atraviesa un momento de gran agitación, que explica las aproximadamente 30.000 consultas que los socios de OCU nos han planteado en el espacio de un solo año:

• La necesidad de vivienda crece a mayor ritmo que la creación de vivienda y faltan en particular viviendas nuevas de precio asequible y viviendas de protección oficial.
• El problema se agrava porque la oferta de vivienda en alquiler se ha contraído más de un 30% desde que a mediados de 2023 entrara en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, que parece estar teniendo un efecto contrario al que perseguía, siendo la explicación más creíble le falta de confianza de los propietarios en las garantías que ofrece.
• El choque de la demanda creciente con la oferta menguante ha hecho subir los precios en medidas desconocidas hasta ahora: en noviembre de 2024 en Barcelona, eran un 14% superiores a los de un año antes y hubo un mes de la serie que registró un incremento del 20%.
• Entre inquilinos y caseros corren muchos temores, algunas ideas confusas y también alguna que otra leyenda urbana. Se dice, por ejemplo, que el mercado está inundado de minipisos, eufemismo de cuchitriles, porque se intentan rentabilizar todos los resquicios habitables. Veamos si es cierto.

¿Qué hemos hecho? Datos web y visitas reales

Nuestro estudio, que ha sido parcialmente subvencionado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, se ha centrado en los anuncios de tres grandes portales inmobiliarios, en los que a muy menudo se da el primer contacto de los consumidores con las casas que aspiran a alquilar o comprar:

• 59.212 anuncios en Idealista (correspondían a venta, alquiler y habitaciones en porcentajes del 56, 25 y 19% respectivamente).
• 54.088 anuncios en Milanuncios (correspondían a venta, alquiler y habitaciones en porcentajes del 47, 40 y 13% respectivamente).
• 42.209 anuncios en Fotocasa (correspondían a venta y alquiler en porcenyajes respectivos del 68 y 32%).

Las conclusiones las hemos extraído principalmente de Idealista y de Milanuncios, porque la estructura del portal y los filtros de Fotocasa, más gruesos que los de los otros dos, se compaginaban mal con el tratamiento que queríamos dar a los datos para extraer conclusiones. La información se ha trabajado de este modo:

1. Analizando la oferta y los precios de casas en venta y alquiler en una fecha concreta, en cinco ciudades españolas: Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Zaragoza.
2. Estudiando la calidad de los anuncios publicados.
3. Tratando de detectar a partir de esos anuncios la presencia de infraviviendas.

Para juzgar la calidad, hemos tenido en cuenta que en esas plataformas intervienen distintos anunciantes:

• Unos son particulares que buscan la compraventa directa y no tienen unas obligaciones legales específicas en lo que repecta a la información que acompaña su oferta.
• Otros son profesionales, ya se trate de agencias inmobiliarias,  promotores, etc. y ellos sí le deben dar a los consumidores, antes de que la venta o el alquiler se firmen, unas informaciones mínimas derivadas de diferentes normativas, aunque en la fase publicitaria lo que se pide, sobre todo, es que lo que quiera que se ponga sea veraz.
• Por último están las propias plataformas, que ofrecen unas plantillas predeterminadas para que los anunciantes presenten sus ofertas de una forma ordenada. Un mal diseño de la plantilla puede favorecer un anuncio de mala calidad, aunque haya campos para añadir comentarios libres.

Basándonos en las exigencias normativas que existen, hemos establecido la lista de datos que componen una información completa sobre un inmueble en venta o alquiler y hemos juzgado como mejores los anuncios que en mayor medida se acercan a este ideal, que incluye 23 datos (25 si el inmueble está en zona tensionada).

Además, hemos seleccionado 50 anuncios con indicios de corresponder a infraviviendas y hemos concertado visitas para hacer comprobaciones en directo y ver si lo anunciado coincide con la realidad:

• Como criterio orientativo para sospechar de infravivienda hemos tomado la superficie anunciada, aunque hay muchos otros posibles; por decir algo, una casa grande sin agua caliente, también sería infravivienda.
• En las visitas hemos comprobado la superficie real y si coincidía lo anunciado con la realidad para varios criterios: la existencia de ascensor, la planta que ocupa la vivienda, si es exterior o interior, el número de baños y habitaciones, la calefacción, la altura de techo y el estado del inmueble. También hemos comprobado si tenían el obligado certificado energético y si el uso del inmueble en el Catastro es residencial.

¿Cuáles son las principales conclusiones?

De los resultados del estudio se pueden extraer diversas conclusiones, que a veces confirman y a veces desmienten los problemas.

1. Los precios son monstruosos. Cierto

Hemos analizado los precios de las miles de viviendas publicitadas, incluyendo los de compra y alquiler de casas completas y los de alquiler de habitaciones. A continuación mostramos:

• Los de las habitaciones, para que se vea el coste de la solución habitacional más ajustada.
• Los de los pisos que más se acercan a la superficie mínima admitida en las respectivas ciudades, para que se vea el esfuerzo que supone dar el salto al escalón siguiente y no tener que compartir casa.

