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Informe
Comunidad de propietarios: quién es quién
01 enero 2015
Si a usted le toca desempeñar algún cargo en su comunidad de propietarios, no se asuste. Conocer las funciones del puesto y sus límites le ayudará realizar la tarea sin molestias. ¿Que no tiene ningún cargo? También le conviene conocer las atribuciones de la junta de propietarios, para que nadie abuse de sus derechos.
La junta manda
La junta de propietarios es el órgano de gestión y representación del que forman parte todos los propietarios, donde se deciden todos los asuntos que afectan a la comunidad, como el presupuesto de gastos e ingresos, la realización de obras, el nombramiento y cese de los cargos, las normas de régimen interno, etc.
Debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y siempre que la convoque el presidente. También puede ser convocada por la cuarta parte de los copropietarios, o por un número de propietarios que represente al menos al 25% de las cuotas de participación. Sus acuerdos han de plasmarse en actas firmadas por el presidente y el secretario. Las actas, que deben contener una serie de datos obligatorios, se recogen en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad.
El presidente gestiona, pero no decide
El presidente se elige entre los propietarios; como a menudo no hay voluntarios, puede designarse por sorteo o por turno. Es obligatorio aceptar el cargo, aunque excepcionalmente puede solicitarse el relevo ante el juez. El cargo se ejerce de manera gratuita.
El presidente representa a la comunidad en todos los asuntos, en juicio y fuera de él. Preside las juntas y pide formalmente a los vecinos molestos que dejen de serlo. Pero no puede decidir solo, salvo en caso de urgencia (la rotura de una cañería, por ejemplo), informando a la junta inmediatamente. Además, ejercerá las funciones de secretario y administrador, salvo que los estatutos o un acuerdo mayoritario de la Junta prevean cargos separados. También pueden nombrarse uno o varios vicepresidentes, para que le sustituyan en caso de ausencia o imposibilidad.
Para evitar problemas sobre los compromisos que el presidente puede o no adoptar ante terceros en el nombre de todos, lo mejor es que cada vez que se plantee algún asunto de importancia, la junta establezca por escrito qué le autoriza a hacer.
El administrador rinde cuentas
El cargo de administrador puede desempeñarlo un propietario elegido por la junta o un administrador de fincas profesional y remunerado. Está obligado a:
- velar por el buen régimen de la casa y apercibir a quienes lo perturben;
- ocuparse del buen estado de la finca y ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, así como atender las reparaciones urgentes;
- preparar el plan de gastos anual y proponer los medios para afrontarlo;
- custodiar la documentación de la comunidad y mantenerla disponible;
- ejercer de secretario, si se le ha asignado esta tarea.
Si de su actuación se derivan daños, la comunidad podrá pedirle responsabilidades (los tribunales suelen ser más duros cuando el administrador es profesional).
El secretario se ocupa del papeleo
El secretario redacta las notificaciones, las citaciones y las actas, y custodia los documentos. Además, debe expedir, a petición de los vecinos que vayan a vender su vivienda y en el plazo de siete días naturales, un certificado que aclare si están al corriente del pago de las cuotas o no.