Agencias inmobiliarias: comisiones como una casa

Los precios están por las nubes

Para comprarte hoy una vivienda en España tienes que dedicar un esfuerzo equivalente a 7,7 veces los ingresos brutos de un hogar, cuando la media histórica es de 4,4 veces. Los precios están disparados y la intermediación de las agencias inmobiliarias, que intervienen en 3 de cada 5 operaciones, puede contribuir a elevarlos todavía más. Muchos consumidores, además, han denunciado las prácticas poco transparentes de estas inmobiliarias, como las comisiones abultadas y la falta de información relevante.

OCU ha visitado agencias en 5 ciudades para ver si estas prácticas cuestionables están extendidas: en las ventas nos hemos encontrado con el cobro de comisiones altas (en ocasiones, al vendedor y al comprador) y falta de información relevante. En los alquileres, sigue habiendo alguna agencia que cobra a los inquilinos, una práctica ilegal. OCU ha advertido a las inmobiliarias afectadas para que cesen en esas prácticas irregulares.

Una normativa muy escasa 

En España, la intermediación inmobiliaria está poco regulada a nivel estatal, sobre todo, en lo que se refiere a quién puede ejercerla y cuánto pueden cobrar. 

Normas estatales

Cuando no hay normativa autonómica, pueden actuar como intermediarios inmobiliarios todo tipo de agencias y franquicias, algunas sin garantías claras, además de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), que son profesionales colegiados con su seguro de responsabilidad y unos códigos de actuación. 

Estos intermediarios, según la Ley Estatal de Vivienda, deben aportar información sobre el titular del inmueble, las condiciones económicas de la operación y las características de la vivienda (superficie útil y construida, antigüedad, instalaciones, situación urbanística...). También deben tener el encargo firmado antes de poner el anuncio y hacer comprobaciones legales y técnicas de que la oferta es real y no esconde trampas. Además, un decreto de 2021 requiere que los anuncios incluyan la etiqueta energética del inmueble.

En esa norma no se indica quién debe pagar las comisiones de la agencia, pero en la Ley de Arrendamientos Urbanos sí especifica que en los alquileres debe abonarla el arrendador que contrata los servicios de la agencia. En la compraventa, aunque no hay nada estipulado, debería pagarla también quien contrata a la agencia, que suele ser el vendedor. Al final, aunque la comisión se descuente de lo que percibe el vendedor, es el comprador quien desembolsa el dinero y estará pagando ese sobrecoste. 

Fiscalmente, los servicios de las agencias están sujetos a un IVA del 21 %, que hay que añadir sobre la comisión, un punto que no siempre se aclara en la información ofrecida y que supone un importe considerable que añadir.

Comunidades autónomas

En Cataluña existe una regulación y un registro obligatorio: se les exige tener una dirección física, un seguro de responsabilidad civil y un medio de contacto para atender consultas. La retribución pueden establecerla en porcentaje o como un importe fijo, pero se prohíbe cobrar de las dos partes, salvo acuerdo expreso.
También exigen registrarse en la Comunidad Valenciana y Baleares. En Madrid, Canarias y Navarra existe el registro, pero inscribirse es voluntario.

Cómo actúan las inmobiliarias en las compraventas

Las agencias empezarán a llamar nada más que pongas un anuncio por tu cuenta (o antes, pues tienen sus informadores), pero si indicas que no quieres contactos de inmobiliarias, deben respetar tu deseo: hay sanciones en ese sentido.

¿Qué servicios dan las agencias a los vendedores?

Te ofrecerán sus servicios, que suelen incluir:

• gestión de los contactos y las visitas
• valoración gratuita del inmueble: ojo, que no es una tasación oficial
• tramitación del certificado energético obligatorio
• redacción del contrato de arras
• acompañamiento en la firma de la escritura

Nuestro consejo: si no tienes impedimentos, encárgate personalmente de la venta. En OCU podemos informarte de los papeles y gestiones necesarios.

Valoraciones inexactas o infladas

Al firmar un encargo de venta con una agencia, te comprometes a venderla al precio que hayas acordado en la nota de encargo si el agente te encuentra un comprador dispuesto a pagarlo, y también a abonar sus honorarios al agente.

Por eso, es muy importante que la valoración que hagan sea adecuada. Comparando con las estimaciones de precio de nuestros técnicos, observamos que en Sevilla tienden a infravalorar, en Barcelona se ajustan bastante a nuestra propuesta y en Madrid todas sobrevaloran el inmueble. En la capital, nos indicaron que se suele añadir un margen de negociación del 5 al 10 %.

