Compra de vivienda: ayudas para jóvenes

Para poder comprar una vivienda, tienes que contar con unos buenos ahorros porque, salvo excepciones, los bancos solo conceden hipotecas de hasta un 80% del valor de la vivienda. Por tanto, tienes que disponer de al menos el 20% restante más un 10% adicional aproximado para cubrir impuestos y gastos de compraventa.

Según la última Encuesta de Estructura Salarial del INE (2022), la ganancia media anual por trabajador fue de 26.949 euros, pero en el caso de jóvenes entre 25 y 29 años es casi un 25% más bajo, solo 20.460, unos 1.420 euros netos al mes.

Suponiendo una vivienda de unos 180.000 euros y que necesitas para la entrada un 30% del precio, tendrías que tener ahorrados al menos 54.000 euros para poder acceder a un préstamo hipotecario. Y eso es la media, porque si vas a comprar en Madrid o Barcelona, el precio medio de los pisos ronda los 300.000 euros, con lo que la entrada se te va a unos 80.000 euros. Por ello, para los jóvenes acceder a una vivienda en propiedad es una misión complicada. Salarios bajos, precios altos y la falta de ahorros son barreras difíciles de superar. OCU ha reiterado sus peticiones para facilitar el acceso a la vivienda, sobre tod, en lo que respecta las necesidades vivienda social.

Pocas ayudas directas

Tanto a nivel estatal como autonómico, las ayudas directas a la compra escasean. Por ejemplo, el vigente Plan Estatal de vivienda solo contempla ayudas directas para la compra de vivienda habitual en municipios de 10.000 habitantes o menos.

Algunas ventajas fiscales

La compra de vivienda conlleva una elevada carga fiscal. Si es de segunda mano, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que suele rondar el 7% del precio, según la comunidad autónoma. En las viviendas nuevas, hay que abonar un IVA del 10%. Pero hay algunas excepciones para lso jóvenes:

• En el IRPF: algunas comunidades autónomas permiten deducciones en el IRPF para jóvenes que adquieren su primera vivienda habitual, con distintos límites y requisitos.
• En el ITP: también es habitual que apliquen reducciones y bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se aplica a la compra de viviendas de segunda mano, para los jóvenes que adquieran su vivienda habitual, también con limites en función del los ingresos y del valor de la vivienda.

Avales y ayudas para las hipotecas

En cuanto a las hipotecas, las ayudas por ahora se limitan a aportar garantías adicionales que te permiten acceder a hipotecas con buenas condiciones y financiar importes por encima del 80% del valor de la vivienda. De esta forma, no hace falta conseguir tantos ahorros previos. Algunas son ayudas estatales, mientras otras son de nivel autonómico.

Avales estatales del ICO para hipotecas del 100%

A nivel estatal el gobierno aprobó conceder avales del 20% de la hipoteca para la compra de la primera vivienda habitual de jóvenes y familias con menores a su cargo, lo que permite poder financiar hasta el 100% del precio. Así, pueden acceder a una vivienda en propiedad personas que tienen ingresos, pero no cuentan con ahorro previo. El programa se dirige a jóvenes que no superen los 35 años que adquieran su primera vivienda habitual y permanente. Los requisitos son los siguientes:

• Debe ser la primera vivienda, es decir, no puedes haber sido propietario de otra vivienda con anterioridad.
• La vivienda debes destinarla a ser tu residencia habitual y permanente durante, al menos, 10 años.
• El precio de compra de la vivienda no puede superar el máximo establecido para cada Comunidad Autónoma, que oscila entre 225.000 euros en Andalucía y 325.000 en Madrid. 
• Tus ingresos no pueden ser superiores a 4,5 veces el IPREM vigente a la fecha de formalización del préstamo hipotecario. En 2025, esto equivale a 37.800 € brutos anuales. Si la vas a comprar junto con otra persona joven, vuestros ingresos, en conjunto, no podrán superar el doble del límite. Es decir, uno de vosotros podría superar el límite individual si el otro gana menos, de manera que la suma de vuestros ingresos quede por debajo de los 75.600 euros brutos anuales en 2025.
• No puedes tener un patrimonio neto superior a 100.000 euros. Si sois dos, este límite patrimonial se aplica por separado a cada uno de vosotros.

