Resolvemos las dudas más frecuentes de los consumidores sobre hipotecas.
¿Dónde pedir la hipoteca más barata?
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¿Cuánto es el máximo que puedo pagar?
Es muy importante evaluar la propia capacidad de pago, haciendo una previsión realista de cuanto podemos pagar al mes. Para ello es conveniente tener en cuenta los ingresos presentes y realizar una previsión realista de los ingresos futuros y hacer un cálculo de los gastos mensuales, (actuales y futuros) teniendo en cuenta también otros gastos que no son mensuales. Además, intenta tener ahorros para hacer frente a posibles imprevistos.
¿A qué plazo contrato el préstamo?
La regla general es endeudarse al menor plazo posible, ya que el coste financiero será menor, es decir pagará menos intereses. Sin embargo, a menor plazo, mayor será el importe de las cuotas, por lo que en muchas ocasiones se contratan plazos largos para poder asumir el pago.
La práctica totalidad de entidades calculan las cuotas de sus préstamos por el denominado sistema de amortización francés o de cuotas constantes, que es especialmente perjudicial para los préstamos contratados a plazos muy largos, porque cuanto más se alarga el plazo menos disminuye la cuota mensual. Los préstamos a plazos muy largos son muy sensibles a las variaciones de tipos de interés.
¿Me concederán la hipoteca?
Durante la crisis se han estado exigiendo elevados requisitos de solvencia, con lo que incluso personas con ingresos estables tenían dificultades para conseguir que les concedieran un préstamo hipotecario o bien, aunque la entidad aprobaba la concesión del préstamo, ofrecía un importe inferior al solicitado. Ya no es habitual que las entidades den como hipoteca el 100%, pero parece que ahora las condiciones son más flexibles.
Antes de firmar el contrato de arras, comprueba que la entidad que ha elegido te concederá el préstamo por la cantidad que necesitas. En ese contrato es conveniente establecer un plazo lo suficientemente amplio para poder negociar con varias entidades.
¿Cómo conseguir un aval?
Las entidades pueden exigir garantías adicionales para garantizar el cobro del préstamo, siendo lo más habitual la exigencia de aportar avalistas
Un aval es una garantía que se ofrece para cubrir el riesgo de que un deudor no haga efectivo el pago de su deuda. Esa garantía se plasma en un compromiso que adquiere una tercera persona en hacer efectivo el pago a que está obligado el deudor principal, en el caso de que este no lo haga.
Es muy importante ser consciente de la transcendencia que supone figurar como avalista de un préstamo y ser muy prudente: el aval solo se extingue por el cumplimiento de la obligación principal, que es el pago de la hipoteca, no por la muerte del avalista, con lo que sus herederos asumen esa obligación.
¿Puedo mejorar las condiciones de mi hipoteca?
Si ya tienes una hipoteca, pero no te ofrece unas condiciones muy buenas, es posible mejorarlas:
- Con una novación, que consiste en negociar con la entidad una rebaja en el tipo de interés u otras condiciones de su préstamo.
- Con una subrogación, cambiando el préstamo a otra entidad que le ofrezca un interés más interesante.
- Solicitando un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el anterior. La normativa vigente ha reducido los costes de esta operación, con lo que es la alternativa más usada.
¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
En el caso de impago de las cuotas, los bancos pueden declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo y exigir la devolución de todo el capital pendiente. Para ello debes haber dejado de pagar el equivalente a 12 cuotas mensuales (si es en la primera mitad de la vida del préstamo) o 15 (si es en la segunda mitad). Si no se abonan, el banco deberá solicitar el pago de las cantidades adeudadas y concederte un mes para su cumplimiento. Es el primer paso para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que la entidad instará la subasta del inmueble para resarcir la deuda.
¿Qué pasa si dejo de cumplir los requisitos de vinculación?
Tanto en la información precontractual como en el contrato de préstamo deberán figurar las bonificaciones aplicables por cada uno de los productos contratados y la entidad revisará el cumplimiento de todos ellos en los periodos fijado en el contrato. Si se dejan de cumplir, la entidad dejará de aplicar la bonificación y aplicará un tipo de interés más alto.