Cobran comisiones del 2 % al 6 % del precio de venta

En Madrid, ninguna agencia consultada cobra al comprador: su comisión se descuenta toda del precio final. En cambio, en las agencias consultadas en Sevilla y Barcelona cargan entre un 2 % y un 6 % al vendedor y otra comisión (del 2 al 4 %) o un importe fijo a quien compra. 

Si se encargan de obtener el certificado de eficiencia energética, cobran de 60 a 150 €.

Nuestro consejo: si decides recurrir a una agencia, compara varias agencias hay mucha diferencia en las comisiones que cobran y también puede haberla en sus servicios; pacta que los honorarios no se abonen hasta la firma de la escritura.

Insisten con las exclusivas

En nuestras visitas, insistieron para que firmáramos un encargo en exclusiva por periodos entre 3 y 6 meses (pueden incluir renovaciones tácitas o preavisos para darla por finalizada) y algunas franquicias solo trabajan de esa forma. Un encargo en exclusiva compromete al vendedor a no firmar con ninguna otra agencia y, además, a no vender por su cuenta.

Cuando existe una exclusiva, algunas sentencias judiciales han obligado al comprador a pagar la comisión, aunque la agencia no haya intervenido en la venta. Por eso, OCU desaconseja este tipo de contratos.

Servicios al comprador

Cuando nos presentamos como personas interesadas en adquirir una vivienda, en la mayoría de las agencias nos preguntaron por nuestras preferencias y presentaron propiedades que encajan con ellas, aunque no siempre. 

El principal servicio que nos ofrecieron fue el asesoramiento legal (información del Registro de la Propiedad y del Catastro, redactar los contratos de arras, acompañamiento en la firma de la escritura…). A cambio de estos servicios, cobran comisiones que oscilan entre el 2 % y el 4 % del precio de compra. Varias agencias de Barcelona ofertan servicios de “personal shopper” con precios entre 7.000 y 15.000 euros.

La mayoría ayudan a encontrar hipoteca, pero en una cuarta parte de las agencias la tramitación de la hipoteca implica un pago adicional. Pueden gestionarlo por contactos con varios bancos, “brokers” de crédito o redes propias como Kìron (muy frecuente en Tecnocasa).

En cuanto a la información que nos ofrecieron, no siempre queda claro quién paga algunos gastos, como la nota simple del Registro. Y sigue siendo muy frecuente que no esté en los anuncios la etiqueta energética.

Cómo actúan las agencias en los alquileres

Acudimos a 15 agencias distribuidas entre Madrid, Valencia y Zaragoza para poner un piso en alquiler y a otras 15 presentándonos como inquilinos. Lo más habitual es que cobren solo al arrendador una mensualidad, pero dos agencias cobran también a los arrendatarios en concepto de servicios prestados.

¿Qué servicios ofrecen a los arrendadores?

Las agencias pueden ofrecer distintos servicios a los arrendadores.

El servicio básico es anunciar la vivienda, enseñarla y encontrar inquilinos. Todas dicen que realizan un estudio de solvencia de los interesados para seleccionar a los candidatos, pero se pueden limitar a verificar documentación básica (nóminas y contratos de trabajo) sin cruzar datos con información crediticia.

La mayoría ofrecen además un modelo de contrato de arrendamiento y muchas colaboran con aseguradoras (Arag, Ocaso, Mutua de Propietarios...) ofreciendo seguros de impago.También pueden encargarse de obtener el Certificado de eficiencia energética. Nuestros socios también disponen de un modelo de contrato de alquiler que pueden desacrgar y completar.

Nuestro consejo: confirma con la agencia en qué consiste el informe de solvencia.

Renta basada en pisos similares

Las rentas orientativas que proponen las agencias, basadas en inmuebles similares, coinciden bastante con las estimadas por OCU. Por ejemplo, para el piso en Madrid cuyo alquiler estimamos en 1.200 euros, nos propusieron de 1.200 a 1.500 euros.

Seguros de impago, recomendable

En casi todas nos propusieron contratar un seguro de impago, lo cual es bastante recomendable, aunque hay que comprobar que las coberturas sean amplias y no haya que esperar al juicio para cobrar los atrasos.

Cobran mes de renta por sus servicios

Por estos servicios todas cobran al arrendador una mensualidad de renta + IVA (21%). Alguna agencia comentó que se puede negociar repartir esta comisión al 50% con el inquilino, algo que es ilegal desde 2023. El certificado energético lo paga aparte el propietario (entre 70 y 120 euros).

