Decisiones por consenso
Los acuerdos de las comunidades de propietarios se toman siempre en las juntas y se deciden por mayoría. Pero no todos requieren los votos favorables del mismo número de vecinos. Infórmate bien.
Existen varios tipos de mayorías necesarias, de propietarios y de cuotas. Los acuerdos que tienen mayor trascendencia para el conjunto de vecinos requieren un consenso mayor, incluso unánime. Si afectan a los servicios de interés general, se exige una mayoría de 3/5. En otros casos se reduce a una mayoría simple (más votos a favor que en contra) o con el acuerdo de 1/3. Cataluña tiene un régimen algo distinto que exponemos más abajo.
Acuerdos que requieren unanimidad
- En principio, aunque con bastantes excepciones, requieren de unanimidad todos los acuerdos que supongan la aprobación o modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad, y no estén expresamente sometidos a otra mayoría distinta.
- Atribuir con carácter definitivo un uso exclusivo no previsto en el título/estatutos (o desafectar un elemento común no esencial), por implicar modificación del título. O un cambio de uso o destino de un inmueble si estaba antes expresamente prohibido.
- Modificación de las cuotas de participación o del sistema de reparto de gastos previsto en estatutos.
Por mayoría de 3/5
- Creación o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (equipos que mejoren la eficiencia energética o hídrica del inmueble...), incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o los estatutos.
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan uso asignado.
- Respecto de los pisos turísticos, desde el 3 de abril de 2025, se necesita un acuerdo expreso de la comunidad para su autorización, con mayoría de 3/5. Tal acuerdo puede limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Y con esa mayoría también puede acordarse una subida de hasta el 20% de la cuota de gastos para ese piso.
- La construcción de una piscina y la realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Si la innovación supera tres mensualidades de cuotas ordinarias, el disidente no queda obligado al pago.
- La división material de pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes.
- El aumento de su superficie por agregación de otros del mismo edificio o su disminución por segregación.
- El cerramiento de terrazas, construcción de nuevas plantas, modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio.
Por mayoría de propietarios y cuotas
Con esta mayoría absoluta nos referimos al voto favorable de la mayoría de todos los propietarios (no solo los que asisten a la Junta) que representen a su vez la mayoría de las cuotas totales de la comunidad. Se exige para instalar el ascensor y otras obras de supresión de barreras arquitectónicas, obligando a todos a costearlas sin limitación del gasto y aunque impliquen la modificación del título constitutivo o los estatutos. Si no se alcanza esa mayoría, también es posible imponer obras de accesibilidad, pero dentro de unos límites de costes.
Por mayoría simple (más votos positivos que negativos)
La mayor parte de las decisiones que se toman en la Junta son de mera administración y se adoptan con el voto de la mayoría simple de los presentes (o representados) en la Junta, que representen a la mayoría de las cuotas presentes o representadas. En segunda convocatoria de la Junta-el caso más habitual-, serán válidos los acuerdos por mayoría de los asistentes, siempre que esa mayoría represente a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Se puede tomar por mayoría simple cualquier acuerdo no expresamente reservado para mayorías cualificadas o unanimidad.
Por ejemplo: aprobación de cuentas y presupuestos, reparaciones, nombramiento de cargos, cese del administrador, decisiones sobre obras y contratos...
Por mayoría de 1/3
Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones y de nuevos suministros energéticos. El coste será asumido por los particulares que lo aprueben y los que después se quieran apuntar.
Existen varios tipos de mayorías necesarias, de propietarios y de cuotas. Los acuerdos que tienen mayor trascendencia para el conjunto de vecinos requieren un consenso mayor, incluso unánime. Si afectan a los servicios de interés general, se exige una mayoría de 3/5. En otros casos se reduce a una mayoría simple (más votos a favor que en contra) o con el acuerdo de 1/3. Cataluña tiene un régimen algo distinto que exponemos más abajo.
Acuerdos que requieren unanimidad
- En principio, aunque con bastantes excepciones, requieren de unanimidad todos los acuerdos que supongan la aprobación o modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad, y no estén expresamente sometidos a otra mayoría distinta.
- Atribuir con carácter definitivo un uso exclusivo no previsto en el título/estatutos (o desafectar un elemento común no esencial), por implicar modificación del título. O un cambio de uso o destino de un inmueble si estaba antes expresamente prohibido.
- Modificación de las cuotas de participación o del sistema de reparto de gastos previsto en estatutos.
Por mayoría de 3/5
- Creación o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (equipos que mejoren la eficiencia energética o hídrica del inmueble...), incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o los estatutos.
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan uso asignado.
- Respecto de los pisos turísticos, desde el 3 de abril de 2025, se necesita un acuerdo expreso de la comunidad para su autorización, con mayoría de 3/5. Tal acuerdo puede limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Y con esa mayoría también puede acordarse una subida de hasta el 20% de la cuota de gastos para ese piso.
- La construcción de una piscina y la realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Si la innovación supera tres mensualidades de cuotas ordinarias, el disidente no queda obligado al pago.
- La división material de pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes.
- El aumento de su superficie por agregación de otros del mismo edificio o su disminución por segregación.
- El cerramiento de terrazas, construcción de nuevas plantas, modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio.
Por mayoría de propietarios y cuotas
Con esta mayoría absoluta nos referimos al voto favorable de la mayoría de todos los propietarios (no solo los que asisten a la Junta) que representen a su vez la mayoría de las cuotas totales de la comunidad. Se exige para instalar el ascensor y otras obras de supresión de barreras arquitectónicas, obligando a todos a costearlas sin limitación del gasto y aunque impliquen la modificación del título constitutivo o los estatutos. Si no se alcanza esa mayoría, también es posible imponer obras de accesibilidad, pero dentro de unos límites de costes.
Por mayoría simple (más votos positivos que negativos)
La mayor parte de las decisiones que se toman en la Junta son de mera administración y se adoptan con el voto de la mayoría simple de los presentes (o representados) en la Junta, que representen a la mayoría de las cuotas presentes o representadas. En segunda convocatoria de la Junta-el caso más habitual-, serán válidos los acuerdos por mayoría de los asistentes, siempre que esa mayoría represente a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Se puede tomar por mayoría simple cualquier acuerdo no expresamente reservado para mayorías cualificadas o unanimidad.
Por ejemplo: aprobación de cuentas y presupuestos, reparaciones, nombramiento de cargos, cese del administrador, decisiones sobre obras y contratos...
Por mayoría de 1/3
Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones y de nuevos suministros energéticos. El coste será asumido por los particulares que lo aprueben y los que después se quieran apuntar.