El ICO es el organismo que se encarga de la gestión de los avales, pero la solicitud tienes que tramitarla en alguna de las entidades financieras que tienen firmado convenio con el ICO y que son las que establecen las condiciones de la hipoteca. Esta es la lista de las entidades colaboradoras. 

Ayudas de las Comunidades Autónomas

Además de las ayudas estatales, algunas comunidades autónomas ofrecen ayudas parecidas:

• Andalucía ofrece avales de hasta el 15% para las hipotecas sobre vivienda habitual para jóvenes de hasta 35 años y viviendas de un importe máximo de 295.240 euros o hasta 354.288 euros si son viviendas con calificación energética A o B.
• Baleares avala hasta el 20% de las hipotecas sobre vivienda habitual, sin límite de edad, para personas con rentas de hasta 60.666,65 euros si es una solo persona o 68.250 euros si son dos o más. El precio de compra de la vivienda debe ser igual o inferior a 382.000 €
• Castilla y León avala hasta el 17,5% de las hipotecas a los jóvenes de hasta 35 años para viviendas de hasta 240.000 euros y con un limite de ingresos general de 5 veces el IPREM anual en 14 pagas (42.000 € en 2025)
• Galicia avala hasta el 20% de las hipotecas a jóvenes hasta 35 años para viviendas entre los 130.000 y 240.000 euros, dependiendo de la zona geográfica y con ingresos inferiores a 46.200 euros.
• En Madrid el aval para jóvenes hasta 35 años es hasta el 15% y para viviendas de hasta 390.000 euros
• En Murcia el aval es del 20% para jóvenes antes de cumplir 35 años, para viviendas de hasta 175.000 euros y con un límite de ingresos general de 5,4 veces el IPREM (45.360 euros en 2025)
• En la Comunidad Valenciana el aval es del 15% para personas hasta 45 años y sin límite de rentas, para viviendas de hasta 277.000 euros.

Hipotecarse al 100% supone riesgos

Comprar a crédito facilita el acceso a bienes de alto coste como es la vivienda, pero implica también una serie de compromisos financieros a largo plazo que debes evaluar con realismo.

Riesgos del sobreendeudamiento

Si financias el 100% del precio de la vivienda, es decir, sin aportar entrada, se incrementa el riesgo financiero porque pagarás más intereses y la cuota del préstamo será más elevada, lo que reduce tu margen ante imprevistos. Vivir endeudado no es en sí negativo, pero si la deuda es grande, corres más riesgo si pierdes tu empleo o bajan tus ingresos por cualquier causa, si aumentan los tipos de interés (en caso de hipotecas variables) o si aparecen gastos imprevistos (familiares, de salud, etc.).

Uno de los mayores riesgos de financiar el 100% es que, en caso de necesidad, vender la vivienda no siempre te permitirá cancelar la deuda porque el valor de venta puede ser menor que la deuda que te queda por pagar. Cuando se financia por debajo del 80% del valor de la vivienda, es más probable que, en caso de venta, el precio cubra la deuda pendiente.

Sigues siendo el responsable del préstamo

Aunque el Estado o las comunidades autónomas actúen como avalista de hasta el 20% de la hipoteca, esto no significa que quedes liberado de responsabilidad. El préstamo sigue siendo entre tú y la entidad bancaria, y estás obligado a pagar la totalidad de la deuda.

Si no pagas, el banco te reclamará a ti el pago de las cuotas y, si el impago persiste, puede iniciar una ejecución hipotecaria como con cualquier otro préstamo. El ICO o tu CCAA solo responderá frente al banco por la parte avalada (máximo un 20%), y solo una vez agotadas las vías ordinarias de cobro por parte de la entidad.

OCU te lo pone más fácil

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