Nuestro consejo: siempre que sea posible, busca al inquilino por tu cuenta. Puedes pedirle nóminas e informes de solvencia (ASNEF, por ejemplo).

Servicios adicionales: gestión del alquiler

Algunas agencias ofrecen encargarse de la gestión del alquiler y de asegurar el cobro, pero no todas prestan los mismos servicios ni aportan la misma seguridad (muchas no incluyen un seguro propiamente dicho). Hay que preguntar en qué consiste exactamente.

Alquiler Seguro dice garantizar el cobro el 5 de cada mes a cambio de una comisión del 5 % de las rentas mensuales más un pago inicial del 10 % sobre la renta anual. Otras dos agencias ofrecen este servicio opcional cobrando a partir de 2,5 % de la renta + IVA. Imperium Home (Valencia) gestiona el alquiler por habitaciones y paga al propietario un importe acordado.

Si eres inquilino, no te deben cobrar

Si necesias alquilar una vivienda, puedes encargar a una agencia que te encuentre una. No hemos visto que se rechace de entrada ningún perfil de inquilino, pero se suele exigir que el alquiler mensual no suponga más del 30 % de los ingresos.

Algunas agencias ofrecen gestionar las incidencias post-alquiler encargándose del contacto con el propietario en caso de averías u otras incidencias. Dos cobran por ello una mensualidad más IVA, algo que sería irregular con la norma actual. Alquiler Seguro exige contratar un seguro de hogar por unos 133 euros anuales, más el servicio de atención al inquilino con un precio inicial de 1.197,90 y una cuota anual de 24,20 euros. Esta agencia ya ha sido sancionada por prácticas ilegales.

Nuestro consejo: busca vivienda por tu cuenta en webs y anuncios.

Fin a los cobros abusivos y mayor transparencia

En el estudio se han visto casos de honorarios de todos los tipos, pero es esencial la transparencia, que quede claro quién y cuánto se paga. En compraventas, es habitual cobrar una comisión en porcentaje sobre el precio final, más que una cantidad fija. Estas comisiones varían mucho entre agencias, del 2 % al 6 %, con una media del 5%, que son muchos miles de euros. En un piso medio de 250.000 euros, una comisión del 6 % más IVA supone 18.150 euros adicionales. En Madrid, normalmente la comisión ya se incluye en el precio anunciado. Este sistema resulta más transparente que ocultar la comisión en la letra pequeña, como ocurre en otras zonas, pero distorsiona la imagen real de los precios.

La información ofrecida no siempre ha sido completa, pues no todas las agencias nos mostraron la nota de encargo ni especificaron cuándo cobran la comisión. Tampoco es completa la que se ofrece a los compradores o futuros inquilinos: en bastantes anuncios falta el certificado energético, un dato obligatorio.

La LAU se cumple a medias

Respecto a los alquileres, persiste la práctica de cobrar a los inquilinos a pesar de la prohibición expresa en la LAU. Es cierto que ya no es una práctica generalizada y que, por lo general, el cobro lleva aparejados unos servicios, al menos nominalmente.

Además, no siempre queda claro en qué consiste el seguimiento que se hace tras la firma del contrato de alquiler ni las garantías de pago que ofrecen algunas agencias.

En definitiva, la agencia inmobiliaria puede ayudar en operaciones inmobiliarias, siempre complejas, pero no deja de ser un gasto más que añadir sobre los precios ya disparados.

OCU denuncia los cobros irregulares

Tras el estudio en agencias inmobiliarias detectamos el cobro irregular de honorarios a los inquilinos por lo que nos hemos dirigido a las agencias CH Royal y Madridem (Madrid) para que rectifiquen esta mala praxis con carácter previo a su denuncia a las autoridades de consumo. Además, OCU reclama un mayor control de la actividad:  

• Requisitos para el ejercicio: que se exija un registro obligatorio, unos mínimos de idoneidad para poder ejercer la actividad, y contar con un seguro de responsabilidad civil.
• Información mínima: más control sobre información que deben ofrecer antes de contratar los servicios de la agencia. La clave es conocer el precio final que vamos a pagar o que percibiremos, según seamos comprador o vendedor.
• Transparencia:  las agencias solo deben poder anunciar viviendas de las que tengan un encargo firmado, abstenerse de atosigar a los propietarios que publican anuncios por su cuenta y ofrecer transparencia total en los servicios que ofrecen ajustando su coste.
• Precio final con todos los gastos incluidos: en los anuncios, debe figurar el importe total que pagará el comprador, incluidos gastos de agencia si los hay.