Lo cierto es que tanto comprar como alquilar las soluciones habitacionales menos lujosas del mercado es carísimo:

• El precio medio de una habitación en Barcelona, la ciudad más cara para alquilar según este estudio, es de casi 700 euros. Y si se quiere y puede hacer el esfuerzo de comprar un piso independiente minúsculo, de no más de 22 m2, habrá que desembolsar mucho más de 100.000 euros, por hablar de un número redondo que sirve de referencia fácil.
• El precio medio más bajo de una habitación lo encontramos en Zaragoza y ronda los 350 euros. Allí encontramos también el precio medio más bajo para comprar casas de hasta 41 m2 (es la ciudad del estudio donde las superficies mínimas son más generosas), unos 70.000 euros.

Para ayudar a poner estas cantidades en contexto, digamos que una hipoteca a tipo fijo de 100.000 euros a devolver en 20 años significa pagar 544 euros al mes con la hipoteca fija que nuestro comparador de préstamos hipotecarios señala como más competitiva a finales de 2024.

Para ver los precios medios de las viviendas de mayor tamaño o conocer en detalle el estudio completo, descargalo aquí.

DESCARGA EL INFORME COMPLETO EN PDF

2. El mercado está lleno de cuchitriles. Falso

Para saber si hay mucho minipiso ilegal, hemos tomado de referencia las superficies útiles anunciadas y sospechado de infravivienda cuando eran muy pequeñas. El asunto es confuso porque las exigencias acerca de la superficie mínima aceptable para una vivienda y las piezas que debe contener varían de municipio a municipio y lo que es admisible en uno, no lo es en otro. Algo que tiene poco sentido, pues al menos para la vivienda nueva, debería ser posible fijar criterios comunes y objetivos.

Así, entre las ciudades analizadas hay que respetar diferentes superficies mínimas:

• 20 m2 útiles si la casa es usada, en Barcelona;
• 25 m2 si se trata de estudios en Madrid;
• 30,5 m2 en Málaga;
• 24 m2 en la vivienda usada en Valencia;
• 37 m2 en Zaragoza.   

A la luz de nuestro estudio, podemos decir que si bien se anuncian viviendas de tamaño anómalo y sospechosas de infravivienda, representan una porcentaje ínfimo de la oferta de Idealista y Mil Anuncios (no pudimos hallar el dato para Fotocasa por la falta de precisión de sus filtros, que crean categorías demasiado gruesas):

• De 54.933 anuncios de compraventa de vivienda, apenas un 0,27%.
• De 22.036 anuncios de alquiler de vivienda, el 0,64 %.

Del total de 293 anuncios sospechosos, elegimos 50 (46 de vivienda y 4 de habitaciones) para hacer una comprobación en persona. Así confirmamos el incumplimiento de la superficie mínima en todas las visitas realizadas en Barcelona y Madrid (incluído un pisito de 10 m2 en Madrid), en casi todas las de Málaga, y en algo menos de la mitad en Zaragoza. En Valencia. solo una de las nueve viviendas visitadas incumplía la superficie mínima.

3. No es vivienda todo lo que reluce. Cierto

Aunque casi siempre pudimos corroborar en el Catastro el uso residencial de las casas visitadas, también detectamos un número notable con otros usos, ¡7 de 50!, lo que habla del desvío al mercado residencial de espacios que no son viviendas:

• Uso de oficinas en una vivienda de Madrid, otra en Málaga, otra en Valencia y otra en Zaragoza.
• Uso cultural en una vivienda de Barcelona.
• Uso comercial en una vivienda de Barcelona y otra de Málaga.

No pudimos hacer comprobación del uso en otros dos casos, pues no había referencia catastral asignada, lo que no es necesariamente una irregularidad.

Vivir en un sitio que no está admitido como vivienda le puede traer problemas no solo al propietario, que está cometiendo una ilegalidad, sino al inquilino, que puede verse con problemas para contratar los suministros que mejor le irían o para lograr ayudas públicas con las que pagar el alquiler.

Por lo demás, nuestras 50 visitas nos permitieron comprobar que prácticamente toda la información anunciada era cierta: número de baños, número de habitaciones, existencia o no de calefacción... Eso sí, las pocas discrepancias registradas acerca del estado de la vivienda siempre fueron por excesivo optimismo del anunciante, nunca porque el visitador descubriera un estado mejor al descrito en el anuncio.

4. El certificado energético no cala. Cierto

Si hay un incumplimiento llamativo en nuestro estudio, es la ausencia del certificado energético que debe ponerse obligatoriamente a disposición de los candidatos a comprar o alquilar.

