Seguro del arrendador: de qué te sirve y cuánto cuesta

Las pesadillas del casero: impago, vandalización...

Si eres propietario de una casa que alquilas, seguro que temes enfrentarte a algunos riesgos que son la pesadilla de los caseros, aunque la mayor parte de los alquileres sean pacíficos:

• Que el inquilino no te pague.
• Que te destroce la casa.
• Que te cueste mucho dinero en juicios y abogados deshacerte del inquilino moroso.

Por otro lado, es buena idea cubrir otro tipo de riesgos más generales, de los que la mayoría te pueden afectar como propietario de la vivienda aunque no la alquiles. Por ejemplo:

• Que el continente o el contenido se dañen en un incendio u otro tipo de siniestro.
• Que terceras personas, incluidos los inquilinos si los tienes, sufran daños personales o materiales con origen en tu casa y tengas que pagar una indemnización por responsabilidad civil.
• Que el inquilino cause daños a otros vecinos y los tengas que pagar tú.
• Que te ocupen la casa, por ejemplo, en el lapso entre dos contratos de alquiler.
• Que necesites hacer algún trabajillo en casa y te haga falta un manitas.

Lo ideal sería poder tener un único producto que lo cubriera todo, pero nuestro estudio de otoño de 2024 concluye que para estar bien cubierto, hace falta combinar dos seguros diferentes:

• Un seguro de los llamados de impago del alquiler o seguro para arrendadores que cubra los primeros problemas mencionados: impago, vandalismo y protección jurídica.
• Un buen seguro del hogar clásico que cubra los demás siniestros. Esta clase de seguros a menudo permiten contratar coberuras propias de los seguros de impago del alquiler, pero no de manera tan completa como los específicos.

Ahora vamos a ver qué te ofrecen ambos tipos de seguros en tu faceta puramente de arrendador, suponiendo que en el caso de los seguros clásicos contratas también la cobertura de las "pesadillas".

Qué te darían si no te paga el inquilino

Lo normal es que el seguro tenga un periodo de carencia de unos tres meses tras la contratación, en los cuales no opere la cobertura de impago. Además, una vez con el seguro ya en marcha y sobrepasada la carencia, suele imponerse una franquicia cuando se dan los impagos, de modo que el primer mes sin cobrar corre de tu cuenta.

• Es frecuente que te permitan rebajar la prima si aceptas cargar con más meses de franquicia, algo que puede restar interés al seguro si los impagos son ocasionales y el inquilino se va poniendo al día.
• Lo más frecuente es que te den, como mucho, 12 meses de rentas impagadas, a veces con un límite cuantitativo (por ejemplo, 7.000 euros). Muy pocas compañías ofrecen 18 meses o 24.
• La indemnización suele empezar a adelantarse a partir del segundo mes de impago (o más adelante) y solo si se han iniciado las actuaciones judiciales. A veces se hace un pago único cuando llega la sentencia condenatoria para el inquilino.
• El importe cubierto suele limitarse a la mensualidad impagada, sin incluir otros gastos que según el contrato recayeran sobre el inquilino, como los suministros.

Qué gastos jurídicos te cubrirían

Un inquilino moroso o conflictivo puede obligarte a un uso intensivo y por lo tanto  muy caro de profesionales como abogados, procuradores y peritos. Por lo general, la protección jurídica es una garantía bien cubierta en los seguros que incluyen la garantía de impago, y aparte de darte asesoramiento telefónico, te cubrirá:

• La defensa si te reclaman a ti por algún asunto relacionado con la casa o con tu papel en ella (por ejemplo, como presidente de la comunidad). Y también la defensa si el inquilino te reclama a ti (por ejemplo, te acusa de no ocuparte de tu parte en el mantenimiento de la vivienda).
• La asistencia si reclamas tú por diversos problemas:
  • Incumplimientos del contrato por parte del inquilino, como el impago de rentas o suministros, la realización de obras no consentidas o los daños causados en la vivienda aposta o sin querer. Esta garantía puede tener periodos de carencia de 2 o 3 meses y no prestarse si se discuten cantidades menores de un límite (el "mínimo litigioso") de entre 150 y 450 euros.
  • Daños causados a tu vivienda o tu mobiliario por otro (vecino, empresa de reparaciones, etc.).
  • Actividades molestas de los vecinos y conflictos con la comunidad de propietarios.
  • Desavenencias con otros seguros o servicios de reparación o mantenimiento.
  • Asuntos de consumo, como problemas con los suministros o la compra de muebles o electrodomésticos.
  • Enfrentamientos con la administración.

