¿Inquilino? Qué hacer si el casero vende la casa

Si vives como inquilino en una casa, es posible que algún día el dueño decida venderla a pesar de que el contrato de alquiler esté en curso y falte tiempo para que expire.

Vender una casa alquilada es perfectamente legal, pero hay que respetar los derechos del vendedor, el comprador y el inquilino.

Comprueba si renunciaste al derecho preferente

Si vives de alquiler y el dueño quiere vender la casa, debes saber que tienes preferencia para comprarla (así lo reconoce el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos):

• Por un lado, tienes un derecho de tanteo, es decir, de optar a la compra antes de que se ofrezca a otras personas.
• Por otro lado, tienes un derecho de retracto, según el cual, si la casa ya se ha vendido sin respetar tu preferencia, podrías deshacer la venta ya hecha y comprar la casa tú.

Ahora bien, la ley permite que en el contrato de alquiler se incluya una cláusula de renuncia del inquilino a su derecho preferente y es bastante común incluirla. Por lo tanto, si estás interesado en comprar, lo primero es comprobar si renunciaste a la preferencia en el contrato. Si no se dice nada al respecto, conservas tus derechos de tanteo y retracto.

La preferencia no tiene nada que ver con el precio; ser inquilino no te da derecho a ninguna rebaja especial. Es decir, si quieres la casa, tendrás que pagar el precio que el vendedor exija o el que logres negociar con él.

El vendedor te debe avisar en todo caso

Cuando el vendedor quiera poner la casa en venta, debe empezar por mandarte una comunicación, tanto si conservas el derecho de compra preferente como si renunciaste a él. 

Si renunciaste al derecho de adquisición preferente, la comunicación debe indicar la intención de vender la vivienda.

Si conservas el derecho de adquisición preferente, te deben comunicar además:

• El precio de venta.
• Las condiciones esenciales para la venta.

Esta comunicación debe mandarse al menos 30 días antes de que se formalice el contrato de compraventa de la casa, sea quien sea finalmente el comprador. 

El notario la pedirá y la incluirá en la escritura, como justificación de que el inquilino estaba al corriente y para que pueda inscribirse la compra en el Registro de la Propiedad (por cierto, si la casa no estuviera alquilada, también se mencionaría en la escritura).

Derecho de tanteo: un tiempo para pensar

Si no renunciaste a tu preferencia en el contrato de alquiler, a partir del día siguiente a recibir la comunicación, tienes 30 días naturales para ejercitar tu derecho de tanteo y comunicar al arrendador que deseas adquirir esa vivienda por ese precio y en las mismas condiciones comunicadas.

Si la venta incluye otros elementos que también están alquilados (garaje o trastero), los debe comprar también.

Si dices que no quieres comprar la casa o pasan los 30 días naturales sin que des señales de vida, el dueño puede venderla libremente a terceros.

Así pues, estudia bien si te interesa comprar la vivienda y ten en cuenta el gasto inicial de la compra y el cálculo de los gastos mensuales que debes acometer en un caso (renta de alquiler) y otro caso (préstamo, IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento...). No olvides en tus cálculos el dinero que hayas tenido que adelantar en concepto de fianza y garantías extra (tres meses de renta en total).

Derecho de retracto: si no te dieron opción a comprar

Para evitar que se burle la preferencia del inquilino, la ley prevé un derecho de retracto tras la venta, que podrás ejercer si querías comprar la venta y descubres que no has podido porque:

• No te dijeron nada, es decir, el dueño de la casa la ha vendido sin haberte “tanteado”.
• Te ofrecieron unas condiciones menos buenas que las obtenidas por el otro comprador, lo que te desanimó. Es decir, recibiste una información incompleta o falsa sobre las condiciones de la venta.
• El precio final que pagó el otro comprador fue más bajo que el que te comunicó a ti el dueño.

Estas cosas las podrás saber porque el comprador de la casa está obligado a notificarte la venta y sus condiciones, dándote una copia de la escritura o documento en que se formalizó. Solo podría eludir su obligación si puede probar que ya conocías por otra vía la venta y sus condiciones de forma exacta y plena; no basta con que supieras que la casa iba a venderse.

Tienes 30 días naturales para ejercer el retracto, desde el día en que recibas la  notificación fehaciente de las condiciones de venta por parte del comprador de la vivienda. En caso de conflicto sobre el plazo, el comprador está obligado a probar cuándo ofreció esa información.

A veces no tendrás derecho preferente de compra

El inquilino no tiene derecho preferente de compra de la casa cuando ha renunciado a él en el contrato de alquiler y tampoco en estas ocasiones.

• Cuando el dueño venda la vivienda junto a todo el lote de viviendas y locales que posea en la misma finca.
• Cuando un solo comprador compre todos los pisos y locales del inmueble a sus distintos propietarios. 

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