En un 51% de los anuncios no se da información sobre la etiqueta energética y en un 24% se indica la etiqueta E, la antepenúltima de la escala de la eficiencia, que va de la A a la G.

También llama la atención que los anuncios con etiqueta A son más numerosos que los que tienen etiqueta B (2% frente a 1%), lo que contradice los datos estadísticos que publica el IDAE y hace sospechar que la información de los anuncios inmobiliarios sobre la etiqueta pueda no ser totalmente fiable.

Las 50 visitas confirman este hallazgo:una gran cantidad de propietarios no lo tiene, aduce que lo está tramitando, que lo entregará el día de la firma...

¿Y yo qué puedo hacer? Consejos para no errar

¿Quieres comprar o alquilar una casa y tienes mirados varios anuncios que prometen? Pues te aconsejamos que no te precipites, no adquieras ningún compromiso, ni adelantes ningún dinero sin hacer unas comprobaciones mínimas, ya que un anuncio puede darte una idea muy incompleta de la realidad:

1. Visita la casa personalmente y con calma.
2. Calcula los costes reales de lo que te ofrecen y, si vas a alquilar, recuerda que el casero es el obligado a pagar la comisión de la agencia que use, si es que usa una, así como los gastos de formalización del contrato.
3. Exige y revisa toda la información que te deben dar por ley y desconfía si no te la dan, si está incompleta o contiene datos contradictorios.

Piensa que una vez que te comprometas, dar marcha atrás puede ser difícil, imposible o costoso.

¿QUÉ DATOS DEBES PEDIR? DESCARAGA NUESTRO DÍPTICO

Información que puedes exigir por la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda obliga a proporcionar al candidato a alquilar o a comprar una serie de datos en soporte duradero; no hace falta que figuren todos en los anuncios, pero han de dártelos si los pides y es crucial hacerlo:

• Los datos del vendedor o del arrendador y, si lo hay, del intermediario en la operación. 
• El precio total y los conceptos que incluye (limitados y sujetos a determinados requisitos en el caso de los alquileres),así como las condiciones de financiación o pago.
• La identificación registral de la finca, las cargas, gravámenes y afecciones de todo tipo que pesen sobre ella, y la cuota de participación en los gastos comunes.
• Si se trata de vivienda protegida y en tal caso, bajo qué régimen legal.
• Si la vivienda está ocupada o disponible. 
• El certificado o cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. 
• Las características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
  • La antigüedad del edificio, las principales reformas que haya pasado y si está protegido arquitectónicamente, en qué grado y con qué limitaciones para hacer reformas o rehabilitaciones. 
  • Las condiciones de accesibilidad al edificio y a la vivienda.
  • La superficie construida de la vivienda y la superficie útil, con mención separada a la parte privativa (la propia vivienda) y a las zonas comunes (jardín, instalaciones deportivas, etc.).
  • Los servicios e instalaciones individuales y comunes.
• Si la vivienda se halla en una zona tensionada, en cuyo caso habrá que dar algunos datos adicionales para comprobar que se respetan los límites a la renta:
  • La renta que se pagaba en el último contrato de alquiler de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los cinco años previos.
  • La renta teórica según el índice de referencia de precios del alquiler que venga al caso.
• Cualquier otra información de interés para el comprador o arrendatario (por ejemplo, la detección de amianto o sustancias peligrosas).

Información si has recurrido a una agencia o un profesional

Si alquilas a través de un intermediario profesional, has de saber que el Real decreto 515/1989 regula la información obligatoria que los arrendadores o agencias profesionales que alquilan a usuarios particulares deben ofrecer al consumidor en la compraventa y alquiler de viviendas:

• Identificación del arrendador y datos registrales de la vivienda.
• Plano de la vivienda y de su emplazamiento.
• Descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción, sus garantías y las medidas contra incendios.
• Descripción de la vivienda, superficie útil, descripción del edificio, zonas comunes y servicios.
• Referencia a los materiales empleados en la construcción del edificio y de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos.
• Instrucciones de uso y conservación especiales de las instalaciones, así como de evacuación.
• Renta total de la vivienda y servicios accesorios, y forma de pago (en caso de alquiler, se consideran abusivos los sobreprecios debidos a servicios, accesorios, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales reales que se puedan aceptar o rechazar libremente).

Información que te conviene pedir al Catastro

La referencia catastral es el identificador o matrícula que cada vivienda tiene en el Catastro y no es obligatorio que figure en la publicidad de las casas en venta o alquiler, pero sí en el contrato que se firme.

De todos modos, teniendo la dirección del inmueble, tú mismo la puedes consultar en la web del Catastro y es muy útil.

La necesitarás si eres inquilino y puedes solicitar ayudas públicas.

Además, podrás consultar en el Catastro determinadas características del inmueble y comprobar si te han dicho la verdad:

• La superficie.
• La antigüedad.
• Si tiene consideración de vivienda o se trata de un trastero, un local o un almacén.