Qué te darían si la casa queda vandalizada

Ninguna póliza de las analizadas cubre adecuadamente los destrozos que el inquilino puede haber causado a la vivienda cuando se vaya:

• En los seguros de hogar (no en los específicos para el arrendador), no suelen cubrirse los daños causados por el inquilino a menos que se contrate como un extra.
• El límite más corriente es de 3.000 euros, muy poco si, por ejemplo, hay que cambiar los muebles de la cocina o reponer el cableado eléctrico.
• Además, ese límite puede establecerse en conjunto para continente y contenido, o fijarse límites separados, y también pueden establecerse franquicias (300 euros, 600 euros, un mes de renta...).
• Muchas póllizas solo dan esta garantía si el inquilino se va tras un juicio por impago o un desahucio, pero no si se marcha al acabar el contrato dejando la casa destrozada.

Qué te darían si tú causas daños al inquilino

Si causas daños personales o materiales a alguien, tendrás que idemnizarle por responsabilidad civil y las indemnizaciones pueden ser muy altas, sobre todo si hay daños personales.

Pero, además, como casero, puedes ser responsable civil "subsidiario" por los daños que cause tu inquilino, si por ejemplo los vecinos te advierten de que está haciendo actividades que les ponen en peligro y no lo denuncias o no tratas de remediarlo en la medida de tus posibilidades.

Por eso, es importante cubrir bien la responsabilidad civil. Los capitales para este riesgo suelen estar entre 600.000 y 900.000 euros en los seguros específicos para el arrendador. En los seguros de hogar se ven cantidades como esas pero también mucho menores, de 150.000 o 300.000 euros, y también se fijan límites por víctima, lo que puede ser un problema si hay que indemnizar costosos daños personales. Eso suponiendo que se da cobertura: muchas pólizas no cubren la resposabilidad civil cuando el daño tiene lugar en el marco de una relación contractual o directamente excluyen los daños que se causen al inquilino o los que cause él, a menos que se contrate expresamente.

Así que atento a esta cobertura.

¿Qué hacer? ¿Qué seguro contratar?

Aquí vamos a darte una tabla que resume lo que ofrecen los seguros específicos del arrendador, ya que los seguros del hogar clásicos varían mucho según cómo sea tu casa: vecinal o unifamiliar, en el campo o en la ciudad, grande o pequeña, lujosa o básica... Para contratar el más adaptado a tus necesidades, consulta nuestro comparador, que te permite conocer los detalles, la calificación dada por nuestros técnicos, la satisfacción expresada por nuestros socios con las compañías, la prima y la relación calidad precio:

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Los seguros del arrendador pueden variar, sobre todo, en función de la solvencia del inquilino. En general, cuando se cubre el impago, cuanto más solvente sea el inquilino y menor la probabilidad de que incumpla el contrato, más barata será la prima y al revés; si la compañía duda de la solvencia del inquilino, puede rechazarlo o exigir una prima mayor (recuerda que tendrás que pedir permiso escrito al inquilino para poder mostrar a la aseguradora los documentos que prueben su solvencia).

Los precios, como puedes ver en la tabla más abajo, varían aproximadamente entre 400 y 600 euros al año.

En todo caso, recuerda:

1. La mejor medida es la prevención, o sea, ten mucho cuidado al seleccionar al inquilino y trata de conseguir uno del que tengas buenas referencias, pruebas de solvencia convincentes, etc.
2. En segundo lugar, fija una renta razonable y haz un contrato que deje bien atados tus derechos de arrendador, como el que OCU te ofrece. Así, si las cosas se tuercen, habrá menos posibilidades de que el inquilino se agarre a cláusulas dudosas.
3. En tercer lugar, pide las máximas garantías que la ley permite, es decir el mes de fianza y dos meses de renta, que tendrás que devolver al acabarse el contrato si todo va bien.
4. Contrata un buen seguro del hogar y un buen seguro de impago.

Recuerda también que si eres socio de OCU tienes la oportunidad de contratar a un precio ventajoso un seguro de impago especialmente completo, que hemos negociado en beneficio de nuestros socios con Mutua de Propietarios. Y los descuentos serán aún mayores si eres suscriptor de nuestra publicación especializada en el mundo inmobiliario OCU Fincas y Casas (OFyC), donde aparecen los resultados detallados de este estudio.

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